罕见！“捡漏”深圳湾的机会

原创 刘博团队

5月14日，一场资产拍卖冲上热搜，引发市场广泛关注。

深圳罗湖一栋6层老旧写字楼拍出天价，2379万元的起拍价，在34位竞拍者、长达450轮的激烈角逐后，飙升至1.14亿元成交，溢价率高达379.6%！

这可能是深圳市场有史以来溢价最高的法拍房之一。

很多吃瓜群众不理解，为何一栋老旧写字楼这么值钱？标的物虽位于罗湖，却紧邻红岭中路，位于罗湖和福田的交界，周边配套成熟，更重要的是，该区域早已纳入旧改。

显然，买家真正锚定的，是这个地块的未来价值，而非建筑本身。

如果说罗湖凭借其旧改预期尚能激起如此巨大的市场热情，那么，将目光投向深圳炙手可热的深圳湾板块，其核心资产的价值逻辑岂不更加清晰且稳固？

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钱该往哪里去？

近年来，谈到资产配置，许多人感到迷茫，不知道还能买什么。

黄金？的确火热，一年涨幅接近30%，创下历史新高，但高处不胜寒，随着中美关税达成90天和解，黄金也进入阴跌模式。

股票？中美关系，尤其是特朗普执政的4年里，不确定性如影随形，对普通投资者而言，驾驭难度极大。

理财？银行利率全面迈入“1时代”。以平安银行为例，一年期定存利率仅1.6%，三年期更是低至1.65%。从今天开始，各大银行又开启了新一轮降息。

那么，房产呢？

虽是冰火两重天，但答案也变得清晰：一边是部分三四线城市房价承压，另一边则是一二线城市核心资产屡创新高，地价、房价双双走强。

进入2025年，房地产市场强者恒强的分化趋势日益显著。一线城市核心区域的优质房产不仅展现出更强的抗跌性和保值能力，其成交表现也持续向好。

就在5月中旬，上海内环高端楼市异常火爆：绿城·潮鸣东方（均价19.5万元/㎡）开盘即售罄，单日成交近70亿元；上海壹号院（均价18.5万元/㎡）认购率超267%，若开盘顺利，两大项目总成交额将超135亿元。

那么，花大价钱买这些房子的人，他们买的仅仅是房子本身吗？

就像深圳罗湖的天价老旧写字楼一样，他们买的是土地的稀缺价值，是人口与财富向核心城市集聚的必然趋势，是14亿人向往、却仅为少数人拥有的独特资源，更是一份关乎未来的确定性。

放眼全球，核心城市资产穿越周期已是普遍规律：

英国：1968年至2023年，大伦敦地区房价上涨119倍，远超英格兰地区的89倍和全国的79倍。

美国：1976年至2023年，纽约、洛杉矶等核心都会区房价涨幅（12-20倍）显著高于全国平均水平（9.3倍）。

说到底，房价在很大程度上也是一种货币现象。

在现代经济中，各国央行和政府普遍采取凯恩斯主义政策工具刺激需求，导致流动性泛滥。从长远来看，通胀是大概率的，常态化的。相比于持有现金，持有实物资产通常会是最终的赢家。

然而，核心地段动辄千万的总价，让房产投资似乎正演变为“富人的游戏”。普通人，是否就此与时代红利绝缘？

在深圳湾，一个罕见的机会，正悄然浮现。

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深圳湾的另一种可能

备受瞩目的望海玥即将推售，推出建面约36-60㎡的商务公寓。这些公寓是深圳湾板块目前唯一在售的小户型新品，部分单位更可享有一线海景。

这是低价买入深圳湾，让资产穿越周期的绝好机会。

关于深圳湾价值，我们只需回归常识，思考几个朴素的问题：

第一、深圳最优质资源在哪里？

答案就是深圳湾，在中国的一线城市中，深圳独特之处在于它是唯一一个核心板块沿着海岸线而建的城市。

与北京的内陆特质、广州和上海的江景豪宅相比，深圳的顶级豪宅分布于约15公里“黄金海岸线”上。

在这片区域，物业成交均价普遍超过20万元/㎡，部分稀缺项目甚至达到30万元/㎡以上，这无疑是深圳城市价值最为集中的体现。

效果图

第二、深圳最高智力资源在哪里？

答案依然指向深圳湾。

后海金融商务总部基地，已吸引腾讯、阿里、华润等超过80家知名企业总部争相入驻，成为名副其实的总部经济、科技创新与金融服务高地，汇聚了城市塔尖的智慧与财富。

目光向西，作为国家发改委确立的“全球海洋中心城市”新引擎，国际海洋城正在崛起。预计到2035年，国际海洋城科技创新区将集聚约6万名研发精英，引入约2000家创新企业，片区预计容纳约10万高素质人口，年产值目标更是高达约2000亿元。

第三、深圳最高端未来生活方式在哪里？

深圳湾从规划之初，就致力于打造一个融合工作、居住、文化、艺术与休闲的综合生活场。

国际化的邮轮母港是连接港澳的商务枢纽，新近开业的K11已成为湾区瞩目的商业地标。

而2024年“环深圳湾文化艺术生活圈”的宏伟规划，正将歌剧院（建设中）、渔人码头（规划改造中）的“檐下渔市”等美好设想，一步步从蓝图变为现实。

未来的深圳湾，不仅有高效的工作，丰盛的生活，更有国际范和烟火气。

看下面这张图，这条蓝色海岸线正逐渐成为城市新的价值主轴，其重要性不亚于甚至超越了传统的深南大道发展轴。

值得注意的是，这条蓝色海岸线上，东段的深超总和后海区域价值已得到充分发掘和体现。

然而，从歌剧院向西延伸的这一段，特别是项目所在的区域，其真正的价值还未被完全认识，是有待进一步发掘的价值洼地。

正如我们常说的，一线城市核心区的价值往往需要一些“画龙点睛”的标志性配套来引爆，如歌剧院、邮轮港、摩天轮以及烟花观赏点，这四大元素，往往是全球顶级地段价值的催化剂和象征。

