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这两天，关注朝阳买房的伙伴们肯定都听说了，保利在褡裢坡地铁旁打造了一个得房率达 100% 的小区。昨天我带粉丝实地去探访了一番，不得不说，其产品力真是相当厉害！

据说，原本项目计划将得房率做到 103%，但却被一股神秘力量紧急叫停了，原因是担心保利如此 “硬核” 的操作，会让其他房企同行难以生存。

看过朝观天珺样板间的人，几乎没有不喜欢的。保利的产品力以及这次在细节上的雕琢，都做到了极致。然而，一到工地现场，却是另一番景象。

其中，保利操盘褡裢坡地铁站旁地块，案名为朝观天珺；金茂操盘三间房内侧地块，案名为金茂满曜。

今天先聚焦朝观天珺，后续待金茂满曜样板间开放后，将推出测评文章，感兴趣的朋友可持续关注！

褡裢坡地块由三宗土地组成，其中0005 地块为公园绿地。这块绿地紧邻朝阳北路，犹如一道天然屏障，可有效为朝观天珺阻隔部分粉尘与汽车尾气污染。

同时，地铁 6 号线沿朝阳北路敷设，公园绿地的存在还能帮助规避地铁运行带来的震感。

朝观天珺所在的0006 地块，占地 27553.34 平方米，建筑面积 7.71 万平方米，容积率 2.8。小区南侧的0007 地块规划为幼儿园。

项目规模适中，由两排楼组成，共计 524 户，楼层总高 11-25 层。

户型分布为：92平三居、122-139-157平四居：

1、项目沙盘目前仍为水晶体展示状态，小区园林与外立面暂未正式对外公示，但已确定将采用全铝板设计；

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2、所有户型均实现南向 1.5 米进深阳台（半赠送）、北向 1.05 米设备平台（全赠送）的空间配置；

3、92㎡户型仅分布于 1 号楼，总计 30 套，该户型因双面临街、近邻高压线，且为两面宽布局，综合性价比不高，选购需谨慎。

4、122㎡户型同样仅分布于 1 号楼，但其产品力堪称惊艳：客厅面宽达 4.8 米，主卧面宽亦有 3.7 米，得房率高达 93%。

丰台科技园的西颂 122㎡户型客厅面宽 4 米，建发观宸 136㎡户型客厅面宽 4.7 米，对比之下，保利的空间尺度优势显著：

5. 139㎡样板间户型堪称 “得房率天花板”，高达 99%，同面积段几乎无竞品可匹敌。其客厅面宽达 5.5 米，主卧面宽 3.8 米，次卧面宽均为 3.2 米，厨房面宽更是达到 3.8 米，空间开阔感与实用性远超同类产品。

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7、为了增加房子的实用面积，朝观天珺所有的窗户都是紧贴外墙安装；

目前仅有139平样板间，后续还有157样板间；

139平(上下滑动查看更多）

不过，朝观天珺在细节呈现上与建发观宸相比仍有可提升空间：

• 地面铺装：观宸采用岩板，保利则选用瓷砖；
• 电视背景墙：观宸为石材材质，保利为岩板；
• 公区柜体：观宸以皮革饰面，保利则采用木饰面。

整体来看，保利擅长在空间尺度、得房率等 “大框架” 上打造亮点，但在材质选择与细节雕琢上，相较建发这类精于细节把控的房企仍存差异。

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地段及配套

朝观天珺与地铁 6 号线褡裢坡站距离极近，导致工地外围聚集了大量共享单车、自行车、电瓶车等两轮车，现场环境显得杂乱无序。不少购房者担忧，即便项目交付后，这类乱象或难以根治 —— 尽管有消息称未来可能将停车场挪至定福家园方向，但从人性与实际管理难度考量，该规划落地可行性存疑。

此外，项目周边交通短板显著：南北向的定福庄路为双向单车道，且红绿灯距朝阳北路仅 150 米，早晚高峰时段拥堵几乎已成常态。

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项目周边生活氛围已高度成熟：北侧临朝阳北路，南侧为规划幼儿园，再往南至定福庄北里；西侧接壤美然动力（商品房社区），东侧毗邻定福家园（经适房社区）。

交通与商业配套

• 地铁优势显著
• ：出门即达 6 号线褡裢坡站，往西 1 站直达朝阳大悦城，往东 2 站抵长楹天街，轨道交通便利性突出。
• 商业配套短板
• ：尽管地铁通勤便捷，但项目周边缺乏规模化商业体，日常生活消费需依赖地铁或自驾至周边商圈。

环境现状与预期
周边界面已基本定型，配套成熟度无需等待兑现，但区域发展想象空间有限。

关于地铁共振疑虑
经实地测试，在定福家园外便利蜂店内未感受到地铁运行震感；询问便利店工作人员，亦反馈日常无震感影响，可见地铁对居住体验的实际干扰较小。

因此，地铁震感问题基本可以排除！

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