延期迁户口违约金遭拒，哪些证据能扭转局面？房产买卖律师分析

此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

一、案件梳理

（一）当事人信息

原告（买方）：陈立

被告（卖方）：周正

（二）合同签订与约定

2019 年 12 月 31 日，陈立与周正签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定购买位于北京市海淀区的一号房屋，房屋总价 405 万元（主体价款 384 万元，装修及设施折价 21 万元） 。合同明确一号房屋存在户口，周正需在 2021 年 3 月 31 日前完成户籍迁出，若违约则按成交总价每日万分之五支付违约金。同日签订的《房款支付协议》规定，陈立留存 5 万元作为户口迁出保证金，在户口迁出后两个工作日内以资金存管方式支付周正。2020 年 3 月 13 日，陈立办理完成一号房屋产权证书。

（三）纠纷产生

周正未按约定时间迁出户口，直至 2022 年 6 月 14 日才完成迁户，逾期439 天。陈立据此起诉，要求周正支付违约金 888,975 元并承担诉讼费。

（四）被告抗辩

周正辩称：一是陈立 2024 年 4 月 24 日起诉已过诉讼时效，此前两次催告仅涉及迁户，未主张违约金，主合同义务时效中断不影响违约金请求权时效；二是双方已重新约定在其新买的二号房屋过户（2023 年 7 月 25 日之前）前完成迁户；三是其积极推动迁户，曾起诉自己的房屋卖家；四是陈立未提供损失证据，“耽误孩子上学”缺乏依据，且应防止损失扩大；五是陈立未归还 5 万元户口保证金构成违约，即便判赔也应减免违约金。

二、争议焦点

陈立的违约金请求权是否超过诉讼时效？

双方是否就户口迁出时间达成新的变更约定？

合同约定的违约金标准是否过高，是否应予以调整？

陈立未归还户口保证金是否构成违约，能否在本案中折抵？

三、案件分析

（一）合同效力认定

陈立与周正签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《房款支付协议》，是双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方应依约履行义务。

（二）争议焦点解析

诉讼时效问题：根据《民法典》，权利人向义务人提出履行请求可中断诉讼时效。陈立两次催告迁户，该行为不仅针对户口迁出这一主合同义务，也关联基于此产生的违约金请求权，因此构成诉讼时效中断，周正关于诉讼时效已过的抗辩不成立。

迁户时间变更：周正主张双方重新约定迁户时间，但提供的微信聊天记录仅体现双方沟通迁户进展，未明确达成变更迁户截止日期的合意，且陈立不认可，故应按原合同约定执行。

违约金调整依据：合同约定的每日万分之五违约金标准，周正认为过高。法院综合考量双方合同履行情况、陈立未能充分举证损失、双方沟通记录等因素，依据公平和诚信原则，有权对违约金进行调减。

户口保证金处理：陈立因周正迟延迁户未归还保证金，属于合理的自力救济。周正不同意在本案折抵且不反诉，因此该争议不在本案处理，可另案主张。

四、裁判结果

依据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十五条第二款，判决如下：

周正于判决生效后七日内向陈立支付违约金 5 万元；

驳回陈立的其他诉讼请求。

五、案件启示

合同条款细化：签订房屋买卖合同时，对户口迁出等关键事项应明确约定时间、违约责任、救济方式，避免模糊表述引发纠纷。

变更需书面确认：合同履行中若协商变更条款，务必以书面形式确定，口头沟通或不明确表述难以作为变更依据。

违约金约定要合理：当事人约定违约金应结合实际情况，过高的违约金可能被法院调整，过低则难以保障权益。

及时主张与证据留存：权利人要及时行使权利，通过书面催告等方式中断诉讼时效，并妥善保留沟通记录、催告凭证等证据，以便维权。