坐落在豪宅片区【凤鸣水岸】，隐藏着多少不为人知的陷阱？

坐落在豪宅片区【凤鸣水岸】，隐藏着多少不为人知的陷阱？

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如果说深圳既代表高端又有点没有存在感的地方是哪里，那尖岗山恐怕是最有代表性的存在！

刚来到这里，会恍然有种置身华侨城的感觉，却又发现这里不是一个经常被人提及的地方

这几年因为有万科的造势，这个片区曾经火热过一段时间，毕竟【万科都会四季】和【万科未来之光】都建在这里，其中都会四季还卖过很高的价格，跟当年万科强大的营销能力有很大关系！

但是随着万科的逐渐隐退，这里似乎也有些销声匿迹了

低密的生态环境，高端别墅随处可见，这本是非常稀缺的，但有了刚需小区的出现后，这里发展得越来越让人摸不着头脑，让人不明白这里应该称作豪宅区还是刚需地段！

如今打着工抵特惠房的名义，【凤鸣水岸】项目又被搬上了地产舞台。

随着大环境变差以及佳兆业资金链的恶化的震荡，开发商由最初的佳兆业集团变更成中国中化集团，虽说央企的入驻排除了该项目的烂尾风险（2024年底已全部建成）准现房交付，但是也由合同签订的“人才房”改成“保租房”，顿时硝烟不断。

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初识此项目，容积率3.2，绿化率40%，4栋住宅间距50m以上，绿化率极高的低密度社区，坐落于尖岗山“深圳顶级豪宅区”，又有南科大附中等学校加持，看起来让人心动。

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但细细品味，却又发现了一些让人细思极恐的“问题”。

首先是交通，离地铁站远想必大家都知道了，距离地铁5号线【兴东站】/12号线【流塘站】都在2公里以上，需要接驳车或者小电驴，周边几个刚需盘导致地铁站门口停小电驴都需要抢车位了！而且10年内暂无规划地铁。

至于开车，虽然出门就是【京港澳高速】的入口，但是早上10点半之前高德地图上都是红的，不要指望错峰出行了，除非你自由职业者，可以错峰出行

再就是【西乡大道】转【107国道】或者【宝安大道】，这两条路在早晚高峰基本也是红的；最后就是小区门口的尖岗山路，这条路是单车道，一个红绿灯都能堵到天荒地暗。

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在教育上，【南科大附属中学】确实是一道亮丽的风景线，但是以2024年为例，【南科大附属宝安中学】（106.8分），【新安中学集团外国语学校】（96.7分），从分数上可以看到大家都在往南科大挤，但是据说有【凤鸣水岸】业主在24年没能成功入读（积分不够），也就是说你的孩子是在未来1-2年就要上学的并不能100%入读，那如果是2年后入学的，英瑞个人觉得也还是存在风险因素的，虽然出生人口在减少，但是附近的几个小区都是刚需新楼盘，交房时间不相上下，以后可能0.1分就直接决定了是否能入读南科大。

另外据小道消息，保租房业主准备集体去施压，要求保租房和业主同积分，如果实施，入读难度更是直线上升！

既然说到了保租房，就不得不提此项目一共4栋住宅，有2栋为保租房，在小区内并未划分空间可共享小区花园，当初开发商话术为是某为的人才房，结果收楼后变保租房，而且本次保租房申请条件为3口申2房，4口申3房，可遇见小区以后的密集程度，且势必会引发商品房业主和保租房租客之间的各种矛盾。

再来就是车位问题，目前整体车位规划是1：1（算上保租房），因为离地铁较远，开车出行是刚需，然而保租房是不限收入的，所以有车的比例不会太低，还会存在一个家庭不止一辆车的概率。

虽然【凤鸣水岸】有着不是问题为人所垢病，但是究竟值得大家出手吗？结论在最后，

1.学位优质：南科大附中宝安学校（九年一贯制）就在楼下，周边还有宝安中学实验学校等名校

2.生态价值：背靠623公顷山水资源，体量很大，相当于5个莲花山和300个香蜜湖叠加，超76%森林覆盖率，能做高端别墅区的环境确实是得天独厚，3.2容积率低密度社区，约50m超宽楼间距，高层视野开阔

