法拍房月报｜4月出现剧烈波动，挂拍量创新高、成交量创新低

本月法拍房供应规模创年内新高的同时，成交量也创下新低，且溢价率房源比例、成交率均有所回落。

◎ 文 / 马千里

2025年4月，受关税因素影响，国际经济形势出现剧烈变化。短期市场情绪波动牵引之下，作为与高净值、资产管理群体相关性更密切的房产赛道，国内法拍房市场也迎来了显著变化。本月法拍房供应规模创年内新高的同时，成交量也创下新低，且溢价率房源比例、成交率均有所回落。本月法拍房新增挂拍量3.04万套，环比上升53%；成交1244套，环比下降61%，66%的房源溢价成交，环比下降12个百分点。

法拍房成交率进一步下跌至16%，杭州、上海、厦门等城市本月法拍房成交率也下跌至二成以下，参拍者对于房源的选择更加苛刻。本月法拍房挂拍折价率和成交折价率双双下行，且供求双方折价率差距转而缩小，意味着当前成交的房源，更多的还是那些本身品质较佳，宜居性或未来转手预期更好的房产，而那些因存在较多瑕疵而有高折扣的房产，则难以获得购房者的青睐。

核心要点

挂拍量：供应规模创年内新高，4月新增挂拍3.04万套，重庆连续5个月第一，上海百年洋房起拍价达47万元/㎡。

交易量：缩量降温，成交1244套，环比下降61%，创2024年以来月度新低，66%的房源溢价成交，环比下降12个百分点。

成交率：全国平均成交率跌至16%，一二线中仅宁波、苏州超过20%。

折价率：挂拍折价率与成交折价率双双下行，供求价格认知亦在趋同。

后市展望

2025年4月，法拍房市场在供应激增与成交锐减中进一步分化。供应端规模创年内新高，新增挂拍量达3.04万套，环比激增53%，但成交端环比骤降61%至1244套，全国平均成交率跌至16%，一二线城市中仅宁波、苏州勉强维持在20%以上。溢价成交比例回落至66%，环比下降12个百分点，市场情绪明显回落。

本月挂拍折价率（27.8%）与成交折价率（31.3%）差距收窄至3.6个百分点，且均延续下行趋势，反映买卖双方对资产价值的认知逐渐趋近理性。稀缺优质资产仍受追捧，如深圳天鹅湖花园顶豪房源以15.5%溢价成交，而高瑕疵房产即使加大折扣也难以吸引竞拍，市场“择优而购”特征凸显。

不过，5月关税协议的阶段性缓和以及国内稳楼市进度的持续推进，为市场注入了新的积极变量。随着关税退回4月前水平，长三角、珠三角等外向型经济地区的就业与居民收入预期改善，叠加银行“保交楼”专项贷款及公积金、存量房贷利率下调等政策的推进，业主断供风险有望回落，破产处置也有望减少。预计法拍房新增供应规模将逐步下降，法拍房成交量、成交率也会逐步回升。而国内外经济环境的动荡变化，也会进一步加强核心稀缺资产的价格韧性，上海百年洋房、深圳湾顶豪等资产将受到更多高净值群体以及国内外投资机构的关注。

01

挂拍量

供应规模创年内新高，上海百年洋房起拍单价47万元/㎡

供应端方面，4月新增挂拍3.04万套，环比上升53%，同比仍下降11%。起拍总价333亿元，环比上升84%。新增挂拍套数、起拍总价均创下2025年新高。

从各城市情况来看，本月有5个城市新增挂拍套数超过500套，分别是重庆、郑州、成都、江门、杭州。前5名城市合计供应4154套，占全国供应总量的13.7%，其中重庆连续5个月居于首位。

一线城市中，广州新增挂拍量最高，368套，环比上升100%。深圳挂拍265套居于第二，环比增加64%，北京、上海分别挂拍170套和152套，同样实现环比增长。其中新增挂拍总价最高的城市是北京，达到23.4亿元，还是4月份全国挂拍总价最高的城市。北京挂拍房源主力位于顺义区挂拍总价达到14亿元，占本月北京新增挂拍总价的61%，主要是由于枫桥别墅178套别墅重新上市所致。枫桥别墅原定于2024年11月拍卖180套别墅，后因案外人异议撤回，此次为第二次挂拍，挂拍数量减少了2套，起拍价从14.12亿元下降至13.9亿元。该小区紧邻潮白河，周边有富力湾、龙苑别墅等成熟社区，但别墅群长期荒废，后期经营还需要巨额的翻新成本。

