北京首个好房子，检阅时刻到了

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5月14日，央视《焦点访谈》做了一期特别节目，是有关好房子的。

它选取的报道对象为龙湖观萃。“阳台+风雨连廊+首层架空层”——好房子“三件套”，十分抢镜。

作为全国首座好房子，龙湖观萃已得到市场检验。去年9月开盘，供应857套、网签328套、均价5.66万元/平米。

现在，北京首个好房子招商序，也来到了检验时刻。

5月12日，招商序拿到了预售许可证。从拿地到入市，只用了110天，是北京“好房子导则”出台半年来，第一个穿上“三件套”的项目。（详见《北京土著版好房子来了》）

它衔玉而生，“好房子”写入了土拍文件，自带网红气质。

4月底，招商序开放了售楼处和样板间；5月17日，正式启动认筹。

官方称，五一期间，累计到访客户突破2000组，冻资超过200组；五一后的首个周末冻资超过100组，累计达到近400组。

这组数据，给北京楼市似乎注入了一抹亮色。

好房子不仅吸引人，甚至还招来了特殊的客人。

花姐听说，有一天，招商序售楼处里飞来一只雨燕，羽毛黑褐色，胸腹部有白色细纵纹。十分巧合的是，招商序的LOGO，也是一只燕子。

燕子归巢，似乎是招商序开盘前的祥瑞之兆。

主力户型7.75万元/平起

在北京建委的网站上，招商序的备案名为亦序佳苑。

它首批入市的住宅楼有7栋，另有6栋尚未取证；同时，包括451个地下车库，也一并开售。

获准销售的住宅楼分别为：1#、3#、4#、5#、9#、11#和13#，共379套房源，准许销售面积4.51万平方米。

首批入市房源中，91平米44套、108平149套、127平米144套、165平米42套。

招商序是北京城六区外，首个不限价的项目。它的地价为34.8亿元，折合楼面价4.43万元/平米。

预售价上，最低均价为7.75万元/平米，最高则达到了8.48万元/平米。

位于小区东南角的11#，是招商序最便宜的楼栋，全部为108平米三居户型，总价约在840万元/套。

最贵的是小区正中间的楼王5#，首层架空，紧挨风雨连廊和地下会所，全部为165平米户型，总价约在1400万/套。

花姐了解到，在开放样板间后，到访客户对招商序评价最高的户型，是91平两面宽三居。

此次招商序只拿出了该户型一半的房源，位于4#和13#的边户，预售价都在8万元/平以上，总价约在730万元/套。

剩余首批开盘的楼栋，预售价则在7.78万元至7.96万元/平米不等，全部为108平和127平主力户型。

超高得房率的背后

既然是“好房子”代表，招商序最核心的竞争力，是拥有超高的得房率。

91平米户型实际得房率达到了近97%；其余户型中，108平约94%、127平约93%、165平约90%。

这背后，得益于招商序的产权得房率本就不低——78.5%至80.7%之间。

具体来看，1#和3#为127平米四居，产权得房率达到了79.04%；4#和13#的中间户为108平米三居，端户为91平米三居，产权得房率为79.4%；5#为165平米四居，产权得房率78.51%；9#和11#为108平米三居，产权得房率80.69%。

这其中5#作为8层洋房，产权得房率显得略低，背后原因大概率为，该栋楼的首层为全部架空的设计，这多少影响了得房率。

而1#和3#作为18层的高层建筑，其产权得房率能突破79%，已算业内优秀水平。

在花姐看来，在亦庄周边，招商序的得房率目前看没有对手，未来能超越它的，也很难出现。

下沉庭院有创新

招商蛇口过去两年在京的主打招牌之一，是对公区配套的研究打磨。

以招商玺为例，它拥有近5000平米的奢华会所体系，放眼整个京城，规模和品质目前依然是顶级存在。

到了招商序身上，则进一步做了升级。

它的下沉庭院西端，设计成一个斜面景观大道，与地上相连。

从效果图上看，下沉庭院以水系景观为主，两侧是地下会所，出来后可沿着景观小径来到地上。

招商序也是北京第一个将地上地下会所贯通的项目。纽带居然是一个垂直高度约6米的旋转楼梯，大人小孩均能使用。

它的风雨连廊也很有特点，长约150米、宽约4米，自小区大门开始，连接地上会所、首层架空所在的5#，真正意义上实现了“无风雨归家”。

效果图中，风雨连廊的顶部和立柱下方，都配有照明系统。背后的逻辑是，通过光学原理，尽可能在任何条件下，都能达到自然光感。

没有角煞好选房

招商序的另一个明显优势是，它的住宅楼栋规划很整齐，基本没有角煞。

平面图上看，它的整个地块稍微偏向西南方向，但较为方正。

如此一来，设计师在楼栋排布上显得十分从容——从北到南平行4排铺开，楼与楼之间几乎没有任何遮挡。

这让招商序的选房攻略，也相对好做，除了临街户型会面临噪音污染外，其余基本上无太多短板。

最好的楼栋，当然是正中间的5#和9#，不过它们也是整个招商序最贵的两栋楼。

91平米花姐建议优先选择4#西端户，紧挨会所和大门，出行方便；108平米如果首开优惠力度大，则尽可能选择9#中间户或东侧；127平除了1#东端户和3#西端户外，其余均可；165平位于楼王5#，优先中间户。

花姐点评：

实话实说，当花姐看到招商序预售价格时，第一反应是，可能满足不了一些购房者的期望。

不过，在详细浏览完它的每个户型定价后，招商蛇口这么定价，是有一定道理的。

它的676套房源中，91平三居和165平四居的占比，只有19%；剩下两个户型的占比，达到了81%。

在绝对的主力户型身上，招商序的定价与此前市场流传的7.8万元/平米，基本相符；另两个一大一小稀缺户型售价稍高，也能理解。

况且，招商序91平米户型，是花姐见过的两面宽3居中，设计最优的之一；165平米户型南向3.5面宽的设计，也是当下难得的好房子户型。

此外，招商序卖多少钱，一个绕不过的因素是，必须考虑招商玺的价格。

截至目前，招商玺两批取证房源中，网签315套，均价分别为7.72万元/平米、7.79万元/平米。

尽管拥有出众的得房率，但招商序依旧在产品上提出了“平权主义”——让每一款户型的使用空间，都达到一个均衡标准。

举个例子，仅91平米户型的收纳柜，交标就达到了8组。

有了上述种种，加上招商序超强的产品竞争力，再看它目前的定价，似乎也就合理了许多。

如果再叠加成功认筹后，总价再享1%优惠及其他各种优惠力度，换算到它的主力户型身上，最低应该能达到7.5万元/平左右。

在花姐看来，这样的成交价，可以了。