青岛“土地新政10条”支持建好房子，鼓励营建大型商业综合体

齐鲁晚报·齐鲁壹点记者 赵波

5月23日，青岛举行新闻发布会发布“土地新政10条”，进一步优化保障措施，涉及计容更宽松（封闭阳台、风雨连廊、入户大堂、公共配套计容细节等）、支持大型商业综合体（购物中心）有序建设措施推进已建成地下空间的利用。这些措施从地块规划、推动大型商业综合体建设、推动地下空间使用等角度，助力好房子建设、商业配套建设等。

推动好地块建设好房子

合理设置小区出入口大堂。为提升居住小区门户品质形象，增强居民归家体验，新建居住小区可结合小区出入口合理设置单层小区大堂，用作必要的人车通行、出入管理（门卫室）、前台接待、休息等候功能，小区大堂每处建筑面积不超过200平方米的部分，不计入容积率。小区大堂总数不得超过2处，大堂及其挑檐、景观设施等附属构件不得突破用地红线。

鼓励设置无雨归家流线。为方便居民无雨归家和室外休闲，新建居住小区内可局部设置风雨连廊。风雨连廊为单层、两侧无围护结构、顶盖宽度不超过3米的，不计入容积率，计入建筑密度。

优化调整阳台管控要求。阳台进深不超过2.1米的部分，其围护设施（或围护结构）外表面所围空间水平投影面积的1/2不计入容积率；进深超过2.1米的部分，全部计入容积率。每个户型阳台的水平投影面积之和，不应超过该户型套内建筑面积的16%，且不应大于32平方米。

完善配套市政公用设施。新建居住小区内须配建的生活垃圾收集站、再生资源回收站、产权移交政府指定单位的10千伏变（配）电室和换热站，不计入容积率。

以上不计入容积率的部分不计入土地出让价款；按照国家有关标准规范计算建筑面积。符合上述情况的建筑空间应当在建设工程设计方案图纸上画出并标明“不计容积率空间”，并在技术经济指标表中分别载明建筑面积和计容建筑面积、不计容建筑面积。

上述措施试行至2026年12月31日，本文件印发前已取得国有建设用地使用权，尚未完成规划核实的住宅建设项目，允许适用上述措施。

支持大型商业综合体（购物中心）有序建设

支持新型消费载体建设。优化土地供应方式，合理确定土地供应价格，允许土地用途兼容复合利用，引导有序建设大型商业综合体（购物中心），培育沉浸式、体验式、互动式消费新载体、新场景，推动新型消费扩容提质，持续释放消费潜力，激发市场主体活力，促进城市高质量发展。

新政支持的大型商业综合体（购物中心），是指以区域为中心、以购物中心为主导，融合了商业零售、餐饮、休闲养生、娱乐、文化、教育等多项城市主要功能活动，面向各类生活消费人群、提供综合性服务的大型单体式建筑综合体（不含商业街区）。除应具备城市商业综合体融合多项城市主要功能、面向生活消费人群、提供综合性服务等特征，还应同时满足以下条件：

1.总建筑面积在3万平方米以上的综合性商业设施。

2.由企业统一管理运营，有统一的名称，如××中心、××广场、××城等。

3.涵盖超市、百货、专业店、专卖店等商品零售业态，正餐、快餐等餐饮业态，以及文化、娱乐、健身、培训等两项及以上主要服务业态。

大型商业综合体（购物中心）需整体自持，不得分割转让、分割抵押、分割登记。

健全基准地价系数修正体系。本文件发布后新供应的大型商业综合体（购物中心）用地，土地用途设定为商业用地（零售商业用地），设定总建筑面积和楼层基准地价修正系数。总建筑面积修正系数为：3万-5万平方米（不含本数）系数0.9，5万-8万平方米（不含本数）系数0.8，8万平方米及以上系数0.7；楼层修正系数为：地上一层系数1，地上二层系数0.6，地上三层系数0.5，地上四层及以上系数0.4，地下空间不做楼层修正。基准地价修正值＝地块所在级别基准地价×总建筑面积修正系数×楼层修正系数。其他评估方法可参照执行。

促进大型商业综合体（购物中心）项目建成运营。大型商业综合体（购物中心）土地供应前，应提请属地区政府确定商业业态、规模（包括总建筑面积、单层建筑面积）、自持要求、建筑设计方案及其他相关内容，并纳入建设用地使用权出让文件和项目履约监管协议。土地竞得人须在竞拍结束后3个工作日内，签订《成交确认书》之前，与属地区政府签订《项目履约监管协议》。属地区政府按照《项目履约监管协议》进行全程监管，推动大型商业综合体（购物中心）项目早落地、早建成、早运营，提升区域经济活力，促进经济结构优化升级，为城市的可持续发展增添新动能。

推进已建成地下空间有效利用

推进已建成地下空间历史遗留项目完善手续。《青岛市国土资源和房屋管理局地下空间国有建设用地使用权管理办法》（青土资房发〔2014〕656号）实施前，已竣工验收、尚未办理地下建（构）筑物不动产首次登记的项目（人防工程、住宅项目及商住项目住宅部分配套地下车位（库）除外），建设单位有申请办理不动产登记需求的，可按本文件的规定完善相关手续，推动地下空间合理有效利用。

简化地下空间历史遗留项目用地手续办理流程。地下空间历史遗留项目，地表已通过划拨方式设立国有建设用地使用权的，其结建地下空间，符合划拨用地目录的，可依据地表用地划拨决定书（或批文）和规划核实意见办理不动产登记。地下空间历史遗留项目采用出让方式办理用地手续的，按照地下空间首次取得建设工程规划许可证的时间为估价期日，以基准地价对应的容积率为基础，地下负一层按照地表同用途地价的三分之一测算，地下负二层按照地表同用途地价的六分之一测算，地下负三层及以下空间不收取土地价款；地下停车位（库），按照工业用途对照上述比例测算地价，不进行容积率修正。

合理确定地下空间使用年限。按照批准的地下空间使用用途，依法确定相应的地下空间国有建设用地使用权出让年限。结建地下工程建设用地使用权出让的终止年限不得超过其规划用途法定最高年限，也不得超过地表相同用途建设用地的终止年限。

根据通知，本文件第一部分适用于全市行政区域；第二、三部分适用于市南区、市北区、李沧区，其他区（市）可参照执行，也可结合本区（市）实际制定具体政策。

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