二环内95亩，13.4亿元起！枣园城改开始供地！

从开始拆迁到如今土地供应，足足7年有余，西安北二环内的枣园城改用地终于“上架”了。

作为西安二环内体量最大待开发项目的首发地块，枣园城改也是“豪气十足”，一上来供应了一宗近百亩的地块。

二环内&单宗近百亩的地块，有多稀缺？

印象最深的是，可能就是2016年底融创拿下东二环陕建机厂137.4亩纯住宅用地了，溢价率高达168.12%！

说个最近的，去年年底二环边的刚家寨城改用地拍出了当年总价地王。

谁将拿下枣园城改用地，又将缔造怎样的传奇故事？

约95亩，13.4亿元起

今天，枣园城改项目推出的首宗涉宅用地，地籍标号为WY10-29-215。

首发土地现状实拍

宗地位于未央区乐学路以东，文景路以西，凤城南路以南，方新路以北，净用地面积63457.91㎡(折合95.187亩)，其中住宅用地61934.94㎡（折合92.902亩），商服用地1522.97㎡（折合2.285亩），土地用途为住宅、商服（共用宗）。

宗地容积率不大于3.69，建筑密度不小于20%，绿地率不大小于37.3%，建筑限高100米，地上总建筑面积不大于231470㎡。

按照土地出让文件，宗地将配套建设 5058 ㎡幼儿园、750㎡的社区服务站、270㎡的社区卫生服务站、450㎡养老服务用房等公建配套设施，建成后无偿移交给未央区政府相关部门。

本次挂牌宗地按照价高者得为原则确定竞得人，同时不接受受联合竞买。宗地竞买保证金为26825万元，起始价为13.4122亿元。

按照起始价计算，该宗地折合地价1409.04万元/亩起，楼面地价5794.36元/㎡起，实际地价会更高一些。

二环内枣园城改用地的首次供应

从宗地所处位置看，宗地地处北二环内，是市场期盼已久的枣园城改项目用地。

首发土地现状实拍

说到枣园城改项目老西安人并不陌生，其与刚家寨城改、保利青龙寺项目等齐名，均属于备受市场关注地处城市核心的巨无霸城改项目。

但和刚家寨城改、保利青龙寺项目地处二环边不同，枣园城改项目为真真切切的二环内，含金量更胜一筹。

按照片区规划，枣园片区城改项目用地约千亩，但刨去133亩的安置用地、545亩的公园、学校及道路用地后，实际商业开发体量大约为322亩。截止目前，15栋安置楼已建成。

安置楼实拍

另根据早前发布的《关于未央区枣园村城中村改造项目实施详细规划》显示，项目的开发用地共计9宗，土地面积共计327.65亩，地上计容建面819869.3㎡。开发用地以住宅用地为主，共计6宗287.4亩，容积率在1.31-3.8；商业用地有2宗共计12.75亩；还有1宗27.5亩的混合用地。

今日首次供应的土地为6宗住宅用地中单宗体量最大的一宗，近百亩体量，可见未央区的诚意所在。

从周边配套上，宗地周边最大的资源优势在于商业资源丰富。周边分布有盛龙广场、印象城、荣民时代广场、京东MALL等大型商业；当然学校资源也不错，南侧紧邻的就是枣园小学，东侧还有未央区最好的小学方新小学等。

另外，宗地距离地铁2号线大明宫西站直线距离约1公里，距离大明宫遗址公园约2公里。

众所周知，枣园城改项目原为X大接手，但伴随着X大的暴雷，谁会接手？根据未央区的官方报道，枣园城改用地投资110亿元，并不是一般房企的承受范围内。

所有问题的答案将在2025年6月20日逐步揭晓。

长安拟推超140亩土地

回过头来看这几天西安的土地市场，可谓是热火朝天。

中铁置业在曲江二期拿下了今年西安单价地王，龙翔则以港务最高溢价之势拿下久违的一宗土地，再加上未央区最近供应的这3宗土地，他们都有一个共性：即稀缺的优质地块！

市场环境下行，各地方政府纷纷拿出“压箱底”的地块来托举市场。

就在昨天，今年一直以来未在土地供应市场露面的长安区，在核心区也计划供应一宗超百亩地块。

根据《西安市长安区2025年度第一批次拟出让住宅地块详细清单》显示，长安区计划在今年第二季度推出的这宗土地地籍标号为CA6-25-316。

宗地位于西安市长安区郭杜街道以北、规划路以西，宗地净用地面积140.877亩，容积率不大于2.5。

超140亩的大体量地块&2.5的容积率一出，就奠定了该宗地的稀缺性。

另外，从宗地所处位置上看，宗地大概率位于万科城润园以南，周边有多所大学、长安公园、西安湖滨学校等成熟配套。

除此之外，这两天长安区还出现一则较大新闻，即航天城低调官宣了长安区和航天基地“区政合一”，形成了一个约120.15平方公里的整体。

届时可以最大程度地整合资源协同发展，合力提升城市管理、城建和运营水平，未来发展更有想象空间。