谢逸枫：前4月房地产以价换量，止跌回稳急需救市政策一步到位

文/谢逸枫

4月16日，一组统计部门数据显示，前4月全国新建商品房销售面积2.8262亿平方米，同比下降2.8%，降幅比上月收窄0.2%，比2024年降幅收窄10.1%。其中住宅销售面积，同比下降2.1%，降幅比上月扩大0.1%，比2024年收窄12.1%。

前4月销售额2.7035万亿元，同比下降3.2%，降幅比上月扩大1.1%，比2024年降幅收窄13.9%。其中住宅销售额，同比下降1.9%，降幅比上月扩大1.5%，比2024年降幅收窄15.7%。说明市场以价换量是主流，处于止跌回稳阶段。

当前热点城市的成交热度带动附近城市销售回暖。金三银四号，5月一波政策刺激，房企推货规模和质量提升后，加上地方新一轮政策加码及落实收储商品房库存和收回房企的闲置土地，有望推动成交放量，加快止跌企稳进程。

全国房地产市场的“止跌”具有明显的结构性、城市分化特征，总体企稳的根基尚不稳固，反弹的条件不具备，依然处于底部修复、边际改善阶段。毫无疑问，巩固回稳成效依然需政策持续发力。结构性、城市分化，主要体现在以下六方面。

其一是4月、5月商品房、商品住宅的销售回稳集中在高能级一二线热点城市、核心区域、核心板块，一线和强二线城市率先复苏，二线城市强于核心三四线城市。政策效力向低能级城市传导需时间，低能级城市库存去化面临较大压力。

其二是新房与二手房市场存在分化。热点城市的新房价格复苏强于二手房，而二手房交易量复苏强于新房成交量，出现新房价格与成交背离的现象，说明房地产市场依然在“以价换量”寻找底部，去库存的压力大。

其三是房企销售改善差异显著，严重分化。央国有房企销售回暖更为明显，非国有房企若销售未能有序企稳，面临较大的流动性压力。一方面是交房问题，影响到入市信心。另一方面是白名单覆盖范围有限，债务和流动性压力大。

其四是城市土地市场分化，地价结构性上涨。北京、上海、广州、深圳、杭州、苏州等一二线热点城市土地市场火爆，地王频现，地价上涨，高溢价成交。非热点城市土地市场低迷，底价成交或流拍及低溢价成交。

其五是全国房价止涨下跌，同比下降0.4%。连续上涨3个月，同比涨幅由前2月2.6%回落到一季度0.93%，前4月下降0.4%，说明以价换量不变。2024年以来，房价连续下降12个月后，连续上涨3个月后下降，说明房价企稳的基础不牢固。

其六是一线和强二线城市的房地产政策加码、宽松空间比三四线城市大，因为地方财政收入强，土地市场火爆。特别是在限制政策放松和购房补贴空间大，城市更新、收储商品房库存用作保障性住房和回收空置土地方面的政策落实多。

前4月全国房地产市场走势，已经释放出六个积极信号。一是一二线热点城市的二手房成交持续走强。2024年2季度来，随着下行压力加速释放及逆周期调节加码，居民购房负担能力改善，热点城市的二手房成交回升。

二是城市分化。分化是筑底的前奏。去年下半年来，一线及部分强二线城市住宅需求明显强于其他城市。环比来看，2025年4月，新房价格上涨城市数量达到两位数，说明房价上涨的城市正在增多，下降的城市减少。

三是土地市场出现“磨底”早期迹象。2025年前四月全国土地购置费同比下降0.2%，降幅较2024年同比下降8.7%，收窄8.5%。同时土地成交结构改善，城投拿地占比显著下行，少数高能级城市占比跳升。

民营开发商参与率反弹，土地供给质量提高、溢价率回升、热点城市土地单价报道创新高、地王不断出现，这些变化均显示土地市场的真实需求或已筑底。但是考虑到城投、国企、央企的总占比高，土地市场依然处于止跌筑底阶段。

