精装现房！南上海湖景别墅「兰香湖二号」！独门独户、带花园

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8月31日，网上房地产公示上海第八批次入市新房，共计26个新房，其中，有个比较陌生的项目出现在这份入市榜单中，TA就是兰香湖2号！

上海闵行兰香湖二号官方电话：400-998-7894兰香湖贰号，顾名思义，项目和兰香湖有关，属于兰香湖社区的一份子。

整个兰香湖社区位于上海2035规划的主城区里，位于闵行最南端被称为“浦江第一湾”的区域，这里距市中心大约20km，距15号线紫竹高新区站约1.7km，距在建的23号线江川东路不到1km，而且临近虹梅南过江隧道。

根据区位图，兰香湖贰号在兰香湖壹号的南侧，位于整个兰香湖生态社区的西南方向。

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上海闵行兰香湖二号官方电话：400-998-7894据悉，兰香湖2号项目容积率0.3，是闵行滨江第一个旗舰别墅项目，精装交付、物业为紫泰物业（上海世博会物业服务供应商；檀宫别墅物业服务）。

项目推售建面约97-112-170㎡双拼别墅

过会均价105000元/m²

首开房源324套

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重点
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项目截止小编发稿总共认购80组+，认购率仅25%，可以说这是个相当差的认筹结果

而就在与项目相隔不远的招商象屿公园1872可是创造了2022、2023年外环外新房销售奇迹，项目8开8捷，每期均以触发积分制开盘日光的神话。

同一个板块，相距几百米，那号称“东方威尼斯”的兰香湖2号为什么这么不受市场待见？为什么两者形成这么巨大的反差？

除了两者的定位不同（一个是500万级的刚需盘、一个是入门价1700万起的双拼别墅），价格因素只是其一，主要因素还有以下两点。

一、项目没有沙盘，更没开样板间（10月底对外开放），却学起了前滩、徐汇滨江等顶级地段新房开起了“盲盒”。

二、项目本期总共推售108栋双拼别墅，每栋两户，分别是170m²和209m²，

但209户型却是两张独立的产证（97+112m²），也就是说：这一户型要两个购房名额，这大大的限制了购房群体，也对日后进入二手市场的流通性加大了重重阻碍，

首先，由于上海住房限购政策使然，非户籍买家已被排除在外。

上述情况难道开发商没有考虑到吗？如果考虑到了影响，为什么还设计了这个奇葩户型呢？

这主要还是受“限墅令”的影响，因为容积率、加上户型面积段的诸多限制，从有了这个户型的诞生。

170m²户型，6+1室，实际使用面积约330m²+

209m²户型，7+1室，实际使用面积约400m²+

产品均为地上三层、地下一层，分为南、北入户，附赠花园70-120m²（特殊户型除外）

户均带有水岸码头，总价1730万起！

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项目实际拍摄赏鉴

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从上面的项目实景图可以看出，每一排别墅前都有一条渠道，规划引入水系，可以停游艇，虽然目前看上去并不出彩，那是后期工程还没有结束，等配套施设完全到位，必将使人眼前一亮。

户型图赏鉴

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170m²南入户

170m²北入户

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桩基础、钢筋混凝士框架结构。

外墙：千挂石材，局部外墙涂料。

其他配套

水、电、天然气、有线电视、电话网络等管线进户（如有初装费或其他开通费用均由业主自行承担）。

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二、装修材料和设备

装修材料：

1、进户门：品牌装甲进户门，配博世牌电子门锁。

2、公区走道：顶面石膏板吊顶，刷涂料；地面铺石材或铺木地板；墙面贴格莱美牌墙纸或局部木饰面、不锈钢、艺术漆等饰面。

3、厨房：顶面石膏板吊顶，刷涂料：墙地面贴诺贝尔牌瓷砖，配德国柏丽牌橱柜或欧派牌橱柜，石英石合面，弗兰卡牌水槽及高仪牌或弗兰卡牌厨房龙头：预装利勒海尔牌或卡萨帝牌冰箱、 美诺 (Meile）牌或老板牌或卡萨帝牌厨房电器。

