旭辉控股集团主席林中：债务重组是活下来的前提，自营开发业务收缩至少数核心城市

5月12日，旭辉控股集团（00884.HK）召开境外重组债权人说明会，议程包括重组方案各选项介绍，公司经营及债务管理进展，以及管理层对公司未来发展的展望。

完成境内外信用债重组是活下来的前提

会议伊始，旭辉控股集团董事会主席林中首先表达歉意。林中称，作为企业掌舵者，过去在规模扩张中未能把控好风险，让企业陷入困境，更让伙伴承受压力。

林中就“旭辉为什么能够顽强坚持，活下来，站起来”进行说明。林中表示，旭辉能够活下来，需要一个前提，即完成境内外信用债重组，这将极大改善公司的资本结构、修复资产负债表。旭辉作为少数重组前仍拥有百亿归母净资产的民企，通过重组收益确保净资产充足，规避资不抵债的风险，为未来发展奠定坚实的基础。

债务重组后，旭辉如何站起来？林中提出，未来发展的模式上，坚决摒弃“三高”模式，转向“低负债、轻资产、高质量”发展路径。同时，未来旭辉控股聚焦三大核心业务板块：稳定的收租业务、高度聚焦自营开发业务收缩深耕少数核心城市、大力发展房地产资管业务等。林中介绍，旭辉控股集团持有京沪成都等一二线城市460亿元优质商业资产，2024年租金达到18亿元。

林中同时表示，从活下来到彻底站起来，这个过程依旧充满困难和挑战，我们正处在爬坡过坎的关键时刻，会经历五个阶段。通过债务重组修复资产负债表；逐步修复信用；经营留存一定资金，在安全边际内审慎拓展，恢复投资；新发展模型下恢复盈利；恢复分红。

确保境内外重组方案整体保持一致

旭辉控股集团CFO杨欣介绍，近期我们与境内外股票及债券投资者交流公司近况，涵盖全球最大公募基金、香港对冲基金和欧洲价值型基金。共性关注点如下：全球最大公募基金研判中国房地产周期已至底部，认为旭辉有望成为本轮行业出清后民企转型样本；欧洲价值型基金看好转股带来的估值修复与行业复苏双重利好，已明确全额转股意向。

杨欣介绍，境内外大重组前，公司资产大于负债，2024年末股东权益超百亿元。同时，公司权益后货值约为1300亿元，主要布局在北京、广州、成都、太原、重庆、武汉等重点城市。另外保有约460亿元估值的持有物业资产，2024年贡献近18亿元租金，增长约10%。

截至2024年末，旭辉控股集团有息负债降至866亿元，较峰值压缩超30%，主要来自新房交付后偿还的抵押贷款。当前境内外信用债占比70%，均按市场化原则推进重组。境外重组已取得重大进展，境内方面，去年末至今年初在监管指导下完成中票及CMBS债务重组，现正积极推进百亿公司债整体重组。

杨欣表示，境内重组方案基于公司现金流、资本结构与资产组合，参照境外重组模式及头部房企境内案例，努力确保境内外大重组方案整体保持一致。

杨欣称，境外主流选项是债转股，境内主流选项是以资抵债，预计在完成境内和境外大重组后，信用债规模将缩减50%以上至300亿元内，存量债务久期延至9-10年，利率也将下调至可承受的水平。

杨欣介绍，除了70%的信用债以外，旭辉控股集团剩余抵押类有息负债规模约260亿元，其中约三分之一为依托存量商业地产项目获取的经营物业贷款，剩余三分之二以住宅项目开发贷为主。未来债务清偿规划中，大部分项目开发贷将跟随项目销售和交付实现自然清偿；剩余部分计划通过优化商业项目运营效率以提升资产估值水平（LTV），进而形成债务置换空间。

杨欣建议各位债权人优先考虑债转股选项。股票流动性优于有息债务且具价值想象空间，转股既可优化资本结构，又赋予债权人灵活退出通道及未来增值机会。旭辉境外债占比高，重组后债务结构改善明显；从债权人变成股东，与公司发展利益一致。

境外债务重组涵盖68亿美元债务

旭辉控股集团境外重组的债务包括本金约44.9亿美元的12笔高级债、永续债和可转债，以及本金约23.1亿美元的13笔境外贷款，总计本金68亿美元。

旭辉控股境外重组负责人朱皋鸣介绍了境外债务重组的最新情况，2024年9月27日公司推出重组支持协议（RSA）后，接近90%的境外重组债务本金债权人已签署RSA。4月23日经香港高等法院召集聆讯批准，公司已公告提请债权人开始投票和选择选项。

选项一共包括五大类，债权人可以根据自身需求选择其中一个选项或者选项组合。选项1A或1B是32%的旧债转为零息的新债券或贷款，期限默认2年可延长至3年，到期按剩余本金100%偿还。在基准日后12个月末，公司可按75%的价格（即旧债本金的24%）偿还最多剩余本金的40%。

选择选项2A或2B的债权人将按比例共享3500万美元头部现金，这部分现金将自重组生效日一年内分3期支付。选项2A为90%旧债规模转换为4年期零息强制可转债，转股价为每股1.6港元，分4年强制转股，但期间持有人可随时无限额自愿转股；选项2B为60%旧债规模的上述4年期零息强制可转债，以及30%的新中期票据，票据年期为4.5年，票息为2.75%。

选项3是针对偏好持有债券债权人的一个保本选项。它与选项5一起按比例共享500万美元前置本金，剩余部分转为新长期票据，票息为1.00%-1.25%，初始年期为6年，在一定条件下公司可逐年延期至9年。

选择选项4A或4B的债权人将以50%的旧债转为新债券或贷款，票息为1.00%，默认年期为4.5年，视实际情况公司可延长至5年。

选项5A和5B是针对偏好持有贷款债权人的一个保本选项。它与选项3一起按比例共享500万美元前置本金，剩余部分转为以美元或人民币计价新长年期贷款。新贷款的具体条款与选项3的债券条款保持一致。

朱皋鸣介绍，除上述经济条款之外，方案通过多种增信措施保障债权人利益，涉及境外、WFOE及境内资产。控股股东也通过将股东贷款转股、停收现金股息等方式与债权人共担风险。

朱皋鸣表示，考虑到境外债债权人对资本市场灵活性的要求，方案特意设置债转股选项，即选项2A的可转债和2B的可转债+中期票据的组合，并不设规模上限。这为债权人既预备了即时的现金受偿，又安排了更具流动性的退出渠道。