500万西安买房，要么有钱要么傻？中海学仕里亏了多少｜房哥问答427期

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问答427期

南有学仕里，北有丹桂苑，这是2023年的摇号正确，如今两大学区网红盘，纷纷降价成交，怎么看，中午直播间聊聊！

问：中海学仕里业主卖二手房亏了没有？

答：整个高新CID，除了紫薇华发CID中央首府卖的早的业主，平进平出外，剩余交房有二手成交案例的，中海，招商，新希望，中天，碧桂园等，现在卖二手都是赔的。

（中海学仕里二手挂牌价）

区别在于31小，11初周边，中海学仕里赔的最少，已经有近20套的交易量，有真实需求，以建面113㎡小三室为例，成交价基本都在300万左右，在众人大跌我小跌的现状下，说明学区房还是抗跌。

普跌的原因除了大众经济原因外，高新三期供大于求，21年开始地价，房价过快上涨，不少人买在高点上。

外加当下市场情绪不佳，新房带头折扣，产品升级，特价房，团购房不断，二手次新房的处境就好不了。

要选房，先问房，要卖房，先聊房，市场泥沙俱下，和房哥聊聊，补全信息差。

（私聊房哥，一对一沟通）

手握300万预算，当年只能在CID买到小面积，现在几乎满西安可以横着走，新房，二手房遍地，没了上涨预期，且不在CID买房自住的，投资需求又算不过来账，熬不住，就只有降价及时止损了。

问：交大陆港什么时候开学，会带动周边二手房跟着起飞吗？

答：原本是去年9月，现状是今年9月，能不能起飞不知道，但对一个还未建成的学校，交大委托管理的，还是下行市场里，报这么大的房价上涨预期，肯定是家里断网多年了。

铁一陆港，高新陆港周边全运村，未来城市房价的攀升，本质是因为业主买的便宜，且奥体核心，城市面貌优秀，外加名校因素，锦上添花，相似的因素，目前的秦汉大道北具备吗？

城建面貌就不说了，大片空地，几乎所有新房都在围绕在建的学校讲故事，价格也不便宜，单价15000+起步，贵的18000+，学校本身都还没开学，何谈名校溢价。

对当下买交大陆港周边的，多半就是自住，同时抱有期待，希望这以后是名校，此外还承担比较高的购房成本，为了会所，为了四代住宅，为了泳池。

相似预算，港务区选择非常多，绿城丹桂苑143㎡的二手单价，已经回到18000+，非奥体板块，陕师大陆港周边，融创，中冶，保利二手房普遍15000+，陆港五小周边华润二手次新房，普遍14000+。

奥体不等于港务区，有人吃肉，有人喝汤，有人吹风，看清现实！

问：招商西安玺这么火，开发会不会跟风，谁是下一个西安玺？

答：只能说六边形战士确实抢手，但西安这么大，能面面俱到的小区，很少，奥体区域找案例，文昌临江阅可以等，据说产品不错，但开发商没名气。

（奥体待出让地块示意，来源：西安地产视线）

同时金地玖峰汇北侧，46亩住宅，2.5容积率的地块也要拍，白菜心，也有机会，相比招商，虽然距离河远一点，但西侧商业，北向场馆，公园，地段也很优质。

曲江二期电竞中心旁边，中铁的65亩1.7容积率地也有机会，限高20米，叠拼洋房类产品，参考旁边金地世家风华，房价预期也在3万+上下。

总的来说，六边形战士，首先地段得稀缺，最好周边配套完善，但产品老旧，同时户型，会所，大门等还要足够创新，让手握500万预算以上的人，看得上，挺难的！

问：西安刚需买房，上限300万，拿出500万的人，要么有钱要么傻？

答：你还是高看了西安的刚需，看看近几年二手房的成交现状，每个月9000多套里，一大半都是100㎡左右的小面积，贝壳二手房指数，不过12000+，普通西安刚需的预算，150万是普遍，200万已经是一道坎。

（四月西安二手网签情况）

以这个预算反推月供，6000元左右，基本也是西安普通打工人的舒适区间，再贵就不是刚需的接受能力了，拿出300万预算买房的，很多是手里有房，卖掉再置换的居多。

而500万以上，要看是现金，还是预算，最低首付，拉爆杠杆，也就是75万，西安现在这个预算做豪宅的小区，很多还要验资，100万起步，低首付买豪宅，连看房都进不去。

真正对这个预算买房的， 有全款，也有少贷款的，基本都是西安富有的群体，典型的金茂府，西安玺客户里，要么就是真富有，要么就是买的早吃了房价红利，二次置换的。

你说这些业主都傻吗？素质高低两说，但都是人精，2021年那会跟风上车的，或许有，但现在下行市场里，高价买房，要么自住，要么不差钱，要么长期看好，账算的明明白白。

西安很大，西安1300万人，巨大3500并不影响500万买房，前者是本地平均收入，后者是西北五省的购买力门槛。

问：金茂西安所有楼盘，论品质没输过，二手房没赢过？

答：虽然不全对，但也是大众对金茂在西安的精准总结了，到底品质和房价能否双丰收，有成功案例，但很少，典型的华润悦府，悦玺，占据好位置，又遇到限价，本身交付也满配，自住体验好，卖房溢价高。