3.现房保障：项目已现房交付，所见即所得，避免期房烂尾风险

4.价格优势：刚需房，超80%得房率，高赠送，目前推出特惠“工抵房”相当于打了8.1折

不足：

1.交通硬伤：距离地铁站较远，早高峰出行较为不便

2.学区隐患：南科大附中积分较高，需提前着手准备，小区内无幼儿园，需去隔壁小区，但隔壁小区也有保租房，会优先自己小区住户，可能会分流更远小区幼儿园

3.居住人口：商品房和保租房混用小区，邻里关系可能紧张

4.商业荒漠：配套一般，周边缺乏大型商业综合体

5.流通问题：位于别墅区内，2手房流通性较差，出售增值性不高，因保租房等因素，租金难以上涨

二、基础数据

【开发商】：中国中化集团/佳兆业地产

【产权年限】：70年（2021年-2091年）

【项目总户数】：775套（人才房406户）

【可售户数】：369套

【占地面积】：约2.1万㎡

【总建筑面积】：约6.9万㎡

【总层高】：30层-32层

【交楼时间】：2024年底

【交楼标准】：毛坯

【绿化率】：40%

【栋数】：4栋（1/2栋可售住宅，3/4栋保租房）

【梯户比】：1/2栋，2梯6户，3/4栋，3梯7户

【车位】：750个

【物业公司】：佳兆业物业

【物业管理费】：6.8元/㎡

三、户型介绍

1.户型解说：

该项目为标准塔楼设计

共4栋，

其中1/2栋为可售商品房，

3/4栋为保租房，

户型面积分为75～120㎡的A,B,C,D四个户型，

1/2栋均为32层2梯6户，有些户型不是完全南北通透，采光通风会受影响，特别是D型的餐厅牺牲了南向的阳光。

2.户型分析：

A型 120㎡ 4房2厅2卫，东南向/西南向

小区最大户型，客餐厅6.7米的横厅设计外加11.4m大阳台使客餐厅看起来非常大气

但同时也会导致南北通风性受到影响，整体动线性需要优化

次卧无承重墙，可改造的空间极大，东南向可看尖岗山及深圳湾景色

B型 75㎡ 3房2厅1卫，东南向/西南向（已售罄）

刚需3房，户型紧凑，得房率高，西南向无景观可言，面向保租房，阳台受相邻户型遮挡，采光受限

C型 95㎡ 3房2厅2卫，东南向/西南向

竖厅非通透户型，户型布局较为合理，两个卧室与阳台同侧，均为南向，采光充足

D型 95㎡ 3房2厅2卫，东北向/西南向

小区唯一意义上的南北通透户型，同时主卧也实现了南北通透，空气对流好，28层以上可看铁岗水库，但是阳台朝西北或者东北，日照时间较短

3.户型特点

总体来说，4个户型设计都较为合理，满足了居住功能的舒适性与合理性，没有浪费空间。

但是就目前能眺出景观而言，能吃到景观红利的只有高层，当然价格也会有所增加。

同时2梯6户的设计，当入住率达到100%时，等电梯的时间也会相应有所增长。

因周围植被丰富，低楼层还需要考虑蚊虫问题及噪音问题（主要西南向户型）

四、实景情况

噪音实测：

1.交通噪音：紧邻尖岗山大道（主干道），京港澳高速车流量大，尤其是早晚高峰时段，西向或南向的户型可能受到明显噪音干扰。

2.周边有在建项目（如地铁15号线、12号线等），施工期间可能产生机械噪音和扬尘污染，影响低楼层住户。

3.小区附近有大型学校和一个中型消防站，存在学校声音及消防站出警的声音。

4.小区周边存在3处高压线和5处污染源（具体位置未明确），可能对靠近区域的住户产生低频噪音或电磁辐射担忧

五、项目对比

凤鸣水岸VS万科未来之光

价格：

凤鸣水岸“毛坯”备案均价约8.2万/㎡（现有折扣活动后为6.3万/㎡），未来之光“精装交付”约8.8万/㎡

户型：

