专业文章｜情侣分手后就婚房签订的租赁合同，性质应如何认定？

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01案情简介

王某、焦某恋爱的七年间，居住在为结婚而购置的婚房中，分手后，双方签订了《个人租房合同》《车辆物品及房屋合同书》，约定：王某无偿将该房屋租赁给焦某。租赁期限为无固定期限，直至焦某搬走屋内个人物品。租赁期间，如果王某不得不出售该房屋，则其需为焦某单独租赁周边或其他房屋供焦某居住并使用满意后，其才可自行出售。协议还约定王某需在每年中外情人节向焦某赠送千元以上礼物。

协议签订后不到一年，王某反悔，将门锁撬开，将家电财物搬离后收回房屋，并把焦某的个人物品打包放于他处。随后，将该房屋出售并过户至他人。

王某以房屋租赁纠纷为由诉至法院，要求确认双方合同的解除时间，并主张焦某未按期清除屋内物品视为放弃。

焦某提出反诉请求：判令王某赔偿个人物品损失8万元、家具家电损失15万元、装修损失30万元，共计53万元；2.王某向焦某支付违约金10万元。

02争议焦点

双方之间的法律关系以及违约方、违约责任的确认

03裁判要旨

一、关于双方的法律关系

双方原系男女朋友，涉诉房屋系双方为结婚购置并装修，毕后在此居住生活，后因感情等问题分手并签署涉诉两份协议。案涉协议虽名为租赁，但并不符合租赁合同法律关系的特征，从实质内容看应为同居关系析产纠纷。该协议系双方自愿签署，并不违反法律规定，均合法有效。

二、关于违约方及违约责任的确认

王某自行收回涉诉房屋并将其出售，双方关于合同中房屋租赁的内容已不具备实质履行条件，确认王某收回房屋之日为合同解除之日。其强行撬锁收回房屋已构成违约，应依约支付违约金10万元。经法院查明，该房由焦某出资出力并购置家电，法院结合双方提交的视频、照片、网购订单、物品交接情况、涉诉房屋装修后的使用情况、物品折旧情况等酌情确定王某赔偿焦某的损失25万元。

04律师看点

在生活中，情侣分手后就财产处理签订的协议，往往具有人身属性。就本案而言，涉案协议虽然名为“房屋租赁合同”，但二人对涉诉房屋均有贡献，因此协议对于房屋部分的约定应当视为双方解除同居关系后对房屋的处理及经济补偿。

实务中，合同主体在制定此类协议时往往会因特殊关系简化合同内容，因此为了确保该协议能够体现双方的真实意思表示，律师建议缔约时，说明缔约背景、缔约目的，对于交易的必要条款，应当约定详细，并符合常理以及交易习惯。除此之外，还应依据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第一百五十三条等规定，确保合同有效，不违反法律、行政法规的强制性规定、也不违反公序良俗。

随着非婚同居现象的常态化，法律需在尊重私法自治与维护社会伦理间寻求动态平衡。因此办理该类型案件时，应当注意：判断合同的效力时应以法定要件作为标准，不应因当事人主张的法律关系与真实法律关系不同而认为无效。建议未来立法可考虑增设“同居关系”的专门条款，明确处理此类纠纷的认定标准与审查规则，为司法实践提供更清晰的指引。

【裁判书字号】北京市第三中级人民法院（2022）京03民终3481号民事判决书

【法律法规】

《中华人民共和国民法典》第一百四十三条 【民事法律行为有效的条件】具备下列条件的民事法律行为有效：

（一）行为人具有相应的民事行为能力；

（二）意思表示真实；

（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

第一百五十三条 【违反强制性规定及违背公序良俗的民事法律行为的效力】违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。

律师简介

耿超越律师

北京市京师（珠海）律师事务所执业律师，国际法学硕士，汉正家族办公室家族顾问、慈善顾问。

专研领域：专注民商事领域（含涉外）、婚姻家事领域（含涉港澳等跨境婚姻家事纠纷），擅长调解、婚前协议设计、诉讼争议解决、家族财富传承，能够从法律和心理双重视角化解家事矛盾，助力家庭财富传承。

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