租客“人走物留”，房东如何合理处置？

房屋租赁纠纷

在房屋租赁纠纷中，往往会出现租赁期限已届满或者发生了约定的租赁合同解除情形包括逾期支付租金、未按合同约定使用房屋等，但承租人逾期仍不腾退房屋，若出租人有迫切收回房屋的需要，则可能采取强制腾退、收回房屋的方式，而采取该方式要面对腾退房屋时如何处置承租人遗留在租赁房屋内的财物。

一般为应对上述问题，租赁合同中会约定类似于“承租人逾期支付租金或出租人解除租赁关系后，出租人有权要求承租人在规定时间内腾退房屋，否则视为承租人放弃相关物品的所有权，出租人有权处分承租人的物品”的内容，但合同中约定有上述类似条款，是否意味着出租人可无限制地行使本属于承租人对于其物品享有的处分权？应采取什么措施可以尽量避免出租人腾退房屋的风险？笔者针对上述问题总结观点如下：

律师观点

一、合同双方约定类似“逾期不腾退房屋时，屋内物品的所有权属于出租人，出租人有权对其进行处分”规定是否有效？

根据《民法典》第143条的规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”该类条款内容符合上述标准，同时在司法实践中，大多数法院对于该类条款的效力也是认定有效的。

二、出租人是否可无限制地处分承租人遗留物品？

虽然合同中约定“逾期不腾退房屋时，屋内物品的所有权属于出租人，出租人有权对其进行处分”的条款一般认定有效，但在司法实践中，法院对于判断出租人处分承租人是否构成侵权，主要从以下三个层面进行考察：（1）出租人是否已采取其他合法途径进行救济但未果，例如出租人是否已提起诉讼、申请法院强制执行等；（2）出租人是否在处置承租人财物前，对承租人进行了通知并给予了承租人搬离物品的合理期限；（3）出租人处置物品时是否尽到审慎义务，主要指将承租人物品转移保管时，是否选择合适的储存环境、是否登记造册、搬运时是否小心谨慎等。因此，即便合同约定有效，也不意味着出租人可无限制地处分承租人遗留物品，在符合以上三个条件地情况下，则出租人处置承租人物品通常不易不被认定为侵权。

三、关于如何采取尽量避免出租人腾退房屋风险的建议

出租人为收回租赁房屋、维护自身权益的同时避免产生争议、招致不必要的法律风险的方式为向人民法院提起诉讼，根据判决书结果要求承租人限期搬离房屋，承租人拒不搬离的，出租人可向法院申请强制执行。但出租人可能存在急于收回房屋出租的需要，考虑到诉讼程序用时较长需要进行强制腾退，出租人可以采取公证腾退：在公证员见证下向承租人发出限期搬离的通知，对腾退过程进行公证，对搬离的物品进行封存等的方式，同时尽快进行诉讼程序，再可以通过法院判决后申请执行方式，来处理这些封存物品，减少关于腾退引起的纠纷和风险。

作者：张涵涛

段和段律师事务所 律师