4、卧室或功能房间：石湾板品项，刷涂料：地面铺书香门地牌实木复合地板：墙面贴格莱美牌墙纸或局部木饰面及软（硬）包饰面。

5、卫生同：石膏板吊顶，刷涂料，地面铺石材或诺贝尔品牌地砖，墙身贴石材

或诺贝尔品牌墙破，配高仪牌淋浴花酒：部分户型配贝蒂 (BETTTE）独立浴缸及高仪牌龙头、花酒：配杜拉维特牌马桶，杜拉维特牌小便器。合盆配杜拉维特牌洗面盆及当代牌或高仪牌台盆龙头。

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设备系统：

1，供水系统：每户设独立水表，设置生活热水循环系统。2、净水/软水系统：配置怡口牌前置过滤器、中央净水机及中央软水机。

3、地暖系统：配置威能牌地暖系统，储藏室、设备间等除外。

4、空调/新风系统：配大金牌冷暖中央空调及新风系统，地下室配霍尼韦尔牌中史除湿机。

5、电气系统：每户设独立电表，配电箱安装到位。

6、电梯（如有）：安装日立牌电梯。

7、视讯装置：每户配楼宇可视对讲机，安装监控、家庭报警系统。

8、电动窗帘：预留电源。

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备注：采用以上品牌或同等档次品牌，以实际交付为准。该房屋采用的木饰面、地板及石材饰面纹理以及颜色上均有自然差异

区域规划

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兰香湖是距离市区更近的一个大型湖泊，且是唯一位于主城区范畴内的。作为上海八大湖系之一，黄浦江水从上游注入湖体，成就60亩湖光潋滟的美景，40倍于太平湖，6倍于美兰湖。

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上海闵行兰香湖二号官方电话：400-998-7894经过兰香湖壹号这么几年的发展，整个兰香湖社区成熟度精进了很多，生活方式也日趋精致，社区弥漫着高阶烟火气。

早上踏着晨曦出门，环湖晨跑锻炼，已成为业主的日常：

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上海闵行兰香湖二号官方电话：400-998-7894落日时可挽着爱人，一边漫步湖畔遛娃遛狗，一边看天边余霞成绮，湖中碎光点点，人与自然融为一体。

闲暇时分，下楼就能来一场环湖4km亲子骑行，一路上湖光天色尽收眼底。

时下流行的露营、野餐也已是兰香湖生态社区的“常规节目”，周末你能看到不少年轻人在此扎帐篷，不止是业主，更多的是游客。

兰香湖生态社区已经被越来越多的年轻群体接受了。

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兰香湖贰号售楼处电话:400-9016-520的不止是生态、运动、休闲，还有商业、餐饮。

如今，在兰香湖畔的商业街上，星巴克、多样屋、罗森已开业。

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上海闵行兰香湖二号官方电话：400-998-7894值得一提，围绕着兰香湖，除了兰香湖壹号、兰香湖贰号，还将有兰香湖雅苑、兰香湖3号等住宅，未来沿湖一圈皆是高端居住氛围。

沿着近4公里的岸线，更还有商业北街、游艇码头、赛艇俱乐部、商业南街、兰香湖酒店以及阳光乐园、活力公园、艺术地形公园、青少年活动中心、马术俱乐部等十多个景观节点。

说到兰香湖区域生活氛围的形成和发展，就离不开兰香湖所在的闵行紫竹高新区板块的跃进。

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“大紫竹”，从2003年被列为市级高新技术产业开发区；2006年成为省级开发区；2011年，获得国务院《关于同意上海紫竹高新技术产业园区升级为国家高新技术产业开发区的批复》，紫竹高新区与张江高新区并列成为上海唯二的国家级高新区。

紫竹高新区板块单位分布一览

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经过近20年的发展，以微软、英特尔、可口可乐、印孚瑟斯、中国商飞、中广核集团、东软软件为代表的一大批有国际影响力的知名企业和研发机构纷纷入驻紫竹。

