半壁店再卖新地，海淀能否延续功德寺传奇？

大家帮2025年北京土地的第15篇推送

功德寺的热销仍有余温，朱房村双雄马上入市，半壁店新地也马不停蹄。

今年的北京楼市，到目前为止，都是“海淀时间”。

刚刚，海淀又卖地了。

今儿成功出让的两块宅地是位于海淀南部，靠近西四环的半壁店地块。

半壁店地块所在海淀区位置

伴随半壁店地块成功落锤，至此，北京宅地成交数量来到16组，779.25亿。

2025北京土拍成交地图

具体的成交信息是↓↓↓

地块名称：海淀半壁店地区城中村改造项目HD00-2201-0003、0004地块

拿地房企：保利建工；

成交金额：45.45亿（溢价率11.95%）；

住宅楼面价：7.84万/平。

半壁店地块具体位置

功德寺两个盘的热销，奠定了海淀的顶流位置，朱房海晏、臻澐也都拿出压箱底的宝贝产品，中海树村也在摩拳擦掌，现在又加上半壁店双雄，之后还有宝山村地块。

海淀要继续费有钱人了。

关于刚拍出的半壁店地块，关于海淀新房市场，你有啥想聊的，欢迎加包哥微信，咱们边看文章边聊。

照例，咱们先看看地块配套。

并位于西四环到西五环之间，更靠近四环的半壁店地块，在海淀的一众新住宅地块中，具备绝对的环线优势。

要知道，即使是树村、朱房地块，也都位于五环外。

而且半壁店地块周边的交通、医疗、教育、商业等配套都相对齐全。

半壁店地块周边配套

交通方面，半壁店地块直线距离1千米范围内，有6号线田村和海淀五路居两个地铁站，而且海淀五路居站未来还会和北边的12号线实现换乘。

此外，地块东侧直线600多米的距离就是南北向西四环北路，南侧直线700多米就是东西向主干道阜石路。

医疗方面，半壁店地块方圆3公里范围内有多家三甲和综合医疗，只要集中在阜石路南侧，包括301医院、中西医结合医院、清华大学玉泉医院等顶级三甲医院。

商业方面，地块西南侧700米左右是京良广场，东南侧直线两公里左右就是五棵松万达和华熙live等商业区。

教育方面，半壁店地块两公里范围内聚集着首师大附中一分校、人大附中亮甲学校、理工大附中等教育资源。

虽然算不上顶级，但在海淀，教育就没有差的。

在两公里的范围圈内，半壁店地块的配套方面没有任何毛病，但我们把视线调到地块周边，小环境确实是要差很多。

半壁店地块卫星图

半壁店地块所在的版块，基本上北铁路、河道和道路分隔出一个“孤独”的区域。

地块北侧紧挨着铁路，这条铁路就是120年前铁路之父詹天佑主持修建的京门铁路，虽然已经不再使用，但铁路线做了保留。

没有噪音，但还是会有割裂感。

而京门铁路北侧是12号线所在的田村停车站。

地0004地块东侧200米就是永定河引水渠。200米的距离就意味着新地块未来享受不到河景资源。

此外，新地块南侧和西侧都是一些现状小区，整体的小环境较差。

这样的小环境，似乎与被各种铁路分割板块的丰台“同病相怜”。

咱们再看来看看新地块本身。

如果半壁店建刚需盘，我们也就不强调它的小环境了，关键就是地块本身的各项数据，就意味着它注定不会是“凡胎”。

半壁店地块规划数据

0003、0004两块地面积都不大，0003地块占地面积2.35万平，地上建筑规模3.05万平，容积率1.3，而0004地块占地面积只有1.71万平，地上建筑规模2.74万平，容积率稍微高些，达到1.6。

在备注一栏，通常会备注地块的配建等要求，但半壁店文件里却提到：建筑高度以最终批复为准。

而这句话，也间接造成了本该4月30号出让的半壁店地块，推迟到5月20号成交。

4月18日，北京市规自委针对半壁店地块，发布了补充公告，确定了地块的出让时间，最重要的是对地块进行了调规。

其中，最重要的就是对地块建筑高度的调整，控高由原来的18米调整到15米。

图源规自委文件

这意味着，如果按照3米层高来算，原来能建6层洋房，现在只能建5层，如果层高再极限一点，4层也是有可能，再参考容积率考虑，就得重新设计楼栋排布。

第二个变化是，0004地块东侧的街坊路红线宽度由原来的18米降到11米，原来7米宽的街坊路需要算到0004地块的容积率里，现在不用了。

图源规自委文件

还有第三个变化，就是补充文件要求：

0003、0004地块容积率、绿地率等可以统筹核算，可结合地块之间规划道路方案，实现两地块地下连通。

图源规自委文件

也就是说，1.3容积率的0003地块和1.6容积率的0004地块可以揉到一起一块开发，整体容积率大概是1.43。

这一顿调整下来，简单点说就是：

0003、0004虽然是两块地，但可以用1.43的容积率、30%绿地率要求统一开发，住宅控制高度15米。

但补充文件里还是留了一个没说死的要求，就是：

控高最终以空军机场主管部门审批意见为准，建筑高度不得超过18米。

图源规自委文件

最终到底是15米还是18米，仍是个变量。

海淀的新房市场，今年异常活跃。

2025年1-4月，海淀因为三大明星项目3、4月份的强势表现，前4个月以1568套的总成交量，直接干到全北京销冠。

北京1-4月各区新房成交数据

同时，北京1-4月新房项目成交金额排行榜中，和樾望雲、和樾玉鸣、颐海澐颂3项目，直接霸榜前3。

图源京楼销售排行榜

海淀仨项目有多牛*，来看一组数字：

2025年前4月，北京共计329个新房项目有网签数据，共计网签12038套，922.59亿；

2025年前4月，海淀三兄弟的网签数据，合体贡献了1237套、170.12亿的网签成绩。

海淀三兄弟以占全北京新房项目不到1%的量，贡献了10.28%的成交量和18.44%的成交金。

但海淀新房市场“一九分化”也特别严重，虽然有三兄弟这样的顶流，但也有永丰北、翠湖板块的新房项目，流速并没有那么快。

大环境下，即使是海淀，也并未出现“一人得道，鸡犬升天”的新房局面。

今天半壁店地块也是一样，虽然拥有靠近四环的环线绝对优势，但没有四季青板块的豪宅基因，也没有功德寺的价格和学区优势，更没有朱房板块的城市配套优势，甚至没有永丰南板块的交通和产业优势。

单凭一个环线，能往下走多久，谁也不敢保证。

最后咱们看看半壁店新地块价格。

半壁店地块的最终成交价是45.45亿，计算下来综合楼面价是7.84万/平。

包哥预计，最终的住宅售价可能会在11万+/平，目前田村板块比较好的小区，乐府江南二手房挂牌均价9.1万/平。

半壁店地块周边二手房情况

目前，半壁店地块周边并没有新房参考，也就是说：

半壁店的对手，只有半壁店。

最后，恭喜保利建工拿下海淀半壁店，也希望他们能在这两块地上再为海淀建造一个现象级神盘。

以上。

关于半壁店新地块，关于海淀新房，关于北京新房，你有什么想说的想聊的，加包哥微信，咱们私下好好聊聊去，最近的北京市场可太有的聊了。

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