房产买卖律师：未获共有人同意卖房，要承担哪些法律责任？

此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

一、案件梳理

（一）当事人信息

原告：许峰

被告：赵天明、赵小雨（赵天明之女）

关键关系：赵天明与赵小雨为父女，许峰与赵天明就一号房屋（海淀区）签订房屋买卖合同，后因合同履行问题产生纠纷。

（二）案件背景

赵天明通过拆迁获得一号房屋，在房屋未交付时，于 2020 年 5 月 23 日与许峰签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定房屋成交价格 3314400 元，购房款分五笔支付，并明确委托公证、房屋交付等相关条件 。许峰支付前两笔购房款后，赵天明未按约定配合办理委托公证，且在房屋具备交付条件后拒绝交房。许峰认为赵天明根本违约，诉至法院。

（三）诉讼过程

许峰起诉要求确认合同解除，赵天明、赵小雨双倍返还定金、赔偿损失及律师费，并承担诉讼费用。赵天明辩称合同因无权处分无效，且认为许峰与中介串通，合同客观无法履行；赵小雨表示不同意卖房。法院经审理，组织双方举证质证后作出判决。

二、争议焦点

合同效力认定：赵天明出售与赵小雨共有的房屋，合同是否因无权处分而无效？许峰与中介是否存在串通损害赵天明权益的行为？

合同主体确定：赵小雨是否为合同当事人，是否应承担合同责任？

违约责任判定：哪一方构成违约？许峰主张的双倍返还定金、赔偿损失及律师费能否得到支持，赔偿金额应如何确定？

三、案件分析

（一）合同效力分析

根据法律规定，无权处分并非合同无效的法定事由。赵天明未能提供证据证明许峰与中介串通，因此，房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定及公序良俗，应认定为有效。

（二）合同主体认定

房屋买卖合同抬头及落款处均无赵小雨的名称，也无赵天明作为其法定代理人的签名，合同中还载明 “无共有人”。在赵天明和赵小雨均否认赵小雨为合同相对人的情况下，现有证据无法证明签约时双方就赵小雨作为出卖人达成合意，故赵小雨并非合同当事人，不应承担合同责任。

（三）违约责任判定

违约方认定：赵天明未按合同约定配合办理委托公证，且房屋存在权利瑕疵，构成违约；赵天明主张许峰先违约，但无证据支持，该抗辩不成立。

责任承担：

合同解除：依据合同约定及法律规定，许峰有权解除合同，解除时间为变更诉求申请送达赵天明之日（2024年 3 月 13 日）。

定金返还：赵天明违约导致合同目的无法实现，应双倍返还定金 628800 元。

损失赔偿：房屋差价损失属于合同履行后可获得的利益，许峰主张 300 万元过高，法院参照房屋市场价值与合同价款差价，结合定金返还和律师费赔偿情况，调整为 235 万元。

律师费赔偿：合同约定违约方应赔偿守约方律师费，许峰主张 5 万元符合约定和法律规定，应予以支持。

四、裁判结果

赵天明与许峰于 2020 年 5 月 23 日签订的《北京市存量房屋买卖合同》于 2024 年 3 月 13 日解除；

赵天明于判决生效后 7 日内向许峰双倍返还定金 628800 元；

赵天明于判决生效后 7 日内向许峰赔偿损失2350000 元；

赵天明于判决生效后 7 日内向许峰赔偿律师费损失 50000 元；

驳回许峰的其他诉讼请求。

五、案件启示

共有人财产处分：出售共有房屋时，需取得全体共有人同意或授权，避免因无权处分引发纠纷；签订合同前，买受人应核实房屋权属状况，确认共有人信息。

合同条款审查：合同双方应仔细审查条款，明确权利义务和违约责任；避免设置不合理或无法履行的条件，防止恶意利用条款逃避责任。

证据留存意识：交易过程中应保留沟通记录、付款凭证等证据，以便在纠纷发生时证明自身主张；主张对方违约时，需提供充分证据，否则将承担不利后果。

违约责任承担：违约方需依法承担双倍返还定金、赔偿损失等责任，损失赔偿应合理计算，兼顾公平与实际损失；当事人可在合同中明确约定律师费等维权费用的承担方式。