四是房价下降12个月后，连续4个月上涨后持平。4月70城一线城市新房价环比连续上涨4个月后，4月持平。但是全国房价前4月下降0.4%，表明企稳的基础不牢固。五是一线城市及重点区域租金降幅收窄，对应通胀预期企稳。

六是重点库存去化加速，本轮地产供给端经历一定的调整。目前即使包含过去3年-4 年去化不力（即需求难以恢复）的库存，一线城市去化周期已降至18个月，而少数热点城市（如深圳、杭州等）的去化周期已低于12个月。

按照统计数据显示，全国商品房库存集中在少部分二线城市和全部三四线城市，去会周期长，总体的去化压力依然大。后续房地产市场止跌回稳的进程，一是收购商品房库存的优化调整和资金的支持力度。

收购存量商品房库存方面， 给予城市更大的自主权，涵盖收购主体、价格及用途等关键环节，有利破解收储流程和价格、房源用途、房源对象限制（现房、栋、位置和配套及无抵押等）、租金回报率不足、收购主体、资金配套等政策堵点。

截至2024年9月末，央行创设的3000亿元保障性住房再贷款余额仅为162 亿元，商品房收储落地进展较为缓慢。二是收储空置土地的优化调整和资金支持力度。今年安排的4.4 万亿元专项债额度，究竟有多少资金进入收储空置土地。

2月广东已率先发行304亿元土储专项债用于收回闲置土地，其他多地已公示拟回储土地清单或面向社会征集回储意愿。专项债资源能在多大程度上向房地产相关政策倾斜，以改善市场供需格局，仍有待进一步观察。

截至2025年5月20日，各地公示拟使用专项债收回收购存量闲置土地，数量接近3000宗，总面积超1.33亿平方米，总金额超3500 亿元。2025年1月-2月，各地公示地块数量合计393宗，总金额超580亿元。

2025年3月以来，各地公示拟使用专项债收回收购存量闲置土地节奏加快，3月公示地块超830宗，较2月增加超460宗，总金额超1000亿元。4月公示地块超1500宗，超1月-3月累计公示总量，总金额超1700 亿元。

如何打通收储闲置土地和专项债收储闲置土地的流程和监督、收储主体、收储价格、收储对象限制（净地、无抵押无质押无查封、无债权债务和法律争议、位置和区域、出让）、收储后的用途、收储资金平衡、专项债配套等政策堵点。

三是目前城市更新的货币化、城市更新的专项借款的优化调整和新的资金渠道支持力度。统计数据显示，城市更新的货币化暂时没有落地，城市更新的专项借款落实后面，新的资金渠道缺乏实争性的进展。

前4月市场指标跌幅扩大为投资额、施工面积、竣工面积、销售额、土地购置面积和土地购置金额、房企到位资金、景气指数。指标跌幅收窄为新开工面积、商品房销售面积。指标上涨为房价、地价。指标好转为库存面积。

前4月新建商品房销售面积2.8262亿平，同比下降2.8%，跌幅为2022年-2024年来（2022年同比下降24.3%、2023年同比下降8.5%、2024年同比下降12.9%）来最小。说明目前房地产行业正在积极的改善，延续止跌回稳的趋势。

第一是供应端，投资额跌幅扩大。前四月房地产开发投资2.7730万亿元，同比下降10.3%，降幅比上月扩大0.4%。办公楼1108亿元，同比下降16.7%，跌幅比上月收窄0.3%。商业营业用房1982亿元，同比下降8.3%，跌幅比上月收窄1.1%。

前4月房地产开发投资2.7730万亿元，同比下降10.3%，比2024年收窄0.3%。房地产开发投资同比累计已经连续下降3年4个月（40个月），跌幅小幅度扩大，呈止跌回稳不稳定，下行压力加大的态势，政策传导到投资端弱。

前四月房地产开发投资产生新的变化，相比2024年降幅收窄0.3%，供给端呈现不稳定的信号。透露出房地产市场情绪已经有了一定程度的恶化，开发投资总额已经回到2018年-2019年同期水平，尽管总体风险可控，但已现恶化趋势。

