狂降40万！海口这个改善盘杀出好价？你想多了！

五一假期，海南楼市刚上演了一波狂飙！

根据住建厅官方数据：全岛销售金额6.07亿元，同比增长30%。

当然，这只是已经网签备案的金额，实际的认购，远超这一数据。

根据小易统计，五一期间海口10个典型热销楼盘销售及认购金额，就接近7个亿！

看似强劲的数据背后，是不少房企杀疯一样的以价换量！

没有好价就没有业绩，似乎成了铁律！

而且这种趋势，在节后依旧在延续。

最近，小易刷到一条消息：海口头部改善盘之一的罗牛山·璞域二期收官的8，目前正在认筹，认筹锁房客户开盘总价最高优惠40万/套！

至此，江东、滨江、丘海大道片区等三个区域高端改善盘，全部卷进价格大战！

01降40万保真！璞域，是好价吗！

在农产品领域颇有建树的本土企业罗牛山，几年前突然杀进高端改善地产赛道。

打造了玖悦台和璞域两大高端项目。

玖悦台销售早已进入尾声，在售璞域二期也迎来最后一栋楼的加推，后续还将开发三期项目。

提起璞域，多数地产业内和购房者，会有比较鲜明的印象：

首先项目颜值高、配置高大上，产品不错；再者，价格长期盘踞海口天花板，但丘海大道的地段和资源都有些配不上身价！

小易最近到项目实地转了一圈发现，大家说的还真挺中肯！

先说一下，网络流出的最高单套优惠40万/套消息保真，具体情况如下：

这次准备加推二期最后一栋8号楼，共有158平三房和192平四房两种改善大户型，均为两梯两户纯板楼，货不多，一共88套。

预计月底加推，目前交5万酬金可锁房号，分别享受开盘总价立减30万及40万/套优惠！

折合单价优惠约2000元左右/㎡！优惠后的平均单价，大约在24500元/㎡左右！

对比项目2.7、2.8万左右的巅峰价格，似乎下探幅度着实不小。

那这次降价之后，是否值得入手？

这还需要从市场角度横向对比！目前这个价格在海口改善市场，除了不久前才开盘的仁恒，几乎所有项目都能选到(高层产品)，实实在在站到了城市房价天花板！

我们做一个简单对比：江东天花板大盘万华，目前高层单价比璞域低了3000+；城市核心国兴豪庭铭苑，最低起售价也在23000元/㎡左右；滨江四代宅佳元江畔锦御，最低价也杀到了21000+！

在价格上，璞域还在高价站岗！

02装标、格调拉满，产品设计好坏参半

俗话说，没有金刚钻，不揽瓷器活！

现在敢卖这个价，肯定得靠产品说话。

咱们看看产品如何？

小易看到项目的第一印象，的确颜值很高。

无论大门、公区配套、绿植、还有瀑布水景和泳池的打造，都让人眼前一亮。

铝板+大面积玻璃幕墙的组合，颜值很高，在周边都是普通住宅乃至城中村的城市界面下，显得尤为突出。几乎是鹤立鸡群的存在。

接下来看产品，咱们照例先说优点：

继续前往样板间，超5米挑高的首层架空，配合大量石材与灯光，的确有质感。

来到158平三房样板间，该说不说，目测有将近8米的大横厅空间震撼，条形厨房连接生活阳台，双阳台通透对流，公区空间很奢侈。

主卧套房衣帽间是亮点，打造了L型双面步入式衣帽间，这种基于女性视角的设计，无疑会加速购买决策。卧室落地窗配置，卫生间也做的足够大，双台盆+浴缸+淋浴间配置，也是加分项。

除了这些，装标也都是市面顶配：高仪、汉斯格雅、中央空调、博世厨房五件套、凉霸，还有宣称高达6000元一平的威法定制柜，交标处于市面改善住宅第一梯队。

192㎡的四房户型，同样南北通透对流，采用了偏重实用的传统长厅户型，客厅面宽5.3米，客餐厅面积达到了将近60平米。

克制的客厅面宽也给卧室的布局，留下了更多空间。

当然，任何产品都不是十全十美，看过样板间之后，也还有不少槽点：

1、楼栋两梯两户格局，但并不是独立电梯入户的“一梯一户”，而是两户门对门，两部电梯被安排在了另一侧，尊贵和档次感差了好多。

2、除了公区和主卧，其他卧室空间目测多在10-12平米左右，还是比较局促，其他家庭成员的居住感没有多少“改善”的感觉。对于人口较多的家庭，不是特别友善。

3、公摊约23%，算上赠送面积，实际使用率也仅有80%+，表现一般。

4、除了内部园林，周边的景观界面相对杂乱。

03地段，难以匹配身价

总体来看，产品打造上，罗牛山的确下了不少功夫，也能达到海口改善的头部水准。

但奈何，地段和资源方面，成了项目最大的短板。

璞域二期位于主干道丘海大道与椰海大道交汇处南侧，并不属于核心城区板块。

因此，在环境和资源配套上，有不小的先天劣势。

首先，丘海大道作为连接秀英港的动脉之一，重车货车的通行较多。由此带来的灰尘、噪音等影响，拉低了项目档次和体验感。

其次，根据去年的书包划分情况，项目公立书包分别是海口丘浚学校和海口十四中，比较普通。好在有北大附和景山学校两所比较优质的民办学校。

周边的景观界面，相比于滨江、江东、国兴等高端改善分布区域，差距较大，缺乏大面积绿地、水系等改善景观元素。

重磅的市政配套及未来板块发展潜力方面，也有不小的短板，对于城市高净值人群的品质生活需求，将更多依赖项目自身的园区及商业配套。

当然，这一区域的人气和烟火气相对充足，友谊南海城的运营加持，为片区的生活便利性加分不少。

总体来看，璞域二期8，尽管力度不小，但价格依旧偏高。

尽管产品打造上颇有诚意，但对于近400万左右总价的高门槛，地段的先天制约仍是改善群体需要先迈过的一道坎。

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