楼市动真格了

作者 | 醉酒大鲨鱼

文章来源 | 格隆汇楼市

新出让土地开发的商品房，一律实行现房销售，预示着我国商品房销售制度变革进入深水区。

一律实行现房销售

近日，河南信阳市住建局发布《关于加强商品房预售管理工作的若干措施（试行）（公示版）》。

该文件提出六项措施，涵盖严控预售许可条件、严格预售资金缴存、规范预售资金使用、严格实行项目开发公司制、合理把握工程进度，准确界定新出让土地等措施。

其中还明确提及，文件印发后新出让土地开发的商品房，一律实行现房销售，适用范围为中心城区，各县可参照执行。

这就意味着我国商品房销售制度已经进入深水区。

而信阳市作为三四线城市代表，其政策实施具有典型意义。

当前信阳房地产市场库存高企，信阳市住建局在印发《信阳市2024年住房发展年度计划》的通知中提到，“截至2024年3月底，商品住宅累计可售面积146.14平方米，去化周期20个月。商品住宅去库存任务艰巨。”

且在2025年元-3月全市国民经济运行简析中披露，信阳市商品房销售面积下降0.5%；销售额增长1.1%；商品房待售面积增长8.5%。

而据数据统计，2025年1-4月信阳市本级仅成交1宗涉宅用地，且多数地块由地方国资底价获取。

在此背景下推行现房销售，短期内对市场冲击有限，反而有助于通过土地市场优化供需结构。

政策中"严格实行项目开发公司制""自有资金购地"等条款，实质是通过强化项目法人责任，防范资金挪用风险，这对化解地方烂尾楼问题具有直接作用。

与信阳形成对比的是，海南、湖南岳阳、浙江衢州、河北雄安新区、北京、深圳等试点地区已形成差异化路径。

海南自2020年全面推行现房销售后，中小房企淘汰率达32%，头部房企市场份额从45%升至68%，并且截至2024年8月海南实施现房销售4年累计交房8万套；

北京自2021年起便在土地出让阶段通过"竞现房销售面积"的渐进式试点，先是在大兴黄村海户新村地块试点竞报“现房销售面积”，到了2022年有34宗用地都涉及竞报现房销售面积。

河北雄安新区2023年则直接取消了商品住房预售，推行现房销售、精装交付。

深圳2023年重启现房销售，推出首宗“竞现房”宅地A001-0212地块，在2024年宝安区A219-0080地块（深铁阅海境）要求全部现房销售，并配套“交房即发证”政策。

这些表明，现房销售对市场的影响呈现显著的区域分化特征——核心城市通过品质升级实现溢价，而三四线城市更多承担去库存、预防风险的功能。

进入长期主义

商品房预售制度是自20世纪90年代引入中国，曾凭借快速回笼资金的优势推动行业高速发展，但同时也伴随着“烂尾楼”“货不对板”等问题的诞生。

现在考虑推广现房销售，采用“新老划断”原则，无论是对开发商还是购房者，市场预期都会有一定的变化。

对行业而言，现房销售模式下，房企需承担全周期资金投入，回款周期从预售制的2～3年延长至4～5年。

以10亿元项目为例，若融资成本6%，资金占用延长1年将增加利息支出6000万元。

而中小房企融资渠道有限、成本高企，面临现金流风险也会增加。

这就意味着，开发商需要具备更强的资金实力和风险承受能力。

所以未来各地可以看到中小房企逐步出清，头部房企市占率逐年提升，行业集中度加速提升。

对市场而言，由于现房销售，短期内会导致新房供应量下降，而在新房供应步伐减缓的情况下，容易出现供需失衡从而推高核心地段房价。

这对类似杭州、北京、深圳这样的核心城市来说，在一二手房联动效应下，也有机会进一步推动二手房价格稳住。

但与此同时，也会倒逼房企从“高周转”转向“精工细作”。

一方面，现房销售购房群体对新房包括质量、设计、户型等方面的要求也随之提高，在购房前就可以直观检查房屋质量，减少如户型、配套设施等和宣传不符等货不对板的问题；

另一方面，当高周转模式不再可行的情况下，也间接要求各个房企无论是拿地还是建设开发都要精打细算。

但长期来看，也会因为新房的品质溢价和市场投机抑制趋于稳定。

所以商品房销售模式的变革不仅是销售模式的切换，更是对房地产行业底层逻辑的重构。

短期内，政策将加剧行业洗牌，推高企业开发建设以及交付的门槛；长期则有利于构建“低风险、高品质、可持续”的新发展模式。

现房销售制度改革是房地产行业转向高质量发展的关键一步，最终将推动住房回归居住本质，实现“稳地价、稳房价、稳预期”的目标。

目前来看，现房销售试点城市虽然出现了，但还需要时间分阶段推进与配套改革。

从高库存的三四线城市全面推开，更多是考虑到了三四线城市楼市的特点。

对地方来说，三四线城市可能面临去库存的压力，现房销售既能从土地供应端缓解新房供应，也可以让购房者更有信心， 吸引返乡置业群体和新市民，促进住房需求释放，缓解库存压力，稳定房地产市场。

同时可以减少期房纠纷带来的社会问题。

另外，三四线城市 库存较高、 房地产市场规模较小，活跃度不如一二线城市、关联度较低、土地成本相对较低，试点风险较小，即使出现问题影响范围不大，还可以 积累经验后再推广到其他城市，避免一刀切的风险。

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