主要原因是房企土地购置金额、土地购置面积收窄不明显及新开工面积的修复缓慢，融资协调无法全面覆盖。其次2023年以来的“三大工程”，其中城中村改造、保障性住房、平急两用的公共基础设施建设落实缓慢。

按照分区域来看，开发投资跌幅最大的为东北地区，同比下降21.8%。其次是东部地区，同比下降11.7%。中部地区，同比下降9.6%。最后是西部地区，同比下降4.8%。按照物业类别看，开发投资跌幅扩大是因为住宅、商办投资跌幅大。

按照物业类别投资看，住宅和商业营业用房投资好于上期，同比跌幅持续改善，办公楼跌幅继续扩大。住宅投资占总投资比重76.4%，较上期提高0.4%，说明住宅投资占比例大，呈现一枝独秀的现象。

单月来看，4月房地产开发投资额7826亿元，同比下降11.3%（同比下降11.5%），降幅较3月扩大1.3%（扩大1.2%）。其中住宅开发投资金额6046亿元，同比下降11.1%（同比下降11.2%），降幅较3月扩大2.3%（扩大2.4%）。

目前土地投资有所修复。2024年三季度全国（300 城）土地成交总价同比下降8.7%，降幅较二季度收窄36.7%，2024年四季度同比降幅进一步收窄至 3.1%，将带动2025年一、二季度土地投资小幅修复。

2024年三季度全国住宅类用地成交总价同比下降18.9%，降幅较二季度收窄35.9%，2024年四季度同比降幅进一步收窄至6.5%，2025年一季度同比增速转正（10.5%），近期土地市场修复也有望对后续的投资开工修复形成一定支撑。

新开工面积的建安投资持续低迷，由于前期拿地减少、库存规模依然较高，并且当前房企多以需定产、以投定投，2025年新开工面积和投资额预计将持续回落。预计2025年房地产开发投资额、新开工面积的同比跌幅为个位数、两位数。

第二是供应端，施工面积跌幅扩大。前4月房屋施工面积62.0315亿平方米，同比下降9.7%，跌幅比上月扩大0.2%。办公楼2.6864亿平，同比下降5.6%，跌幅比上月扩大1.1%。商业营业用房5.4420亿平，同比下降9.6%，跌幅扩大0.7%。

前四月商品房住宅施工面积43.1937亿平方米，同比下降10.1%，跌幅比上月扩大0.2%。比2024年51.3330亿平方米，下降13.1%的降幅收窄3.1%。毫无疑问，商品住宅施工面积的跌幅扩大，与保交房持续加大有直接的关系。

前四月房屋施工面积62.0315亿平方米，同比下降9.7%，比2024年房屋施工面积73.3247亿平方米，同比下降12.7%的降幅收窄3.0%。房屋施工面积同比下降9.5%，连续下降3年4个月（40个月），说明边际改善、修复缓慢的趋势。

主要是新开工面积的跌幅收窄缓慢，竣工面积的跌幅扩大，商品去库存缓慢，房企拿地面积下降，房地产项目白名单和融资协调机制覆盖有限。商品房销售回款和融资困难的环境下，房企不敢大规模开工，保交房成首要任务。

供应端，新开工面积跌幅收窄。前四月房屋新开工面积1.7836亿平，同比下降23.8%，跌幅比上月收窄0.6%。办公楼483万平，同比下降30.6%，跌幅比上月收窄4.3%。商业营业用房1118万平，同比下降22.2%，跌幅扩大8.0%。

前四月住宅新开工面积1.3164亿平方米，同比下降22.3%，跌幅比上月收窄1.6%。比2024年住宅新开工面积5.3660亿平方米，同比下降23.0%的降幅扩大0.9%，新开工面积的跌幅收窄，与保交房加快有直接关系。

前四月房屋新开工面积1.7836亿平方米，同比下降23.8%，比2024年7.3893亿平方米，同比下降23.0%的降幅扩大0.8%。房屋新开工面积同比累计连续下降4年4个月（52个月），呈现边际改善、修复的效应。

