68亿美元境外债重组进入投票攻坚期：旭辉林中致歉并亮出460亿商业资产底牌

21世纪经济报道记者唐韶葵 上海报道

5月12日，旭辉控股（0884.HK）召开境外债权人公开会议，公司董事局主席林中时隔三年公开露面，携高管团队披露境外债重组方案。林中率先致歉，坦言规模扩张时风险把控不足，并指出，当前行业深度调整仍在持续，在最艰难时，债权人与旭辉均以建设性姿态反复磨合，不断释放善意，最终达成共识。

林中对债权人及各方表达了感激之情，并指出旭辉能够顽强坚持，“活下来，站起来”，其称债务重组是另一场“百里戈壁”。“多年戈壁徒步所沉淀下来的优良文化，培养了旭辉人坚毅的品格，通过坚持看到希望，打不垮，能吃苦。”

此次旭辉境外债重组涉及68亿美元债务，含本金约44.9亿美元的12笔高级债、永续债和可转债，以及本金约23.1亿美元的13笔境外贷款。目前重组已进入关键阶段，债权人投票通道已开启，6月3日将召开债权人会议，6月26日进行香港高等法院核准聆讯。

据透露，自2024年9月推出重组支持协议后，近90%境外重组债务本金债权人已签署协议。此次召开债权人公开会议，不仅是旭辉对境外债重组中债权人比较关注的细节条款交底，更是旭辉向债权人展示家底、凝聚共识的关键“拉票”行动。

五大重组选项

据旭辉控股境外重组负责人朱皋鸣分析，重组方案遵循“短端削债、中端转股、长端保本降息”框架，提供三大方向五大类选择：

短端削债：选项1A/1B将32%旧债转为零息新债或贷款，2-3年到期还本，基准日后12个月公司可75折提前偿还剩余本金40%。

现金+转股：选项2A/2B债权人共享3500万美元现金，2A是90%旧债转4年期强制可转债；2B则是60%转可转债、30%转4.5年期票据。

长端保本：选项3为债券债权人保本方案，与选项5共享500万美元前置本金，剩余转长期票据；选项4A/4B将50%旧债转新债或贷款；选项5A/5B为贷款债权人保本选项，与选项3共享本金且贷款条款一致。

朱皋鸣指出，方案配套多重增信措施，涵盖境外、WFOE及境内资产，并通过控股股东将股东贷款转股、停收现金股息等方式强化共担机制。朱皋鸣特别指出，债转股选项（2A/2B）不设规模上限，旨在为债权人提供资本市场退出灵活性，共享旭辉修复资产负债表后的股权增值机遇。

旭辉控股CFO杨欣透露，旭辉境内外信用债占整体有息负债70%，目前正按市场化原则同步推进重组：境外方案获关键进展的同时，境内已于2024年末至2025年初完成中票及CMBS重组，现全力推进百亿公司债整体重组，确保境内外方案逻辑一致。

预计重组完成后，信用债规模将缩减超50%至300亿元以内，债务久期延长至9-10年，利率降至可持续水平；剩余260亿元抵押类负债中，住宅开发贷将随项目交付自然清偿，商业物业贷款通过提升运营效率（如优化LTV）实现优化置换。杨欣指出，上述举措将推动旭辉有息负债规模显著下降，净负债率快速回归健康区间。

亮家底谋转型

旭辉控股CFO杨欣透露，近期与境内外股票及债券投资者交流公司近况，涵盖全球最大公募基金、香港对冲基金和欧洲价值型基金。其中，全球最大公募基金研判中国房地产周期已至底部，认为旭辉有望成为本轮行业出清后民企转型样本；欧洲价值型基金特别认可公司管理团队稳定性，看好转股带来的估值修复与行业复苏双重利好，已明确全额转股意向。

旭辉控股管理层强调，旭辉是少数在境内外大重组前，整体在手资产仍大于负债的民营房企。2024年末股东权益超百亿元，权益后货值1300亿元，持有京沪成都等城市460亿元商业资产，年租金18亿元且持续增长，有息负债较峰值压缩超30%。

针对债权人关切的“重组后如何重启”，林中明确提出摒弃“三高”模式，转向三大核心战略。具体而言，通过运营京、沪、成都等一二线城市460亿元优质商业资产提升租金增长；收缩深耕开发业务；发力房地产资管，借鉴铁狮门、黑石模式，采用双GP架构（资金方募资、项目方运营+小股投资）实现风险隔离。

林中进一步强调旭辉六大差异化优势：负债水平在头部民企中更优、累计交付27万套（交付率95%）获政府认可、全业态布局形成复合竞争力、组织体系完整保留核心人才、团队心态积极凝聚力强、转型方向明确且执行坚决。他以“民企如劲草”作喻，试图传递一个信号：在行业深度出清期，旭辉有能力通过结构性调整实现“凤凰涅槃”，而债权人的支持将成为这一进程的重要助力。

最新的销售数据显示，今年4月，旭辉合约销售额17.2亿元人民币，1-4月累计合约销售额71.6亿元人民币。随着6月3日投票节点临近，这场关乎旭辉未来的“大考”即将迎来关键表决。