河北地产王”解围三角债：荣盛拿两座酒店抵偿

◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）

被称之为“河北地产王”的知名A股房企——荣盛发展，疑似被“逼急”了。如今，其终于果断出手了。

刚刚，荣盛发展公告说，要以物抵债。结合廊坊银行的近日起诉看，这其实是一个关乎房地产开发链条上的“三角债”。

简单说，廊坊银行是荣盛发展“起家之地”河北廊坊的区域型中小城商行，其起诉的是给予贷款但逾期未偿还的两家建筑工程公司。

这两家建筑公司是南京宁渌建设有限公司，河北中凯建设工程有限公司，均是荣盛发展的长期供应商。一般而言，做工程的拿到开发商楼盘施工权后，一般都要先行垫资一部分，后续等逐步结算。

2021年底前后，上述这两家工程施工方一时没钱，需要向银行借钱施工，最终巧妙找打了廊坊银行，最终三方达成协议，廊坊银行向施工方贷款，贷款本金合计超2亿元，由荣盛提供担保兜底。

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如今楼市深调三年且仍持续低迷，这两家施工方的银行借款逾期了，廊坊银行将该施工方及担保方荣盛都起诉了，要求其按合同履行还款及担保义务。

简单说，作为开发商的荣盛发展当前遇到资金链困难，无奈“坑”了前述的两家长期施工方，也间接把廊坊银行“拖下水”，造成不良贷款。

从最新的情况看，解铃还须系铃人。刚刚，荣盛发展抛出了以“物抵债”方案，既为别人，也为自己。

2021年，南京宁渌建设有限公司、河北中凯建设工程有限公司因经营所需分别向金融机构申请融资，由荣盛发展提供担保额分别不超17亿元和13.8亿元，以增强与供应商合作的稳定性，保障项目顺利施工及按期交付等。

荣盛发展及其子公司陵水骏晟与廊坊银行及相关主体签署以物抵债协议及补充协议，约定以其名下资产价值为限注入南京宁渌和河北中凯在廊坊银行的债务并过户至廊坊银行，以冲减他们在廊坊银行的借款债务。

与此同时，荣盛发展与这两家施工方有未结债务关系的分子公司与这两家施工方签署协议，也等额调减未结债务金额 。

换言之，荣盛发展此次“一步到位”，将供应商欠银行且自身担保的逾期借款及自身欠供应商未结款，将通过以物抵债解决。

其中，抵债资产1账面原值5.09亿元，抵债金额6.2亿元，该资产位于海南，目前为早已建成并投入使用的综合性商务酒店，而抵债资产2账面原值约3亿元，抵债金额9亿元，也是早些年就已投入使用的综合性商务酒店。

不过，荣盛发展的这两座酒店资产现在均存在抵押情况，同时上述以物抵债相关协议尚须经公司股东会审议通过后再行实施。

截至目前，荣盛发展实际担保总额434.44 亿元，占公司最近一期经审计净资产的 292.45%。其中，公司对外实际担保余额66.12亿元，占公司最近一期经审
计净资产的44.51%，公司逾期担保金额66.74亿元。

此外，荣盛发展前不久曾披露说，公司新增到期未付债务本息11.05亿元，包括“20荣盛地产MTN002”本息6.65亿元。

其还强调，公司本着对债权人、股东和社会各界负责的态度，以现金流为主线，在地方政府和金融机构的支持下，将积极协调推动债务展期，稳定经营大盘。

2024年，荣盛发展归母净亏损84亿元，较上年盈利3.85亿元可谓陷入巨亏，经营净现金流-17亿元，同比跌幅14%；今年一季度归母净亏损近9亿元，较上年同期0.51亿元继续亏损，经营净现金流-4.8亿元，同比继续下滑。

截至今年3月底，荣盛发展手上货币资金24.7亿元，较上年底减少3.3亿元，短期借款0.94亿元，一年内到期非流动负债274亿元，应付账款275.1亿元，而其他应付款291.5亿元，涉及应付利息56.7亿元。

从以上看，荣盛发展当前短期债务压力依然非常大。面对2025年机遇与挑战，荣盛发展提到了4点部署：

一、继续重视“保交楼”，做好产品和服务，力争得到客户的认可。
二、更加突出净资产地位，并继续坚持“以净现金流和净资产为两条核心主线”开展工作，杜绝各种“失血”事件重复发生，在负债和资产两端齐发力。
三、狠抓现金流，增收减支，努力去库存，聚焦签约回款、营销费用管控；将做好沉淀资产盘活，提升资产效能。
四、将持续提升经营质量，增强酒店、商管等轻资产运营能力，扩大非房领域营收和利润，降低涉房营收比例，努力开拓和夯实非房新业务。