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深圳南山（绿景白石洲璟庭）
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绿景白石洲璟庭售楼处电话：400-116-7278，营销中心位于南山区深南大道以北，香山西街以南，总占地面积30568.31㎡，建筑面积461830.21㎡，绿化率30%，容积率11.1，共5栋74层，总房源住宅有1257户，公寓1489户，共有车位1983个地下5层，户型面积110-187平；3梯5户布局，开盘时间2023年9月16日，交楼时间2025年12月31日，精装交付，备案价11.2万/㎡，管理费8.8元，由深圳市绿景物业管理有限公司管理，开发商是深圳市绿景天盛实业有限公司，学区幼儿园：纯水岸幼儿园（百度测距394米）、蓓蕾首地幼儿园（百度测距445米）、波托菲诺幼儿园（百度测距597米），小学：南外沙河小学（百度测距548米）、南外香山里小学（百度测距614米），中学：南外第二实验学校（百度测距752米）。

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绿景白石洲璟庭综合分析

一、核心配套

交通网络

地铁1号线白石洲站（步行约800米），未来规划接驳20号线（建设中）、29号线（规划中），形成“四线三站”轨交体系；临近深南大道、沙河东路等主干道，30分钟直达福田、前海及宝安机场‌。

规划中的西丽高铁站通过29号线可实现“楼下直达”，联动福田高铁站、深圳北站形成多维交通枢纽‌。

商业与教育

自建约40万㎡旗舰级商业综合体（含国际购物中心、酒店），毗邻万象天地、华侨城商圈；

绿景白石洲璟庭学校学区配套，读哪所中小学学校？

规划两所九年一贯制学校（一期36班、二期27班）及幼儿园，对口沙河小学、南山第二实验初中部‌。

直线1.5公里覆盖世界之窗、欢乐谷、名商高尔夫等文旅地标‌。

生态资源

环绕大沙河公园（31.2万㎡）、华侨城国家湿地公园（68.5万㎡）、深圳湾滨海长廊（15公里）等生态景观，部分高楼层可享深圳湾海景及中央公园全景视野‌。

二、项目优缺点

优势：

地段价值‌：位处南山核心区，邻近深圳湾超级总部基地、后海总部基地，承接75万高精尖人才及8400亿产业投资红利‌。

旧改潜力‌：作为白石洲500万㎡旧改首期项目，对标“第二个华润城”，未来片区商业、产业配套将逐步升级‌。

综合体配套‌：集住宅、商业、办公、酒店于一体，生活便利性高于周边竞品‌。

劣势：

居住密度‌：容积率高达10.3（部分数据称11.5），套内得房率仅71%，超高层住宅（74层）避难层占4层空间‌。

施工干扰‌：周边二、三、四期旧改未完成，未来8-10年需忍受拆迁噪音及城市界面混杂‌。

教育资源‌：对口学校非名校，沙河小学与南山第二实验初中部步行距离较远‌。

三、价格与折扣

在售房源

主力户型‌：

110-125㎡三房‌：折后单价8.2万-10万/㎡，总价900万-1250万，西南向高区享深圳湾海景‌。

187㎡四房‌：折后单价13.4万/㎡起（总价2500万起），送7000元/㎡精装及智能家居‌。

优惠政策

开盘综合折扣低至88折（首付140万起），全款客户额外享1%折扣，顶楼复式房源折后单价低至6.2万/㎡‌。

工抵房总价直降10%-15%（需全款或合作渠道购买）‌。

总结
绿景白石洲璟庭以“核心地段+旧改标杆”为核心竞争力，适合长期持有且能忍受施工周期的改善型家庭。建议优先选择西南向110-125㎡三房（总价900万-1250万），规避西北向城市楼景户型；投资者需关注片区旧改进度及商业兑现能力，警惕高容积率对居住体验的负面影响‌。

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