同时集聚和扶持一批科技型中小企业和创业创新型企业，形成了信息软件、数字视听、生命科学、智能制造、航空电子、新能源与新材料六大产业方向。

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作为“产城融合”的创新型产业社区，2022年8月，市政府常务会议刚刚原则同意了《推进“大零号湾”科技创新策源功能区建设方案》，其中提到：

闵行“大零号湾”要与杨浦国家创新型城区、已具备辐射能力的浦东张江科学城以及在建的青浦华为基地一起，形成东、西、南、北各具特点的全市创新格局，共同支撑起建设具有全球影响力的科创中心。

而紫竹高新区正是大零号湾的重要组成部分！

实景图

《上海市闵行主城片区南部板块单元规划》重磅公示

根据规划，未来的大零号湾，将充分释放上海交通大学、华东师范大学以及周边科研院所的创新资源，借鉴硅谷、剑桥等国际经验，建设“环高校科创带”，聚焦科技成果转化和“硬科技”创业集聚示范，打造国际知名、国内一流的产城融合的世界级“科创湾区”。

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配套全面升级！大紫竹的新一轮城市更新正在进行

“大零号湾”打造上海南部科创中心，少不了人才的持续涌入与成长。而最能吸引青年人才的就是：高品质的城市配套和宜居的生态环境。

根据《吴泾镇“十四五”规划》，大零号湾规划要高品质打造特色化大学商业街，着力推动社区商业提质升级，提升区域整体发展活力。

大零号湾示意图

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推进元江路上盖、紫竹科技金融港、紫竹研发二期和兰香湖区域等规划新增商业体建设，提升满天星生活广场、数码港商业体、紫叶广场等商业能级，丰富高端餐饮、时尚活动和娱乐设施配套。

紫竹信息数码港效果图

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目前，紫竹高新区站双轨交上盖TOD综合体——紫竹数码广场在建中，广场总建筑面积约25.56万方，涵盖约12万方研发空间、约3700㎡小型剧场、约3000㎡精品超市、约3000㎡企业展厅。

其中6栋办公楼，保持一贯高水准，迎接世界500强入驻。其余办公楼，首层与B1层改商业功能，南侧变为沿街商业，建成后将填补板块内高端商业空白。（信息来源：今日闵行）

紫竹科技金融港效果图

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在建轨交23号线江川东路站，规划了总建面约56万方的国家级网络视听产业基地——科技金融港。对标地区在“大零号湾”的定位，将规划以办公和商业为主，进一步完善地区公共配套和研发功能。（信息来源：今日闵行）

生活配套

交通方面：地铁15号线紫竹高新区站，距离项目1.5公里、地铁23号线（建设中）兰香湖站，距离项目1公里。

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上海闵行兰香湖二号官方电话：400-998-7894教育方面：岂止全龄重点学区，更是世界一流的国际教育园区。项目周边有上海交通大学，华东师范大学均位列“世界一流大学建设高校（A类）”，“985工程”、“211工程”，还有华东师范大学附属紫竹幼儿园，华东师范大学附属紫竹小学、华东师范大学第二附属中学附属初级中学、华东师范大学第二附属中学（紫竹校区）、上海民办华东师大二附中紫竹双语学校、上海华二紫竹国际学院。

商业方面：上文就说道湖边规划有众多高端配套，比如商业街、星月步道、赛艇俱乐部、兰香湖度假酒店阳光乐园、紫叶广场、吴泾宝龙广场等

兰香湖贰号售楼处电话:400-9016-520上海闵行兰香湖二号官方电话：400-998-7894医疗方面：近邻复旦大学附属第五人民医院，同时它距离吴泾医院只有差不多2公里，可以说兰香湖二号周边的医疗资源比较丰富，住在这里就不用担心医疗资源这个问题。

01进深、开间比例合理

首先要理解两个概念：开间和进深。一句话解释就是开间是房间左右墙面间的横向宽度（垂直于采光面），进深是前后墙面间的纵向长度（平行于采光面），优质的户型一般是短进深，大开间，比例约为1：1.5较为理想，如果谨慎太深开间又太小，家里越远离采光面的地方采光越不好。