主要受季节性因素影响，部分城市和房企销售好转，企业现金流压力减缓，拿地面积回升有直接关系。过去几年的集中供地中接近半数土地被城投所拿，城投本身开工率较低，一定程度拖累了新开工的修复。

单月来看，4月新开工面积4840万平，同比下降22.1%，降幅较3月扩大4.0%。库存高倒逼供给端收缩，新开工和竣工规模低位已成常态。核心城市在政策支持下，新开工一定增长动能，库存去化周期较长的城市，新开工规模很难再提升。

按照供求关系的市场规律看，大幅度且持续的新开工面积下降将对未来2年-3年的房屋供应产生直接影响。这将导致未来一段时间新房供应规模维持低位，部分热点城市可能出现结构性供应短缺。

有助于缓解当前市场的库存压力，促进供需关系改善。可以看作是市场自动调节机制在发挥作用。供给端的持续收缩，反映了房企的市场预期和资金状况。即便政府不断出台稳楼市政策，房地产行业依然深陷深度调整期。

房企的经营风险、债务风险、财务风险、库存风险、交房风险尚未接触，市场信心和预期及供需关系、房地产市场的基本面修复过程拉长，内期看，房地产市场处于止跌阶段。长期看，构建房地产新发展模式成为必然趋势。

供应端，竣工面积跌幅收窄。前4月房屋竣工面积1.5648亿平，同比下降16.9%，跌幅比上月扩大2.6%。办公楼471万平，同比下降9.5%，跌幅比上月收窄1.8%。商业营业用房1120万平，同比下降18.4%，降幅比上月扩大4.1%。

前四月住宅竣工面积1.1424亿平方米，同比下降16.8%，跌幅比上月扩大2.1%。比2024年住宅竣工面积5.3741亿平方米，下降27.4%的降幅收窄12.7%。毫无疑问，房地产项目白名单覆盖范围有限和销售回款缓慢，保交楼压力大。

前四月房屋竣工面积1.5648亿平方米，下降16.9%。比2024年全国房企房屋竣工面积7.3743亿平方米，同比下降27.7%的降幅收窄10.8%。房屋竣工面积同比连续下降1年4个月（16个月），表明房企因库存、资金紧张，保交房压力大。

单月来看，4月房屋竣工面积2588万平方米，同比下降28.2%（下降27.9%），降幅比4月扩大16.5%（下降16.4%）。4月份竣工规模降幅的扩大，且同比降幅大于新开工面积22.1%，潜在库存风险非常大，出清非常缓慢。

按照2年-3年的房地产的项目工程进度来计算，竣工将延续周期性的缩量， 预计2025年竣工面积将持续出现负增长。前期房企拿地减少、库存规模较高等情况并未出现实质性改善，当前房企以投定销、以销定产。

能否出现真正修复的关键在于三大工程、货币化旧改、收购商品房库存、盘活闲置存量土地等实质性进展。房企拿地面积和费用、开工面积将承压，同时保交房高峰已过叠加过去3年商品房销售下滑，竣工面积亦面临下探压力。

观察相对历史同期的开竣工规模，4月房屋新开工面积和竣工面积分别相当于2019年同期的24%和63%，新开工相对同期水平创下新低，竣工作为滞后指标下行趋势确定。因此，房地产市场的供应端下降，与需求端的下降有直接的关系。

第三是供应端，土地供应跌幅收窄。前四月全国房土地购置面积和金额跌幅扩大，已经累计同比下降6年6个月，连续下降76个月。自2023年开始，全国房土地购置面积、土地购置费的数据再没有公布出来。

其中一季度全国土地购置费7191.34亿元（前2月3722.71亿元），同比下降4.5%（前2月同比下降0.3%），跌幅比上月扩大4.2%，比2024年全年3.5655万亿元，同比下降8.7%，降幅收窄4.2%，说明房企的拿地策略已经调整。

