“得房率 100%” 撞上 “反常规” 设计，深圳新房能逆袭吗

作者 | 醉酒大鲨鱼

文章来源 | 格隆汇楼市

如果是很硬派的“工业风”新房，你会选择吗？

“工业风”样板间

最近位于宝安航城板块的盛合天瑞展厅及样板间已开放，预计2季度入市。

虽然还未获取预售/现售许可，但项目已经提前蓄客，并且启动了转介渠道对外推广。

但若实地了解过，项目把“前海空港双核+低密高绿化”作为卖点，似乎也弥补了一些自身的缺陷。

虽然项目无回迁、无保障房等政策性住房，纯商品房，居住纯粹，容积率仅3.39，总高32层，实用率接近100%，但项目户型设计效果似乎低于市场预期。

因为深圳虽然已经更新了建筑设计规划的约束条件，各个开发商也都在内卷户型的使用率或者得房率。

但真正做到实用面积拓宽的项目还没有几个。

盛合天瑞也不例外。

从实地的样板空间来看，项目建设风格似乎回到了“工业时代”。

管道在客厅和客厅明显外露，而不是选择将管道隐藏或嵌入到墙壁、地板等结构内部。

比如燃气管道在厨房及客厅天花外露，比如下水道管及水管外露在卫生间角落，再比如洗手盆设置在卫生间外，正对卧室门口等。

虽然后期可通过改造的方式优化这些管道的美观性，但有多少购房群体会买账？

从户型内部的布局来看，虽然项目对外释放飘窗以及部分墙体可以通过改造的信息，但也会间接增加购房者的改造成本。

而项目对外宣传实用率“达到100%”，但样板间实际飘窗尺寸设计成了“2100X600X690mm"。

一般情况人体坐下舒服的高度是45cm。

飘窗太高可能存在使用便利性、安全性、空间利用、采光通风及美观适配等问题。

比如飘窗高度过高（如超过常规窗台高度 80-90 厘米）会导致人难以轻松坐上去，尤其是儿童、老人或身高较矮者，可能需要借助凳子或梯子；

比如过高的飘窗可能与室内家具高度不匹配（如沙发、床头柜等），导致视觉上不协调，需定制特殊尺寸家具，也会间接增加装修成本。

再比如过高的飘窗可能让窗户在墙面占比例失衡，尤其小户型中，会显得空间层高降低，产生压抑感，破坏室内通透感。

这样一来，户型即使通过飘窗增加了实用率，但实用性也仍需要提升。

除此以外，实际的户型空间部分存在对视情况，如客厅对卧室，卧室对卧室。

所以，开发商通过飘窗以及阳台设计，对外宣传户型得房率高，功能性强，未必真能如购房者所愿。

而对项目而言，缺陷不仅于此。

虽然项目规划容积率为3.39，在深圳新房中容积率算比较低，但项目规划建设了4栋住宅，1栋幼儿园，且无地面花园空间。

目前项目距离最近的地铁距离较远，步行到12号线黄田站约1.1公里，已经超出步行的舒适范围，未来需要依赖20号线兑现。

更重要的是，项目虽然处于“前海空港双核”范围，但属于广深公路及机场南路主干道的犄角处，不仅容易受噪音影响，且广深公路辅路直接接壤项目门口，容易出现拥堵风险。

且周边商业配套薄弱，基本都是工业区，需要依赖旧改规划落地，配套兑现周期，如商业综合体建设等需等待三至五年。

而如果期待周边发展，则有可能等待的时间也会更长。

项目附近的《宝安区航城街道草围旧村及南片区城市更新单元计划》去年已经失效。

（草围旧村及南片区城市更新单元（已失效））

市场价锚定

盛合天瑞紧挨着的是卓越闽泰云奕府及星奕府。

卓越闽泰云奕府2022年8月447套约86-94平住宅入市，备案均价约6.43万/平，单价区间约5.83万-7.04万/平，总价区间约504万—662万/套。

卓越闽泰星奕府1～4栋2023年入市，共计664套85-111平住宅，备案均价约6.42万/平，单价区间约5.63万—6.98万/平，总价区间约497万-770万/套。

但盛合天瑞的一期盛合天宸卖得并不好。

虽然入市时机是在2021年8月，是深圳新房市场仍有光环的阶段，但时隔1361天，盛合天宸仍未能清盘。

426套约77-244平住宅，备案均价约6.71万/平，单价区间约5.88万-8.75万/平，总价区间约476万—1718万/套，如今（5月23日）仍剩余48套未售。

并且盛合天宸在中介平台上挂出了9套房源在售，并且市场已经给出了第一次估价。

中介平台显示，今年2月盛合天宸成交了一套107.69平西南朝向户型，挂盘104天，挂盘报价710万，实际成交价格656万，折合单价约6.09万/平。

而2021年盛合天宸约107.7平户型的备案总价区间约717万—763万/套。

如今二期盛合天瑞吹风2季度入市，并且在已经封顶的状态下，开盘价格多少市场才会被接受？

这里暂且先打上个打问号。

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