.02户型方正

方正的户型能提高整体的利用率，不浪费家里的空间，也不容易产生采光、通风的死角，户型方正的反面是户型存在缺角、或者是不规则户型，这两种狐狸想的户型容易产生无效角落(如三角形、锯齿形)，导致实际能实用的面积严重缩水。还能可能导致通风、采光失衡，比如采光面缺角，会严重影响通风采光。

而且从户型的总体来看，某个角落缺角在风水上看也是比较不好了。所以卖方尽量选择正方形、或者长方形的户型，进深开间的比例合理，居住体验才会好。

.03南北通透

南北通透指的是家里能否实现南北对流，一般边户都能轻松的实现南北对流，但是中间户就不一定了，有些中间户需要打开入户门才能实现南北对流，这种就不算南北通透了。

现在一些连廊户型的中间户也能实现南北对流，不过隐私、隔音方面可能会较差。有有一些虽然是边户，但是想实现南北对流却要依靠卧室而不是阳台！这种南北对流效果就大打折扣，无论是通风还是采光都不太行，慎重考虑！

.04户型的朝向

一般指主采光面的朝向，一般阳台、客厅的朝向，它对居住体验的影响极大。

对于大多数普通人来说，买房只选择客厅朝南或者东南的，客厅朝南白天室内明亮，采光面积长。

其它朝向缺点太明显，得不偿失:

1.朝西

客厅朝西一定不要选，虽然夏天日照时间长，但是夏天刮的是东南风，冬天刮西北风，朝西夏天又要面临西晒，冬冷夏热，居住体验不佳。

2.朝北

客厅朝北也不要，就算是南北通透的户型，客厅朝北客厅的位置白天采光也不足，上午可能还行，下午采光就很弱了。如果不是南北通透的户型，朝北的客厅中午和下午不开灯直接伸手不见五指。

3.朝东

客厅朝东也会面临采光不均匀的问题，朝西朝东的客厅通常都要依赖卧室才能实现南北通透，采光上午强下午弱，居住体验不佳。

.05功能分区

厨房、餐厅、客厅和卧室的分区合理，不会互相干扰，比较常见好户型有两种不同的布局：

1.动静分离：动区（客餐厨）集中外侧，静区（卧室）居内侧或单侧，动区和静区分开减少干扰。

2.四叶草：卧室分布四角，中间为客餐厨一体化动区，形似四叶草，各卧室独立私密，每个卧室之间不会互相干扰，适合追求高隐私的家庭。

网友@fjw：家里有孩子冲刺高考，而我们两口子每天5点都要出门开店，特意选择了四叶草户型，孩子晚上读书不会影响到我们休息，我们早起也不会打扰到孩子休息。

.06采光通风合理

烂户型那期就讲过这个问题，很多户型看似没毛病，南北通透，朝向、分区都很合理，但是个别地方的采光不足，比如厨房、卫生间无窗。

我的看法是卧室必须都要有窗户，无论窗户的朝向如何，必须要有，厨房也必须要是明厨，厨房环境比较潮湿，通风采光不好不仅难散味，东西还容易发霉。家里起码有一个明卫生间（很多主卧带卫生间的户型主卧的卫生间都是暗卫）。

暗房、暗卫、暗厨的体验都极差。

.07收纳空间占比不低于12%

收纳空间如果太低，根本无法满足日常居住需求，一个户型的收纳空间占比不低于12%才是合理的，越小的户型对收纳的要求越高，小户型的收纳占比要相对应提高一点。

收纳占比低的户型一般存在空间结构不合理、功能规划混乱、留白区域不足或者过大等问题，比如过道狭长、异形收纳区域难以利用、开放式大通间（缺乏墙面无处立柜）等。

最后

如果一个户型能满足以上7点，基本上算是一个好户型了，小白也能通过这7点轻松判断一个户型的好坏，一个好户型不仅住的时候体验好，以后要卖房的时候也能卖个好价钱，而且更容易出手。

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