山西
二手房交易卖家临时变卦，中介费是否应当支付？
住房是每个家庭的“头等大事”
“二手房”因价格多元、配套完善
不少购房人则会选择
在中介的帮助下进行交易
如果本已订立预约合同
中途卖家临时变卦
中介费是否应当全额支付
买家权益受损如何维权
一起来看今天的案例！
基本案情
2022年3月，朱某欲购置一套房屋，在中介公司的介绍下，相看了多套二手房，并最终选定了秦某所有的一套坐落于晋城市城区某小区的房子。
经过协商，双方初步达成买卖意向，并当场签订了一份《定金收付书》，约定：“买卖双方应于2022年4月15日前正式签订《房屋买卖合同》；买方朱某向卖方秦某支付10000元作为双方订立协议的保证，合同签订后，该款项充抵购房款；中介费由买方承担……”
《定金收付书》中还约定了违约条款，明确如卖方违约，应双倍返还定金给买方；若买方违约，则无权要求卖方返还定金；本次交易所涉中介费由违约方承担。
很快，朱某按约支付定金10000元及中介费8000元。
憧憬着进入新家开启新生活，朱某开始着手联系装修公司、看家具等前期准备工作。不料，4月15日，三方本应如期签订购房合同，秦某却当场反悔，中介虽多番说和，但收效甚微。
在双方争执中，朱某得知之前秦某与中介公司因交房时间等事项产生争议、导致相互之间不信任，所以秦某反悔不愿卖房，购房合同也未能成功签订。
后朱某多次向秦某与中介主张权利，但他们却以各种理由推脱，拒绝返还中介费与定金。
朱某诉至法院，要求秦某及中介公司返还相应费用。
法院认为
法院经审理认为，《定金收付书》系朱某与秦某为将来签订《房屋买卖合同》所签订的预约合同，具有约束力，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。从证据上看，朱某不存在违约行为，合同最终未能订立系秦某与中介公司未进行有效沟通、相互不信任，秦某不愿卖房所致。故朱某有权要求秦某按照《定金收付书》约定承担违约责任，即双倍返还定金。
至于中介费，根据《中华人民共和国民法典》第九百六十四条的规定，中介公司未促成合同成立，无权请求支付报酬。虽然在《定金收付书》中约定了“中介费由违约方承担”，但按照法律规定中介无权请求支付中介费。鉴于中介公司为促成交易曾因必要花费垫付过2000元，从整体解决纠纷、减少当事人诉累的角度考虑，折抵后中介公司应返还朱某6000元。
综上，法院判决被告秦某自判决生效之日起十日内向原告朱某双倍返还定金20000元，被告某中介公司自判决生效之日起十日内向原告朱某返还中介费6000元。
一审判决后，三方均未提起上诉。
法官说法
田海根
TIAN HAIGEN
住房问题涉及群众的切身利益，是生活中的热点话题，尤其是二手房，在交易时往往由中介促成，因此在二手房买卖合同纠纷中，一般存在两个法律关系，一为房屋出卖人与买受人之间的房屋买卖合同关系，另为房屋中介与房屋出卖人和买受人之间的居间合同关系，该案便是一起涉及二手房买卖的部分风险即定金和中介费的案子。
本案中，双方签订的《定金收付书》属于当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预定书等的一种类型，构成预约合同。在签订后，当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。故朱某有权要求秦某承担违约责任，双倍返还定金。
针对中介费，合同中约定违约方承担中介费，这就使得不论哪种情形下，中介机构都将获取中介费。但民事主体间的约定还应符合法律规定，根据《中华人民共和国民法典》第九百六十四条的规定，中介不得请求支付报酬。本案中，买卖双方仅签订了体现双方交易意向的《定金收付书》，而没有签订房屋买卖合同，按照上述法律规定中介方不得请求支付报酬，因此在扣除了中介方从事中介活动支出的必要费用后，中介方应当返还朱某其已支付的中介费。
在此提醒二手房买卖中的交易双方，在交易过程中应当增强自己规范风险、合法维权的意识：第一，如果没有考虑成熟，不要轻易签订类似本案《定金收付书》内容的认购书、订购书、预定书等预约合同，约定在将来一定期限内订立合同，否则一旦反悔，将承受损失。第二，民事主体间的约定应合法合规，在中介机构提供居间服务未促成签订房屋买卖合同的情况下，中介机构不应主张相关报酬，自行约定的"违约方承担中介费"条款因违法而无效。
法条链接
《中华人民共和国民法典》第四百九十五条
当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。
当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。
《中华人民共和国民法典》第五百零九条
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。
《中华人民共和国民法典》第五百八十六条
当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。
定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。
《中华人民共和国民法典》第五百八十七条
债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。
《中华人民共和国民法典》第九百六十四条
中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬；但是，可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。
来源：晋城市中级人民法院
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