210亿天量资金杀入，央企布局黄埔旧改

中交城投，成为黄埔旧改新擂主。

来自@广州黄埔发布的消息，前段时间，这家央企，与本地知名“救火队长”科学城集团，达成了重要合作共识。

双方将在黄埔“依法征收、净地出让”模式城中村改造项目，开展深度合作，总投资额高达210亿元。

严格来说，这是一个算不上新的新闻，早在4月底，科学城集团就透露了相关信息，但和近期报道一直，对于具体合作项目，只字未提。

我们了解到，是夏园、南岗北、金坑银岭片、金坑邓屋片，一共四个项目，涉及老黄埔、知识城两大片区。

这几个项目，普遍都是原先市场化模式下难以为继的，尤以夏园和南岗北为甚，介入企业换了一茬又一茬：

夏园，从升龙，到合生，再到科学城集团；

南岗北，从华润，到雪松，再到本地的鸿森、科学城集团。

新模式下，央地合作，或许才是有效的破局之道。

以前黄埔旧改，主要由科学城、知识城集团等兜底，但在巨额成本面前，这种单一依靠区属国企兜底的模式，难以持续运作，也会累及企业自身。

引入央企，既是风险分担，也能实现资源互补，提升项目落地效率。

这次合作的“超级金主”中交城投，是中交集团旗下专门的城市片区综合开发平台，2015年成立于南沙。

和聚焦于地产开发业务的绿城、中交地产不同，中交城投走的是城市开发资源整合的路径，目标是做城市发展商，而非地产开发商。

其优势，在于全产业链资源整合，以"城市合伙人"模式，深度参与片区综合开发，通过基础设施投资+产业导入+智慧运营，实现政企资源高效整合。

而实际上，中交城投在黄埔的勇猛突进，早有端倪。

去年其联合科学城集团拿下的将军山地块（现中交科城·未来城），就是夏园项目最为核心的资产之一。

也不只是中交城投，整个中交系，这两年在黄埔都表现出了明显的投资偏好。

像中交四航局，去年接手了珠江村旧改，孵化出了珠江春；

而中交投资，也在今年联手科学城集团，正式摘牌了老黄埔裕丰围旧改，总投资12.59亿。

仅就土储而言，中交系有明显优势，但这只是故事的开始。

真正的考验在于二级市场的变现能力——如何通过精准的产品定位、差异化的设计溢价和高效的营销去化，将土地储备转化为真金白银的利润。

像这样的搞基建出身的开发商，盖出来的房子，肯定是没有太大问题的，但在项目定位、营销策略、推盘节奏等方面，和传统开发商还是有很大不同。

以未来城为例，为了做大阳台率，把实用率用尽，在南岗板块做了大量大户型产品，起步都要125平，最大188平。

刚需地段做改善产品，还是很大胆的。