谁在反对现房销售？

正文开始前，说个题外话，有大牛说大A最艰难的阶段已经过去，现在正是看多做多的时候。一方面中米日内瓦联合声明大超预期，毛衣战靴子落地；另外汇金等“平准基金”托举市场，指数难有下跌空间。外部扰动全部落地，内部业绩雷释放完毕，新一轮的上涨已经开启。要信一定要早信，不要等到高位再来接盘。

不过目前市场分化也比较严重，对选g要求较高。如果你接下来把握不好操作方向，有一位短线高手道哥。他在公众号4月分享的外贸，5月的军军，都吃了大肉，是目前圈内最火的短线选手了。

下面是他的名片：

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上周有外媒报道，中国正在准备推行现房销售，以挽救购房者的信心。

现房销售是相对预售制而言的。许多年来，预售制度一直广受诟病，特别是开发商暴雷后留下一大堆烂尾楼，购房者欲哭无泪，地方GOV压力山大，预售的弊端暴露无遗。

既然预售制这么多毛病，为啥就一直拖着不改呢？

这事要摊开来说，那肯定是因为利益，而且是事关规则制定者的利益。

预售制对谁有好处？

购房者肯定捞不到啥好处，不但没好处反而很吃亏，我买个房子，钱早就付清了，拿到房子却要两三年之后，这期间的利息都是由我来承担。

利息还是小事，更糟心的是交付质量不好，收房时问题一大堆。买其它大件，消费者可能还会留个尾款，以保证交付质量，但买房早就付得一分不剩了，收房时再想维权，比推石头上山都难。

质量不好还不是最可怕的，最可怕的是烂尾，很多人花光半辈子积蓄，还欠银行一屁股按揭，却碰到烂尾了，有些烂尾楼一拖就一二十年，那是多少个家庭的血泪啊。

所以，购房者肯定不欢迎预售制，很多人还会诅咒它。

预售制受益人是谁呢，当然是开发商，这个天才的制度，最早就是由开发商发明的，当然必然也是为开发商的利益而设计的。

对开发商来说，预售最大的好处，在资金周转。

如果是现房销售，从买地到建房都要开发商自己掏钱，周期会很长。但预售就不一样了，只要买了地，图纸出来就可以开始卖房收钱，开发商拿着购房者的钱去还土地款，去付工程款，甚至会有多余的钱用来开发下一个项目。

他们把这个称为滚动开发。

所以预售的本质，是给开发商加杠杆，让他可以用（借）购房者的钱去开发项目，甚至多个项目。

滚动开发到后面，项目的盈利与否已经不重要了，比利润更重要的是规模。一个项目可以带来50亿的现金流，十个项目就是500亿，开发商很快就做成了千亿房企甚至万亿房企，比任何行业发展都快得多。

他们把这个称为高周转。

如果只是开发商得利，预售制也活不了这么长时间。

开发商的上游是谁？地方GOV，开发商钱越多，土地就越好卖，地价就卖得越贵，地方的收入就越高。

预售制——滚动开发——高周转，极大的刺激了开发商做大规模，刺激他们高价买地，买更多地，最终土地财政源源不断，水涨船高。

所以真正为预售制保驾护航的并非是开发商，而是地方的GOV。

现在他们可能为烂尾楼焦头烂额，但也别忘了前几年他们卖地卖得风生水起，出来混，总是要还的。

那为什么在这个时候提出现房销售？

很大一个可能是，原来预售制——高周转——土地财政的链条跑不通了，开发商暴雷摧毁了购房者信心，抑制了总需求，土地不好卖了。

既然土地财政难以为继，那么改革积弊已久的预售制，就顺理成章了。

由此也可以看到，改革预售制的城市，一定是房地产凋敝，土地卖不出去的城市，但凡土地好卖，开发商还在踊跃拿地的城市，都不愿意搞现售。

一搞现售，开发商就来得少了，地价就卖不高了。

现房销售是购房者所乐见的，但不是开发商和地方GOV所乐见的。有时候，利益并不像教科书说的那样高度一致。

如果现售制真的铺开，对房价有啥影响呢？

有人说房价会涨，因为开发成本提高了，但老司机认为现房促使涨价的可能性不大。

房价的决定因素还是供求，而不是成本，否则就不会有亏钱的楼盘，也不会有暴利的楼盘了。

过渡期内，现售制会降低供应量，因为现房销售的开发商会更少，土拍会更少，新楼盘因此也会更少。但最终决定供应的不是成本，而是利润，如果现房销售是有利可图的，楼盘最终还是会多起来。

利润是调节供求最好的工具。

现房销售也不会影响到二手房价格，二手房价格又会对新房定价起到参照作用，在二手房价格稳定的情况下，新房价格不会因现房销售而单兵突进。

现房销售增加了开发商的成本，而房价又上不去，如果想开发商拿地，地价必须降低。

但地价降低会削弱地方GOV拆迁的兴趣，赔本的生意谁都不想做，现在拆迁成本太高了，根本下不来。

所以拆迁会慢下来，土拍会慢下来，开发会跟着慢下来，未来的楼市，主体是一个存量房市场。

新房只是点缀。

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