现在，望海玥的出现，为投资者提供一个高性价比上车机会，在深圳湾的核心区域拥有属于自己的一席之地，坐享歌剧院、邮轮港、烟花房这些标志性配套。

望海玥建面约36-60㎡的商务公寓，这份资产配置机遇，是深圳湾的另一种可能。

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看得见的稀缺，算得出的价值

在深圳湾这样的核心地段之上，地段价值已是共识，而真正能让产品脱颖而出、实现价值跃升的，往往是超越期待的独特体验。

在那些吸引全球目光的国际大都会，奢华酒店与塔尖居住的结合，往往共同塑造着城市生活的价值巅峰。如曼哈顿ONE57和柏悦酒店，海德公园一号和文华东方酒店，上海华侨城苏河湾和宝格丽酒店等。

央企招商蛇口正是深刻洞察了这一全球高端生活方式的演进趋势，从而将望海玥的核心竞争力聚焦于引入一套对标国际一流标准、超越传统物业管理范畴的“海玥酒店式服务”体系。

这不仅是一项服务升级，更是一整套精细化、个性化的生活解决方案。

从基础的室内全区域保洁、床品定期焕新、衣物专业洗护、车辆代为清洗，到贴心的下午茶与自助宵夜供应、个性化健身课程安排。

从独特的宠物美容、寄养代遛、猫砂清洁乃至上门除毛等增值服务，到业主专属的酒店折扣、商场会员、老年养护、康养医护协调、环球出行规划等丰富权益。

这套服务体系直击高净值人群最大的痛点——时间成本与生活琐事的困扰，让他们能真正从日常杂务中解放出来，专注于事业与生活本身。

深圳湾是什么地方？这里是世界500强总部云集之地，汇聚了无数企业高管、金领及海归精英。他们对居住品质有着极高要求，而对租金的敏感度相对较低。

尤其是当下年轻一代高净值人群的居住观念正在转变，他们更青睐设计新颖、配套完善、服务便捷的现代化公寓，同区域租赁市场的老旧住宅正失去竞争力。

而拥有全新设计和“酒店式服务”体系的望海玥在租赁市场上无疑是“降维打击”。

“海玥酒店式服务体系”的信心和保障，来源于招商蛇口在高端物业开发与服务运营领域长久以来积累的深厚实力与卓越经验。

例如，招商蛇口旗下的专业物业管理公司招商积余，不仅拥有40年高端物业及酒店运营经验，更是2024中国物业服务力百强企业TOP4，曾为招商双玺等顶豪项目提供品质服务。

再如，同属招商蛇口旗下的公寓及酒店资产管理运营专家招商伊敦，其运营的高端服务公寓品牌“深圳泰格壹棠服务公寓”，约75㎡一居室月租金便可达到2.5万元。

正是这样深厚的品牌积淀、专业的运营能力以及已被市场验证的成功经验，不仅能确保物业“好租”，更能实现显著的“租金溢价”，吸引并留住长期优质租客，让业主轻松做个“甩手掌柜”，享受稳定且可观的回报。

目前，望海玥周边如半岛城邦三期约86㎡两居室的月租金普遍在1.8万元/月以上，双玺时光道约88㎡一房一厅户型1.7万元/月起租。这些实实在在的高租金，是市场对区域价值最直接的反馈。

在此参照之下，一套精心打造的望海玥，其租金表现与潜在回报，相较于银行理财的收益而言，无疑更有想象空间。

目前深圳湾二手房价格普遍在15万元/㎡以上，半岛城邦三期一线海景挂牌均价21万元/㎡，望海玥价格是周边次新标杆约40%，其间的价值梯度清晰可见。

在配套方面，望海玥同样出众。

地铁2号线、13号线（在建）东角头站举步即达；深圳湾万象城、K11 ECOAST、海岸城等百万平米超级商圈环绕；深圳歌剧院（在建）、海上世界文化艺术中心等十大文化坐标加持。

吃喝玩乐、商务休闲，一切需求都在步行范围内得到满足。这样的配套，谁不爱？高品质租客自然蜂拥而至！

示意图

除了服务和配套，望海玥自身的物业属性也堪称“稀缺中的稀缺”。

它并非市面上常见的商办改造公寓，而是拥有70年产权受到政府承认的“真公寓”——约3.1米舒适层高，可通燃气（限边户），这在深圳市场上已是凤毛麟角。

更难得的是，望海玥建面约36-60㎡的精致户型，是深圳湾板块目前唯一在售的、拥有一线海景（部分户型）的小户型新盘。

“真公寓+小户型海景新品+酒店式服务体系”，使其在深圳湾这一寸土寸金之地，更显珍贵。

实拍图

在充满不确定性的时代，寻找确定性是所有投资者的核心诉求。

望海玥，以其深圳湾核心地段、70年产权真公寓的稀缺性、唯一在售的小户型的低门槛高价值、一线海景，以及颠覆性的“海玥酒店式服务”所带来的超强竞争力，无疑是你2025年资产配置中更明智、更稳健、也更具爆发力的选择！