单月来看，2025年3月全国土地购置费3468.63亿元（前2月3722.71亿元），同比下降8.90%，跌幅比上月扩大。毫无疑问，4月全国土地购置费同比跌幅扩大，主要是城投拿地面积下降和一二线城市土地供应面积下降。

结构上看，城投拿地占比下降、一线及高能级二线城市及国企、央企占比最高，其次是城投，而民营开发商占比上升、以及土地溢价率回升，都显示土地市场底部正在渐渐形成过程中。毫无疑问，土地市场呈现结构性的火爆行情。

2010年全国房企购置土地面积3.99亿平方米、增长25.2%。2011年4.43亿平方米、增长10.9%。2012年3.56亿平方米，负增长19.5%。2013年3.88亿平方米，增长8.8%。2014年3.33亿平方米，负增长14%。

2015年2.28亿平方米，负增长31.7%。2016年2.20亿平方米，负增长3.45%。2017年2.55亿平方米，增长15.8%。2018年2.91亿平方米，增长15.2%。2019年2.58亿平方米，负增长11.4%。2020年2.55亿平方米，负增长1.1%。

2021年2.15亿平方米，负增长15.45%。2022年1.00亿平方米，负增长53.4%。2023年-2024年预计房企土地购置面积0.9亿平方米、0.8亿平方米，同比下降超过20%、超过10%。

第四是需求端，销售面积跌幅收窄。前四月新建商品房销售面积2.8262亿平，同比下降2.8%，跌幅比上月收窄0.2%。办公楼664万平，同比下降6.7%，比上月收窄3.9%。商业营业用房1644万平，同比下降6.4%，跌幅比上月收窄1.7%。

前四月新建商品房销售面积2.8262亿平，同比下降2.8%，降幅比2024年全年新建商品房销售面积同比下降12.9%，收窄10.1%。同比已经连续下降3年4个月（40个月），表明政策效果逐渐减弱。

房地产市场复苏基础依然较弱，房企加大了“以价换量”的力度，整体呈现量稳价跌的弱复苏态势。当前房地产市场的“回稳”具有明显的结构性特征，根基尚不稳固，巩固回稳成效仍需政策持续发力。

单月来看，4月商品房销售面积6393亿平方米，同比下降2.1%，比上月跌幅扩大0.5%，整体延续了弱复苏的态势。自2024年10月份以来，单月商品房销售面积同比降幅已经连续7个月低于5%，为2021年下半年以来首次出现。

单月连续下降40个月，说明处于止跌筑底阶段，企稳基础不牢固。数据有所下滑是正常的，主要是去年同期销售基数比较高，预计房企调整价格，政策持续不断利好，改善性的需求释放，销售下降幅度会收窄。需求侧筑底企稳信号愈加明确。

前四月商品房成交面积同比下降2.1%，创近22个月累计同比降幅新低。一方面是政策端在落实方面有待加强。另外一方面是实体经济的恢复，需要时间。因此，市场底部的基础不牢固。

前四月住宅销售面积2.3853亿平方米，同比下降2.1%，降幅比上月扩大0.1%。降幅比2024年同比下降14.1%，收窄12%。同比已经连续3年4个月下降（40个月）。表明商品住宅销售企稳的基础不牢固。

按照地方区域来看，前四月东、中、西、东北部销售面积同比增速分别为下降4.4%、 增长0.2%（连续增长2个月）、 下降2.8%、下降2.6%。 从各地区销售情况看，整体跌幅均较上期收窄，其中中部地区销售面积连续两个月增长。

按照分类物业类型来看，整体销售情况都好于上期，办公楼和商业营业用房两项销售面积的指标同比跌幅明显收窄，住宅销售面积连续11个月收窄，说明目前商品住宅销售好于办公楼和商业营业用房的销售面积。

前四月新建商品房销售金额2.7035万亿元，同比下降3.2%，跌幅比上月扩大1.1%。办公楼销售金额839亿元，同比下降12.3%，跌幅比上月收窄0.3%。商业营业用房金额1521亿元，同比下降13.3%，跌幅比上月收窄3.7%。