本月上海挂拍了一宗关注度较高的高总价法拍房标的，起拍价2.5亿元，单价47万元/平方米。为长宁区新华路的两栋花园洋房，1925年竣工，已有百年历史。目前上海同类保存完好的老洋房仅约50幢，且多数为私人持有，公开流通极少。所属区域曾是多国领事馆及侨民聚居地，历史文化底蕴深厚。原房主已经破产，房产产权清晰，且拥有完整产权，此前曾以3.5亿元挂牌二手房市场，但未能成交，此次起拍价下调28.6%，但仍是同类标的房产的价格天花板。若最终以接近评估价成交，或将刷新上海老洋房交易的新纪录。

02

成交量

4月环比下降61%，溢价成交比例亦有所回落

成交方面，4月典型城市法拍房成交1244套，环比下降61%，同比下降71%，创2024年以来月度新低。本月竞拍热度也出现回落，66%的房源溢价成交，环比下降12个百分点；7.3%的房源竞拍次数超过100次，环比上升0.8个百分点。由此可见，主要是低溢价的房源占比明显下降所致。

本月深圳法拍房成交套数跃居首位，共计60套，温州、广州也超过50套。就金额来看，深圳以4.6亿元同样排在第一，上海以1.5亿元排在第二，此外还有杭州、北京超过1亿元，其他城市均在1亿元以下。

本月成交总价最高的单套房产，来自深圳天鹅湖花园二期，起拍价3921万元，经过31轮竞价后成交，成交价达到4529万元，溢价15.5%，但仍低于评估价二成左右。该房产曾于2024年12月以2544万起拍（3.9折），但因故撤回后于2025年重新上架，此次起拍价上调至3921万。尽管折扣收窄，但仍低于市场价30%，且对比同小区二手房（22万/㎡）仍有明显价格优势。该房产建筑面积293平方米，成交单价约15万元/平方米，仍远低于同小区的二手房价格。该房产虽然涉及多起借贷纠纷，且存在双重抵押和查封记录，但是凭借足够的价格折让，仍然吸引了多方参拍，并最终以溢价成交。在当前市场环境之下，稀缺优质资产的投资价值依然为众多投资者和高净值人士青睐。

03

成交率

4月成交率延续下探，一二线中仅宁波、苏州成交率超过20%

据CRIC抽样调查数据，4月法拍房成交率16%，较上月下降3个百分点，同比持平。结合成交中溢价比例下降的事实来看，法拍房交易的热度再度出现回落。

分城市来看，重点城市汇总本月仅有宁波、苏州成交率超过20%，在10-20%之间的城市也仅有7个，大量城市本月法拍房成交量已经跌至10%以下。4月一二手房成交表现虽然尚可，重点城市交易量同比表现不错，但是受季节性因素，以及国际形势引起的市场变化影响，法拍房成交率还是出现了大幅下跌。

04

折价率

挂拍折价率与成交折价率双双下行，供求价格认知亦在趋同

4月挂拍法拍房平均起拍折价率为27.8%，环比下降0.7个百分点，延续下降之势；成交法拍房平均折价率31.3%，环比下降3.0个百分点，并创下2024年四季度以来新低。挂拍折价率和成交折价率相差3.6个百分点，再度回落至近期均线附近，受短期市场情绪波动的影响，法拍房供求双方的价格认知再度趋同。而折价率的双双回落，则在侧面反映了参与者对于房产价格企稳的信心。

对比挂拍和成交折价率差异，一拍房源相差3.7个百分点，较上月缩小1.5个百分点，二排房源相差3.5个百分点，较上月缩小1.0个百分点；变卖房源两者相差1.1个百分点，扩大了0.1个百分点。由此可见，4月供求折价率差距的缩小，主要是由于一拍和二拍成交房源的初始折扣下降所致。叠加本月成交量和成交率的回落来看，意味着当前成交的房源，更多的还是那些本身品质较佳，宜居性或未来转手预期更好的房产，而那些因存在较多瑕疵而有高折扣的房产，则难以获得购房者的青睐。

（来源：克而瑞地产研究）

文章来源:克而瑞