回过头总结，房价上涨支撑，品质反而是最弱的，还是看地段，看购入成本，包括当下的西安新房也是，地段仍然是第一位，地段多年一直是金茂的弱项。

在曲江三盘之前，金茂在西安一直是品质强于位置，无论长安，未央还是科技路，大明宫金茂府，更多卖点还是物业，产品，科技系统，精装，从交付和自住体验看，难逢敌手，妥妥的第一梯队。

（大明宫金茂府实景）

有抱怨金茂房价高的，二手房亏欠的，但很少有说金茂的房子盖得不好的，弱地段做好产品的开发商，在西安其实很稀缺，招商，金茂是很典型的两家。

对企业，也很有可能是策略，通过位置上降低拿地成本，将预算更多用在房子品质上，同时保证溢价，吸引自住的群体。

一旦好产品，好位置二者兼得的时候，房价一定会攀升，曲江金茂府，璞逸曲江，璞逸东方就是案例。

作为西安少有坚持好好做产品的，还是希望金茂多拿好位置，多做好产品，成为西安豪宅社区的一个标签。

问：经发白桦林哪个值得买，白桦林居是不是尽快卖掉？

答：城北的朋友，都绕不开一套白桦林，这深刻总价了城北好房子的稀少，也说明了大家对经发白桦林系列的认可。

目前已经交付的白桦林间，林居，团圆，城市锦上等，都是各自片区二手房的天花板，小区品质，地段，学区都很抗打。

（白桦林系列分布图）

但目前，经发的新房基本都集中在高铁新城，尚稷路沿线，包括白桦林隐、溿、境、书香、晓、天成等。

其中定位最高的是白桦林天成，公建立面，科技系统，草滩豪宅，位置最好的是林境，地铁口，公园，学校，医院旁。

至于林居，经发比较早的小区，凤城八路市府圈核心，地铁，商业，公园，学校都很好，但房子太老了，人车也不分流，二手房降价明显，尽早置换。

工作北郊不换的情况下，如果不去高铁新城，就只有大明宫金茂，中铁建，凤城七路龙湖二手房可选，还算不错的改善社区。

问：西安售楼部大门，会所，四代宅看乏了，入住后谁关心？

答：展示区本身的作用，就是营造新鲜感，落差感，如果都是你见过，用过的，怎么还会有置换再买的欲望，所以做夸张点，面子给到位很合理，本身就是营销道具，西北人也好这一口。

（售楼部奢石展示）

人无我有，人有我优，泳池，奢石，雕塑，玻璃，铝板，雪茄，私宴等等因素堆积，可以不用，不能没有，要么凭什么房价卖这么高，至于入住后，维护成本，谁关心，那就是业主和物业自己的事儿，反正房子卖了，钱已经掏了。

能有看乏的感觉，说明缺乏创新的产品，大家相互借鉴，相互复制，谁卖得好，用了什么我也用，你是西安玺，我就是小西安玺，你是天瓒，我就是小天瓒。

真正能像邦泰这种，不按套路出牌的，反而很少，大家都是标准化输出，相似水系，相似园林，相似会所，脸上都擦着粉。

反而是大众关心的得房率，户型格局，四代宅遮挡，物业服务，隔音降噪等里子，关注的少，因此买房人也不会这些买单。

一句话，投其所好，你是什么样的人，就会被什么样的房子吸引。

问：奥体讨论度很高，反观高新CID没啥话题？

答：那你得想清楚，大众讨论的是房价，还是区域发展，或者说很多人压根不关心区域发展，什么产业导入，人口沉淀，只是关心自己的房价跌或者涨。

从这点看，奥体天然比高新CID更有话题，前者是千亿投入，先兑现配套，同时盖房，大家买的便宜，完整吃到了房价上涨红利，自然追随者众多，心态也要更积极。

后者是先高价卖地，卖房，配套在不断变化中兑现，最早进场的不仅吃不到红利，反而个个高位接盘，二手房哀嚎一片，即便有和区域共成长自住的声音，也很快被掩盖。

高新三期发展慢吗？相比举全市之力建设的奥体，自然慢，但回归正常建设速度，商业，地铁，学校，公园的兑现已经很快了，十年立新城还没到时间。

且高新三期建设处于经济下行期，房价库存，大众预期，招商难度都要更大，自然话题少很多，都喜欢锦上添花，少有人雪中送炭。

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作者：Kikyo

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