前四月新建商品房销售金额2.7035万亿元，同比下降3.2%，降幅比2024年同比下降17.1%，收窄13.9%。表明房地产市场边际改善效果减弱，处于止跌阶段，企稳的基础不牢固，市场以价换量的趋势非常明显。

前四月住宅销售金额2.3866亿元， 同比下降1.9%，跌幅比上月扩大1.5%。降幅比2024年住宅销售额同比下降17.6%，收窄15.7%。表明房地产市场止跌回稳的效果减弱，行业整体处于在止跌调整，以价换量是市场主流的趋势。

单月来看，4月商品房销售金额6237亿元，同比下降6.7%，降幅较3月扩大了5.1%。其中4月住宅销售金额，同比下降6.6%，降幅较3月扩大了6.2%。毫无疑问，4月的楼市淡季，房企以价换量成主要销售策略。

观察相对历史同期的销售规模来看，4月商品房的销售额和销售面积分别相当于2019年同期的52%和52%，较3月显著回落，逼近历史最低水平。因此，目前房地产市场的止跌回稳基础不牢固，5月7日和5月15日的政策加码就是主要原因。

第五是供应端，库存缓慢下降。4月末商品房待售面积7.8142亿平，同比增长4.8%，比3月末减少522万平。其中住宅待售面积4.1703亿平，同比增长6.6%。办公楼5172万平，同比下降0.9%。商业营业用房1.4510亿平，同比增长2.1%。

4月末商品房待售面积78142万平，较上月减少522万平。其中住宅减少455万平，办公楼减少61万平，商业营业用房增加2万平。按当前销售面积计算，库存总量还有10.8个月的消化周期，市场去库存任务的压力依然较大。

2025年4月末，商品房待售面积7.8142亿平方米，超过2015年7.1853亿平方米，达到天花板，创1987年以来历史最高纪录。因此，7.8142亿平方米大部分是现房库存，部分期房，多为待交付与卖不出去的房屋。

2015年7.1853亿平、2016年6.9539亿平、2017年5.8923亿平、2018年5.2414亿平、2019年4.9821亿平、2020年4.9850亿平、2021年5.1023亿平、2022年5.6366亿平，2022年6.7295亿平，2023年6.7295亿平、2024年7.5327亿平。

在销售改善的带动下，商品住宅库存量与去化周期环比均下降，总库存面积来看，依然为历史最高，去化压力大。其中商业库存去化周期超过36个月，商业库存去化压力依然较大，库存规模已经超过2014年的水平。

现房住宅库存压力仍然较大，占整体库存的比重已经达到近四分之一。从全国商品住宅广义库存面积（住宅累计新开工面积-住宅累计销售面积）来看，截至4 月末，商品住宅广义库存面积为16.9亿平，环比下降1.0%，同比下降15.5%。

去化周期（广义库存面积/过去六个月住宅销售均值）25.3个月，环比提升0.5个月，同比下降4.7 个月。从全国现房库存（已竣工未销售）来看，截至4月末，住宅现房库存面积（住宅待售面积）约4.17亿平，环比下降1.1%，同比增长6.6%。

现房去化周期为20.2个月（由于4月现房销售未公布，采用2024年10月-2025年3月销售均值计算），环比下降0.2个月，同比下降3.1个月。住宅现房库存占全国住宅广义库存面积的比重为24.7%，环比持平，同比提升5.1%。

从全国现房库存（已竣工未销售）来看，截至2025年4月末，住宅现房库存面积（住宅待售面积）4.1703亿平方米，同比增长6.6%。从绝对值来看，现房住宅库存处于2016年8月以来的最高位水平。

4月末待售面积较上月有所减少，同比增长4.8%，同比涨幅进一步收窄。按当前销售面积计算，库存总量还有11.1个月的消化周期，消化周期再次拉长，去库存任务艰巨。城市试点推进现房销售，将有效控制供应规模，加快库存去化。

