房产分家律师：农村分家协议未公证，如何主张履行房屋分配？

此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

一、案件梳理

（一）当事人信息

原告：赵芳、孙婷、李兰、周伟

被告：吴强、郑刚、王勇

关键关系：赵芳是大儿媳，孙婷是三儿媳，李兰、周伟是家庭成员；吴强、郑刚、王勇为其他家庭成员。赵芳、孙婷等四原告因一号房屋（北京市通州区A村 x 号院内北排北房三间中西数一间半）权属确认问题，与被告产生纠纷并诉至法院。

（二）案件背景

早年，陈父与已故妻子林某在北京市通州区A村拥有一处院落（一号房屋所在院落）。林某去世后，经法院调解确定部分房屋的继承归属。2012 年，家庭成员经协商达成《分家协议书》，约定一号房屋内部分房屋归赵芳、孙婷所有。2022年，赵芳等人对院内房屋进行翻建与新建。为确认房屋权属利益，四原告向法院提起诉讼 。

（三）诉讼过程

四原告请求法院依分家协议确认一号房屋内北排北房三间中西数一间半归赵芳、孙婷所有，二人各占百分之五十份额，并由原告方承担诉讼费。被告吴强、郑刚同意原告请求，被告王勇则表示不同意。法院组织双方进行证据质证，结合当事人陈述与证据认定事实后作出判决。

二、争议焦点

分家协议效力：2012 年签订的《分家协议书》是否真实有效？其中涉及房屋处分的内容是否具有法律效力？

房屋权属认定：一号房屋内北排北房三间中西数一间半的权属应如何确定？是否应按照四原告主张，归赵芳、孙婷按份共有？

三、案件分析

（一）分家协议效力分析

一号房屋内北排北房三间中西数一间半此前已由生效调解书确认归吴强所有，吴强在《分家协议书》中将该房屋平分给赵芳、孙婷，此行为实质为赠与。吴强认可赠与是其真实意思表示，且赵芳、孙婷为该村农民，具备接受本村房屋赠与的资格，未违反法律法规强制性规定，所以该赠与行为有效，分家协议中涉及该房屋处分的部分合法有效。

（二）房屋权属认定分析

赵芳等人对院内原北房三间进行翻建形成现北排北房三间，庭审中，吴强、郑刚及相关人员均同意将一号房屋内北排北房三间中西数一间半归赵芳、孙婷所有，结合分家协议的效力，四原告要求确认该房屋归赵芳、孙婷按份共有，各占 50% 份额的诉讼请求合理合法，应予以支持。

四、裁判结果

位于北京市通州区A村 x 号院内北排北房三间中西数一间半归赵芳、孙婷按份共有，每人占 50% 份额；

五、案件启示

规范协议签订：进行分家析产时，应签订书面协议，明确各方权利义务、财产分配方式等内容。协议签订过程要确保意思表示真实，必要时可邀请无利害关系人见证或进行公证，以保障协议法律效力。

重视证据留存：涉及房产等重要财产权益，要妥善保存房屋买卖契约、继承文书、分家协议等证据，为后续可能出现的纠纷提供有力支撑。对房屋翻建、改建等情况，也应留存相关审批文件、施工记录等。

遵循法律规定：财产处分行为需符合法律法规，如农村房屋的赠与、买卖等，要考虑当事人的户籍性质、是否具备相应资格等因素，避免因违反规定导致行为无效。