2024年近七成上市房企亏损,地产央企和地方国企转为缩表

5月13日， 由中指院主办的“2025中国房地产上市公司研究成果发布会暨第二十三届产城融合投融资大会”召开，发布了“2025中国房地产上市公司TOP10研究报告”、“2025中国物业服务上市公司TOP10研究报告”、“2025中国产业新城运营商评价研究报告”。

房地产上市公司TOP10研究报告显示，行业连续三年缩表，央企和地方国企转为缩表，资不抵债企业数量增加：2024年，房地产上市公司总资产均值为1489.2亿元，较上年下降11.5%。

具体来看，央企、地方国企、混合所有制企业、民营企业总资产均值分别同比下降5.5%、3.4%、11.9%、17.6%，分别较上年降幅扩大6.4、11.8、1.0、1.6个百分点，地方国企和央企上年同期总资产均值同比小幅增长，年内转为负增长，行业内不同所有制性质房企普遍进入缩表进程。

此外，房地产上市公司2024年营收增速较上年明显下降，净利润继续下滑，亏损企业数量增加。上市房企营业收入均值为297.4亿元，同比下降21.0%，由正转负；净利润均值为-31.2亿元，连续三年为负，亏损额连续扩大，上市房企中约有68.1%企业出现亏损。

负债率也显著上升，资产负债率、剔除预收账款后的资产负债率均值、净负债率均值分别为74.5%、71.8%、170.2%，较上年分别上升1.6、3.4、21.8个百分点；现金短债比均值为0.95，速动比率均值为0.48，房地产上市公司流动性表现分化显著。

受销售下滑、融资偏紧等多重因素影响，房地产上市公司现金流持续净流出，现金及现金等价物净增加额均值为-9.1亿元。

物业服务上市公司TOP10研究报告显示，行业头部效应显著，央国企表现更佳，分红稳中有升，截至2025年4月30日，上市公司总市值达到2789.77亿元；市盈率均值为21.25倍；相较2024年年初，央国企市值均值涨幅为19.52%，民营企业市值均值下跌2.05%。

物业服务上市公司2024年营业收入均值为45.97亿元，同比增长4.01%；毛利润均值为8.67亿元，同比下降2.40%；净利润均值为1.91亿元，同比下降20.20%。

此外，物业服务上市公司管理面积均值1.48亿平方米，同比增长6.24%，较上年下降4.67个百分点，增速放缓；管理面积中来自第三方的占比为60.28%，较上年下降2.01个百分点。

产业新城运营商评价研究报告显示，随着产业新城运营商逐步从房地产销售收入向产业运营服务的转型，产业新城投资收益成为净利润的重要来源。仅部分企业因重点核心区域资产占比较高，叠加转型资产运营服务，企业业绩相对稳定。

另外，产业园REITs展现出强劲的发展势头，全年新增申请、上市及扩募产品较去年有明显加快。老旧园区改造的服务机遇已从单一建筑更新扩展到数字化、产业化、金融化、民生化的多维生态构建，运营商围绕“空间更新+生态构建+资本运作”等手段，切入细分领域，抢占存量市场市场先机。