关于商品房买卖合同购房者维权的若干法律实务问题分析

一、关于商品房的交付问题

二、关于商品房延期交付的逾期交房违约金请求权

三、关于开发商逾期办证的违约金请求权

四、关于开发商的免责情形

五、关于诉讼时效问题

六、关于诉讼程序问题

一、关于商品房的交付问题

商品房预售合同中通常约定，开发商负有义务将商品房建设工程竣工验收合格并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工验收备案表。若消费者所购商品为住宅的，开发商还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。开发商不出示证明文件或出示证明文件不齐全，消费者有权拒绝交接，由此产生的延期交房、延期办证等责任由开发商承担。

若商品房因为买受人的原因没有如期交付的，开发商可以主张自合同约定的交房日期或通知交房时间截止之日起，由买受人承担商品房及其附属物的风险责任、物业服务等相关费用；若商品房因为开发商的原因导致延期，则买受人可以向开发商主张延期交房、延期办证等违约责任。

实践中，还存在开发商在交房过程中要求开发商现签售上述收房法律文书再验房或者要求买受人预先缴纳物业费再发放钥匙的，这都是不符合法律规定以及合同约定的做法。

二、关于商品房延期交付的逾期交房违约金请求权

出卖人逾期交付商品房的需要承担逾期交房违约责任。合同约定的逾期交房违约金每日标准低于万分之一或高于万分之三的，当事人请求调整的，可结合合同履行情况、违约方的过错程度、违约时间的长短、合同的预期利益、双向义务是否对等、社会经济发展等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整到日万分之一至万分之三的范围内。对方当事人举证证明约定的违约金合理，无需调整的除外。

出卖人与买受人之间存在其他的债权债务关系，比如因为首付分期产生的民间借贷等问题，这不属于开发商延期交房的抗辩，出现违约情形，出卖人和买受人都应当在各自违约范围内承担违约责任。

三、关于开发商逾期办证的违约金请求权

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（本文以下简称《商品房买卖解释》）第十四条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”结合合同自治原则，商品房买卖合同当事人之间对买受人办理房屋产权证书期限有明确约定的，人民法院应当直接依据当事人的约定确定出卖人应承担的违约责任。

开发商在合同约定期限内未向不动产登记机关报送办理房屋不动产登记所需的全部资料的，购房人请求开发商承担逾期办证违约责任的，应予支持。因办理房屋不动产登记需要购房人配合提供相关资料，购房人拒绝提供或逾期导致开发商迟延向不动产登记机关报送的，购房人请求开发商承担逾期办证违约责任的，不予支持。

四、关于开发商的免责情形

开发商主张免除逾期交房、办证的全部或部分违约责任的，存在下列情形的，可予以支持：(一)因灾害性天气、突发性公共卫生事件造成逾期交房或办证;(二)因履行商品房买卖合同期间国家或地方法律、法规及政策变化造成开发商逾期交房或办证;(三)因执行行政命令造成逾期交房或办证，但行政命令系因开发商原因造成的除外;(四)因不能预见、不能避免且不能克服的其他客观情况导致逾期交房或办证，或合同中约定的其他免责情形。

开发商因上述免责情形不能履行合同的，应当及时通知购房人，以减轻可能给购房人造成的损失。购房人要求开发商承担未及时通知而造成的扩大损失的，应予支持。开发商提出逾期交房或办证免责抗辩的，应当就存在法定或约定的免责事由，且该免责事由与违约行为之间存在因果关系及原因力大小承担举证责任。

五、关于诉讼时效问题

《中华人民共和国民法典》第一百八十八条之规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依据其规定诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”购房人住宅逾期交房违约金或者逾期办证违约金的，应当自合同约定的交房或办证期限届满的次日起计算诉讼时效。

《中华人民共和国民法典》第一百九十五条之规定：“由下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求。”购房人对于开发的各项请求权受到诉讼时效的规制，但是购房人可以通过主张权益的方式去中断诉讼时效，从而重新计算诉讼时效。

六、关于诉讼程序问题

根据《中华人民共和国民事诉讼法》及司法解释的相关规定，一个民事案件包括诉讼和执行程序，在一个诉讼案件中可以有一个请求权也可以有多个请求权，这是当事人的自由选择选择权。购房者可以依据《商品房买卖合同》去主张多项权益，也可以只主张一项权益。但是，请求权如何科学地设定，还是需要结合案涉楼盘的现实问题进行分析研判。

诉讼的结果是获得具备执行依据的法律文书，但这与客观上当事人的权益是否可以实现不具有必然的关系。诉讼的结果是否能够得到履行，很大程度上取决于开发商的履行能力以及执行过程中对于案件的分析研判。

综上，我国的法律和司法解释对于开发商和购房者的权利义务进行了充分地平衡。任何一方都应在法律的限度内依法依规维权，对自身的权利义务以及风险困难进行充分评估，以期维护自身的合法权益。