合肥老牌富人区再迎“王炸”地块！柏堰湖板块房价又要涨？

作为合肥主城稀缺的“一山两湖”生态资源高地，柏堰湖片区是肥西与高新交界的“价值高地”与“价值洼地”并存的区域。听上去似乎有些矛盾，实则不然。

柏堰湖板块，既属于合肥老牌富人区，又是肥西泛高新板块。同板块，产证不同，价格也出现了较大差异。小板块内近几年在卖的也基本上是肥西产证的新房，市区产证的地块已经多年未有入市。

近日，合肥自然资源和规划局发布公告，北雁湖板块核心区一宗涉宅用地控规调整正式启动公众意见征询。根据规划，北雁湖富人区即将有市区产证、临湖而居、低密改善的住宅用地入市。

NO. 1｜壹

临湖低密地块“王者归来”

该地块控规位于柏堰湾路与永和路交口西北角，原规划居住面积280.332亩，容积率2.5，属于市区产证地块。

调整后有几大变化：

1、地块面积变小了：可能是考虑到当下开发商的资金情况，调整后的涉宅部分面积约112.2亩。

2、性质改变为商住用地：作为合肥老牌富人区的北雁湖，目前大型商业确实不多，对于日常生活购物方面的商业有待补充。可能是考虑到这一点，此次控规调整由原来的居住性质调整为商住。

3、容积率更小了：可能是考虑到当下的计容新规市场普遍在做低密改善住宅，叠加这宗地主要位于北雁湖西侧（紧邻北雁湖），有绝佳的观景位置。调整后的容积率仅1.8，撇开商业部分不看的话，估计住宅容积率会更低。按目前1.8的容积率看，适合做低密洋房住区。

地块紧邻地铁4号线复兴集站点，周边有习友路、创新大道、明珠路等城市主干道，交通便利。

地块西侧是龙湖御湖境，周边有北雁湖金茂湾、伟星印湖湾、祥生云境等小区，西侧龙湖合肥欢肆商业已经开业，北侧是梦园小学教育集团复兴路校区，板块内配套不断完善。

今年3月份，高新区区域土地价值推介会上曝出，柏堰湖板块5宗涉宅地块，约384.05亩。其中就有本次控规调整的地块在内。另外，此次控规调整已经是本月第二次公示了，地块出让很有可能真的已经提上日程了。

再来谈谈柏堰湖板块的板块定位情况...

柏堰湖片区的规划核心是“科创+生态+宜居”三位一体。以国际化为主题，专为科研高端人才打造，未来将崛起为一个汇聚国际医院、国际学校、国际剧院、国际总部等高端设施的宜居大城，其发展前景令人期待。

该片区背靠大蜀山森林公园，环柏堰湖5公里生态绿廊与1100亩水域交相辉映，生态环境优越，是高新区通山串湖连城的重要支点，也是全市独有的观山望湖之地。片区紧邻中国科大先进技术研究院、中国声谷、科大硅谷高新孵化园等科研机构平台，创新资源富集、高端人才齐聚；坐拥地铁4号线、7号线双轨道交通，区位优势明显。

最重要的是，在今年年初高新区发布明确加快打造“蜀西湖”、“柏雁湖”两大城市副中心。这也是官方首次将高新北雁湖板块能级提升，上升到与蜀西湖同级，成为城市副中心！

柏堰湖片区规划图

NO. 2｜贰

板块二手豪宅“暗涨”，核心地段抗跌性凸显

北雁湖板块前期的开发进度和供地节奏较慢，如临湖2018年底供应了中海嶺湖湾、2020年供应了荣盛山湖樾和祥生云境、2022年供应了龙湖御湖境和伟星印湖湾，之后一直没有土地供应，这也导致新房供应比较少。尤其靠近北雁湖还有大片土地可开发，在当前品质迭代、新计容实施的市场环境下，接下来北雁湖上市的住宅都是最新的产品。

合肥楼市柏堰湖片区航拍图

目前北雁湖板块二手房保值率还是比较高的，高新区产权的北雁湖金茂湾挂牌价格2.4万/㎡，岭湖墅高层挂牌价格在2.5万/㎡，旭辉湖山源著挂牌价格3.5万/㎡，世茂国风挂牌价在2.8万/㎡，新华御湖庄园挂牌价3.2万/㎡。

而肥西产权价格要低于高新区产权，比如祥生云境挂牌价1.5万/㎡，荣盛山湖樾挂牌价1.55万/㎡，中海岭湖湾挂牌价1.8万/㎡，基本在2万/㎡以内，同一板块不同产证价差在1万/㎡左右。

NO. 3｜叁

柏堰湖片区在售新房一览

新房方面，北雁湖板块新房供应一直比较稀缺，尤其高新区产权的新房已经好几年没有供应，肥西产权目前仅观山嶺湖一个项目在售，另外肥西泛高新片区还有邦泰伯益、星辰未来。

观山嶺湖项目建面约102-143平，位于肥西泛高新片区，与高新、政务、经开三区相邻，交通便利。周边配套设施齐全，包括医疗资源、教育资源、购物中心等。紧邻万亩大蜀山森林公园和双湖生态公园，居住环境宜人。

项目紧邻北雁湖、柏堰湖及大蜀山森林公园，生态环境优越，代建西园新村小学南校樱花路分校，项目由华润、中海两大央企联合开发，品质上有保障，公建化外立面设计，下沉式会所，改善属性突出。

美中不足的是，项目属于肥西产证，部分购房者可能介意区域归属，商业配套当前依赖外部商圈。

邦泰伯益星辰未来项目建面约101-172平，规划了21栋住宅（13栋10F洋房+8栋17-25F高层），其中高层约101-117㎡，洋房约118-172㎡。

项目紧邻经开区、高新区、政务区三区交汇处，通过繁华大道、玉兰大道、集贤路等主干道可快速通达各区核心商圈，均价约1.4万元/㎡（高层）至2.2万元/㎡（洋房），适合预算有限的刚需或首改群体。

美中不足的是这个项目非新计容产品，公摊会相对较高。同时项目西侧、北侧紧邻工厂与铁路线，可能存在噪音、空气污染及交通干扰问题。

NO. 4｜肆

结语

从土地供应到市场表现，柏堰湖片区正经历从 “产业园区” 到 “品质住区” 的蝶变。此次低密地块的入市，不仅是合肥主城稀缺湖居资源的再分配，更是一场关于资源、圈层、产品的终极博弈。