【凤鸣水岸】4个户型设计，布局合理，户型实用率高，部分户型南北通透；

【未来之光】多户型设计，布局紧凑，有个98㎡四房，比较少见。两者得房率相近，均为81%左右，但凤鸣水岸户型选择多一些，从刚需小户型到改善居住体验的大户型都有选择

交通：

【未来之光】距离5号线兴东站1.2公里，可步行到达；

【凤鸣水岸】则需要接驳车

商业：

【凤鸣水岸】小区无商业，依赖曦城底商；

【未来之光】自带1万㎡商业，周边商业配套更完善

教育：

【凤鸣水岸】楼下即南科大附中宝安学校（九年一贯制），学位竞争较小，但无配套幼儿园；

【未来之光】配建幼儿园，共享南科大附中资源，但学位竞争可能更激烈。

生态：

【凤鸣水岸】仅有4栋，间距50m以上，绿化率40%，舒适度更高，但与保租户共享小区；

【未来之光】栋数较多，间距小，绿化率35%，与小区保租房互为隔开。

◼二手房对比（下面二手项目包含最新成交价和租金情况）

【万科都会四季】

卖房挂牌价：

77.45㎡，3房2厅560万元（2025年3月）

94.46㎡，3房2厅660万元（2025年3月）

租房：

77.45㎡，3房6500-6800元

【中海九号公馆】

卖房挂牌价：

127.28㎡，3房2厅980万元（2025年1月）

165.25㎡，4房2厅1380万元（2025年2月）

租房：

163㎡，4房16000-17000元

【越秀和樾府】

卖房挂牌价：

113.7㎡，3房2厅950万元（2025年3月）

租房：

115㎡，3房8800-9000元

175㎡，4房15000-18000元

温馨提示：以上的新房、二手房项目【英瑞择房记】均有房源，感兴趣的朋友可以私信。

六、周边配套

交通：

地铁：距地铁5号线【兴东站】2.4公里，12号线【流塘站】2.3公里，都需换成公交接驳

未来周边规划有地铁9号线西延线和15号线

自驾：京港澳高速，107国道，西乡大道近在咫尺，距离前海中心约7公里，去往西丽留仙洞及南山科技园约20分钟车程。

商业：

周边缺乏近距离大型商业中心

购物需前往曦城VIVITOWN（约2公里）或更远的中洲πMall、海雅缤纷城等

医疗：

附近以专科医院（如宝生妇产医院）为主，综合型三甲医院需跨区域就诊，医疗便利性一般。

教育：

【南方科技大学附属中学宝安学校】排名靠前的九年一贯制公办学校，【南新安中学（集团）外国语学校】具有鲜明的外语教学特色，【宝安中学（集团）实验学校】传承宝中的优质教育资源及教学理念

整体来说，在教育方面，尖岗山片区还是有一定优势的，周边优质学校较多

生态人文：

6山2水4公园

【尖岗山】片区的核心山脉，有壮观的山景，登山爱好者的理想选择

【平峦山】平缓的山势和丰富的植被覆盖，提供了一个宁静的登山和徒步环境

【孖松山】山上的松树成林，空气清新，

【企龙山】除了优美的自然风光，还蕴含丰富的历史文化

【岭下山】地势较低，适合家庭出游，享受亲子时光

【大井山】独特的地形和丰富的生态资源，提供了一个探索自然的去处

【铁岗水库】独作为深圳的重要水源地之一，湖光山色，居民提休闲垂钓的好去处

【西丽水库】周围环境优美，水质清澈，是进行水上活动和观赏湖景的绝佳场所

【尖岗山公园】设有登山步道、观景台等，是居民进行登山、健身、休闲的理想场所

【宝安公园】拥有丰富的植被和多样的休闲设施

【平峦山公园】设有多个景点和休闲设施，是进行户外活动和亲子游玩的绝佳选择

【铁仔山城市公园】独有的城市景观和丰富的生态资源

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