云南
昨天下午，第三方研究机构克而瑞突然发布“独家数据”，称“昆明真实狭义存量只剩301万方”。克而瑞所指的301万方，指的是昆明新建商品住宅库存，而“真实狭义存量”，与克而瑞以往报告中提到的商品房库存量的区别，是去除了昆明主城“封盘、停工后的整体活跃存量”。
在克而瑞前不久公布的昆明房地产市场4月研报中，昆明主城的新建商品住宅库存量仍旧有452万平米，但这些库存当中有不少楼盘虽然早就获得预售证，名义上可以销售，可是由于房企资金断链、破产重整、在建工程抵押、法院查封等原因，实际上无法真正销售，或者即便强行销售也基本无人问津，成为“休眠库存”，并非真实有效供应。
如果去除这些“休眠库存”，，剩余部分就是克而瑞报告中提到的“真实狭义库存”，如今主城五区合计共有301万平米，按照过去12个月的平均销售速度，全部卖完只有11个月，属于合理去化周期。
按照区域来说，广义存量比较多的官渡区，真实活跃存量只有91万平米，去化周期只要10.1个月，其他几个区的存量更少，其中西山区有61万平米、呈贡区有59万平米、五华区有37万平米（见下表）。
在主城五区中，五华区的库存量虽然最少，仅有官渡区的三分之一强，可是去化周期却最长，达到16.45个月，超过6-12个月的合理区间，这是因为五华区虽然在售活跃项目只有12个，但在万科城卖完后五华区缺乏明星项目，12个楼盘只有两个能进入昆明一季度销售30强名单，进入前十的一个没有，从而拉低了销售速度。盘龙区的情况也类似。但五华区毕竟绝对库存比较少，只要有畅销新盘上市，去化周期就能明显缩短，并不值得太担心。今年下半年建投的轩楹学府上市后，预计五华区的去化周期就会大大缩短。
在不同类型的产品库存方面，根据克而瑞的统计，高层住宅是昆明真实狭义库存的绝对大头，占比达到83%，洋房别墅的占比只有8%。而高层住宅中刚改型产品的占比又占比较高，去化周期也超过12个月，显示刚改客户受购买力下降的影响比较大，而越来越多、价格不断降低的二手房又大量分流客群，保租房、配售型保障房也对刚改商品房构成竞争，相反，改善型高层住宅的去化周期才9个月，显得比较健康。
广义库存和狭义库存并没有绝对界限，长期休眠的破产重整项目一旦被接盘，很快就会转为活跃库存（图为滇池半山）
克而瑞这份报告无疑是昆明房地产市场的又一针“强心剂”，也能解释为什么今年开发商的开发活跃度比前两年明显提升，而且新开项目纷纷提高改善型产品比例。
但必须要说明的是，被克而瑞剔除的休眠库存并不是死库存，一旦开发商资金缓解，或者被接盘、重整，这些项目很快就能恢复正常供应和销售，而且被重整、收购的项目往往以代建方式重归市场，投资方和代建方都愿意采取低价抢售方式，这会造成市场供应量和销售量的较大波动，不可等闲视之、盲目乐观。
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