商品房去化周期达11.1个月，历史高点。由于商品房库存量继续上升，销售回款逐渐下降，导致部分房企资金周转问题非常严峻，现金流告急，债务集中到期，部分房企选择二次或多次债务重组，面临较大的债务风险。

商品房库存创历史新高，说明房子的供应多。与过去的高库存不同的是，这三年房企投资拿地的萎缩状态有关系，同时与保交楼的政策有关。由于保交楼的政策推进，部分现房没有按时交付，或者出现退房情况。

第六是价格端，房价涨幅回落。前四月全国商品房销售均价9566元/平（一季度9510元/平、前2月9547元/平），同比下降0.4%（一季度同比上涨0.93%、前2月同比上涨2.6%）。从绝对值来看，房价回落至2024年9月政策前的水平。

前四月全国商品房销售均价9566元/平，同比下降0.4%，比2024年9935元/平，同比下降4.8%，跌幅收窄4.4%。说明累计房价涨跌不稳定，与结构性、季节性、口径变化有关，房价处于底部运行的调整状态。

意味着全国商品房、商品住宅平均房价连续下降1年（12个月）后、跌幅连续收窄数个月后，连续3个月迎来上涨后再次下跌，数据上来说，说明全国房价正式见底。但是企稳基础不牢固，大涨的条件不具备。

前四月住宅销售均价10005元/平（一季度9935.6元/平、前2月9949元/平），环比上涨，同比上涨。比2024年10419元/平，环比上涨1.6%，同比下降7.0%，环同比为下跌。因此，房价同比下跌，主要是以价换量。

单月来看，4月商品房销售均价9756元/平方米，环比上涨3.0%，同比下降4.7%，降幅较3月扩大了4.5%。其中住宅销售均价10245元/平，环比上涨3.3%，同比下降4.3%。表明短期内房价大涨的概率为零，与结构性、季节性变化有关。

目前各地房价调整大，其中中部、东北部地区“以价换量”较为明显，房企以价换量的趋势依然是主流。目的是为更好去库存和提振销售，快速收回销售额，应对债务到期，说明房价总体依然处于下降、筑底、调整的止跌底部运行阶段。

第七是房企到位资金。前四月房企到位资金3.2596万亿元，同比下降4.2%，跌幅比上月扩大0.4%。比2024年末同比下降17%，跌幅收窄12.8%。同比已经累计下降3年4个月（40个月），说明房企资金状况呈现边际改善放缓，有所恶化。

随着房企销售呈现下降，一二线城市销售呈现止跌回稳放缓态势，部分房企开发经营和回笼资金改善不明显。总的来看，今年以来市场总体平稳，继续向着止跌回稳的方向迈进。部分地区市场仍然处在调整之中，市场回稳还存在压力。

前四月房企到位资金3.2596万亿元，同比下降4.2%。其中国内贷款5619亿元，同比增长0.8%。利用外资16亿元，同比增长82.0%。自筹资金1.0953万亿元，同比下降6.8%。定金及预收款9683亿元，同比下降3.0%。

个人按揭贷款4518亿元，下降8.5%。房企到位资金跌幅扩大，背后主要原因是自筹资金比上月跌幅扩大1.0%、定金及预收款跌幅比上月扩大1.9%，因为这两项资金占比大。其中国内贷款，同比增长0.8%，首次转正。

个人按揭贷款跌幅扩大1.5%。利用外资增长82.0%。房企资金压力依然大，首先是债务。房企大量的到期债务，因销售回款大量减少，缺乏流动性，债务出现多次违约、多次重组，资不抵债现象。其次是库存，积压资金。

最后是待交房规模大，需要庞大资金。毫无疑问，风险未出清。房企各项资金来源，降幅小幅度扩大。资金来源中个人按揭贷款、自筹资金跌幅最大，预示房企自储资金难度上升，销售回款压力上升。

当前市场环境下加杠杆动力不足。继续降低房贷首付、利率依然、扩大房企融资是主要的政策方向。前四月房企到位资金3.2596万亿元，同比下降4.2%，与2024年末同比下降17.0%，收窄12.8%，单月已经累计下降3年4个月（40个月）。

