中交系冰火两重天，中交地产颓废，中交城投雄起

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大家好，我是地产高富帅。

正文前，给正在投资的老铁们说个事，大A最艰难的阶段已经过去，现在正是看多做多的时候。一方面中米日内瓦联合声明大超预期，毛衣战靴子落地；

另外汇金等“平准基金”托举市场，指数难有下跌空间。外部扰动全部落地，内部业绩雷释放完毕，新一轮的上涨已经开启。要信一定要早信，不要等到高位再来接盘。

不过目前市场分化也比较严重，对选谷要求较高。如果你接下来把握不好操作方向，给大家强烈推荐一位短线高手道哥。

他在公众号4月分享的外贸，5月的军军，都吃了大肉，是目前圈内最火的短线选手了。

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国央企大战迎来终极战局，头部央企持续强者恒强，地方国企弯道超车，早期非市场化央企迎来尴尬局面，市场分化已经呈现拉锯战。

头部央企（保利、华润、招商蛇口）凭借AAA+信用评级获得融资成本优势，形成"低成本资金-土储优化-销售溢价"的正向循环。

地方国企（越秀地产、建发房产）依托城投平台土地注入，2022-2023年新增土储中政府协议出让占比超40%，实现非市场化拿地成本折让。

近两年来看，央企阵营的变化最为明显，一边是持续亏损的老派：华侨城地产，大悦城控股，中交地产等陷入经营尴尬，急需要破局。

另外一派阵营就是急速起飞与稳步前进代表，中国金茂的逆势发展，从组织与产品研发方面破局，赢得了市场认可。

市场下行，很多国央企仍然也没逃得过魔咒，还没来得及调整战略，似乎就早已经错过了最佳窗口期，很多耳熟能详的巨头们也走在了悬崖边缘。

地产一品塘也曾经对中交地产有过详细解析，中交地产作为中交集团早期的唯一上市地产平台，辉煌早已不在，如今已经彻底转型轻资产服务赛道。

随着中交集团入局绿城中国之后，绿城中国也迎来了中交集团掌管的全盛时代，看来中交系确实还是要继续深耕地产业务，只不过扶持的是干儿子，非亲儿子。

近期小编看到市场上很多一二线城市土地依然持续火热，特别是上海，北京，杭州，成都，杭州，广深等主流市场，改善豪宅类项目都迎来了热销趋势。

第一季度开始，中交集团旗下另外一个开发运营平台已经有点冒头，作为中交集团旗下的城投公司，中交城投似乎要接替中交地产，来了一个回马枪。

中交集团内部地产板块的"换帅"动作，折射出国资体系在房地产深度调整期特有的战略腾挪逻辑。

中交城投的异军突起并非偶然，而是集团层面在"地产开发+城市运营"双赛道上的重新卡位，其背后隐藏着三层深意。

从整体如今市场化经营的开发商来看，产品与成本把控是其能够穿越周期的两大核心关键点，中交地产很多土地仍然是在高位招拍挂形式获取，留下的坑较大。

自2019年之后，中交地产在“千亿规模”的目标下，拿地颇为激进。统计显示，中交地产在2020-2022年间的土地投资额超过千亿元，直接带来存货攀升。

其中，2020年，中交地产土地投资额达到535亿元，同比大增近177%，而当年的全口径销售金额才533亿元；

2021年，公司全口径销售额为560亿元，当年拿地金额却达到388亿元，是当年行业当中拿地最为激进的房企之一。

另外一个方面，在产品营销体系化打造方面，中交地产仍然还没有找到突破口，因此在双重bug压力下，中交地产未能挺过去就比较好理解了。

中交集团显然不可能只拿一手牌，作为国内五大基建系超级央企平台，旗下中交城投必须要占到C位了，依托一二级联动姿态强势杀入主流战场。

中交城投依托集团基建优势，重点布局TOD综合开发（广州横沥岛等项目），年内新增货值中轨交导向型占比达67%。

这种"住宅归上市平台、综合开发归城投"的切割，实则是将市场化风险与政策性任务分离。

就在2025年开始，中交城投也开始市场化扫货，如今很多土地的出让条件比早几年高位时期还是优质许多，作为一家成立才10年的投资平台，中交系也算下了血本。

可以看到，就在近几个月，上海，杭州，广州等热门城市都能看到中交城投的身影，城市更新+地产开发的双剑合璧，确实在如今市场环境下更加具备前瞻力。

在地产产品打造方面，中交城投也找到自家的独特开发逻辑，比单纯的住宅开发更加具备产业属性，能够与城市发展同步。

围绕“城市空间功能营造和服务提升”，积极构建“大交通、大城市”与科技、文化、产业融合的宜居宜业生态圈，整体经营质量更加稳健。

可以看到，不仅仅是中交系看到城投发展的重要性，就连华润置地，中建三局都纷纷布局城市更新业务，城投发展已经作为很多央企发展的重要一面。

更加有意思的是，中交城投如今内部有了一个更加响亮的口号：城市合伙人，这种以城市发展为内核的综合开发逻辑，似乎也比较符合未来人居生活的进一步升华。

在住宅产品打造方面，尽管很多项目所在地不是在寸土寸金的核心市区，但是其整体品质感依然不弱，很多项目的操盘水平远超很多品牌开发商。

布局上海的中交凤启虹桥，位于西南的中交·凤栖首府，杭州的中交·江望云城等近期入市的项目，整体来看都代表着近几年的主流审美标准，更加入了很多智能化模块点缀。

可以看到如今行业正在面临转型，不仅仅是业务端口的投资转型，更是各家房企组织与经营战略的彻底重塑，强经营，轻资产，重产品成为各大房企重要抓手。

从开发逻辑角度来看，传统的依靠住宅土地红利赚钱的时代早已经过去，从"高周转住宅"转向"基建反哺地产"的长期主义，或许也是国央企大军一个不错的思路。

另外，地产一品塘独家获悉，近期已经有不少标杆房企职业经理人纷纷加盟了中交城投，或许一家职业化更高的央企平台即将王者归来。

今天就聊到这里，有中交城投有想分享的朋友，也欢迎留言，也感谢大家这么好看，也愿意给我点赞。

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地产一品堂，80后 工科理工男 深漂18年 18年猎头从业经历，14年以上地产行业沉淀，关注地产战略布局，产品运营，持续研究健康管理，个人微信：luyipin000；各位朋友可以加我随时交流探讨 共同进步；近期新增地产一品堂官方微信群，大家也可以加入，与更多的地产人+再创业者交流沟通，共同进步，还可以讨论资产配置与大健康管理。

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