一定程度上反映房企国内融资环境没有完全改善，资金压力是房企缩减投资的主要原因之一。外资15亿元，增长82.0%，止跌上涨，2024年末下降26.7%，连续3年3个月（39个月）下降后首次上涨。

自筹资金1.0953文亿元，下降6.8%，比上月跌幅扩大1.0%和比2024年末下降11.6%，跌幅收窄4.8%，与资产处置等改善有关。定金及预收款9683亿元，下降3.0%，比上月跌幅扩大1.9%。比2024年末下降23.0%，跌幅收窄20.0%。

个人按揭贷款4518亿元，下降8.5%，比上月跌幅扩大1.5%，比2024年末下降27.9%，跌幅收窄19.4%，主要是销售面积下降。资金来源中国内贷款率先由跌转涨，自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款同比跌幅较上月扩大1%、1.9%、1.5%。

其中自筹资金占全部资金的33.6%，较上期提高0.6%。定金及预收款和个人按揭贷款占43.6%，较上期提高0.3%。受4月销售金额影响，房企资金来源有所下滑，资金面依然承压。

5月初，出台降准、降息等一揽子货币政策，同时金融部门表示，将加快完善与房地产发展新模式相适配的系列融资制度。包括房地产开发、个人住房、城市更新等贷款管理办法。指导金融机构继续保持房地产融资稳定，强化对高品质住房的资金供给。在各项金融政策驱动下，将持续缓解房地产企业资金压力。

单月来看，4月房企到位资金7867亿元，同比下降5.3%（3月同比下降3.9%），跌幅扩大1.4%。背后的主要原因，因为房款（销售回款）明显走弱。首先是4月房款3493亿元，同比下降9.9%，2月同比下降0.9%，主要是销售回款再度走弱。

4月定金及预收款同比减少8.5%，降幅较3月扩大了7.1%，个人按揭贷款同比减少12.7%，同比增速较3月下降了12.9%。4月居民部门中长期贷款净减少1231亿元，环比少增6278亿元。

非房款4374亿元，同比下降1.3%，比3月下降6.3%，跌幅收窄5.0%，房企外部融资有所修复。4月国内贷款1178亿元，同比增长14.5%，比3月提升8.3%，已经连续两个月同比正增长。自筹资金2785亿元，同比下降9.6%，比3月收窄2.1%。

受融资环境改善不明显、销售未根本性好转影响，国内银行贷款、定金及预收款和个人按揭贷款，这三项指标代表的是房企从银行贷款能力和发债、现金流能力的改善。银行贷款未全放开、销售回款缓慢影响房企现金流和正常经营。

资金压力是房企缩减投资的主要原因。房企资金改善不明显，主要原因是国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款占房企到位资金大，前期同比下降幅度大，销售回款缓慢和债务到期及融资限制未全放开，导致房企资金紧张。

支撑房企资金流的主要是销售回款，包括定金及预收款、个人按揭贷款，已经连续下降38个月。反映出金融机构对房企风险担忧加大，销售回款非常缓慢影响房企现金流。房地产市场处于继续止跌阶段，风险压力依然存在。

第八是国房景气端，市场预期下降。2025年4月末，全国房地产开发景气指数，简称国房景气指数为93.86，环比下降0.10%，连续11月呈现小幅度回升后出现下降。国房景气同比已经连续3年3个月（39个月）跌破100。

表明房地产市场的景气、活跃、信心、繁荣度有所下降，总体处于止跌筑底的阶段，企稳的基础不牢固，呈现出市场持续边际修复趋势，继续刷新2016年初以来国房景气指数最低水平，主要是房地产依然在深度调整中，与季节性有关。

国房景气指数自2022年1月破100后，一直呈现持续下跌过程，到2024年6月国房景气指标开始边际修复，但是速度非常缓慢。值得注意的是国房景气指数是判断房地产市场是否景气、活跃、信心、繁荣的指标之一。