“好房子”供给加码，存量市场仍面临压力 | 4月房地产行业月报（第82期）

高质量发展样本4月亮点表现

保利发展：于杭州摘得的奥体印象城南侧停车场地块和厦门摘得的湖里区五缘湾地块，成交楼面价分别为5.2万元/平米和5.1万元/平米，为4月单价最高的两宗地

华润置地：联合越秀地产&中能建于上海共同打造的翡雲悦府一期项目，认购率高达412%，开盘日光

融创中国：境外债务重组获重大进展，95.5亿美元，“全额债权转股权”重组方案落地

政治局会议巩固房地产市场稳定态势，盘活存量仍是重点

2025年4月，政治局会议召开，延续了“适时降准降息”的定调，而央行已于5月7日宣布了降准降息的具体时间：自5月8日起，下调公开市场7天期逆回购操作利率0.1个百分点。自5月15日起，下调金融机构存款准备金率0.5个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。

对于房地产行业，政治局会议提出“加力实施城市更新行动，有力有序推进城中村和危旧房改造。加快构建房地产发展新模式，加大高品质住房供给，优化存量商品房收购政策，持续巩固房地产市场稳定态势”。

各地延续止跌回稳“组合拳”政策思路，继续加大政策支持力度、优化实施细节，涉及保障性住房管理、“好房子”建设、公积金政策优化、购房补贴、城市更新、“以旧换新”、房票安置等。

下一步，房地产行业政策或将重点侧重：扩大需求放开限购、限售；深入落实“白名单”，促进保交房；加速存量房收购和存量土地收储；大力支持“好房子”建设，树立标杆；扩围、提速城市更新、老旧小区/危旧房改造等方面。

市场行情降温，库存仍处历史高位

2025年4月，住宅市场未能延续3月“小阳春”的热度。从我们监测的40城数据来看，商品住宅销售面积为996.3万平米，环比下降28.0%，同比下降6.2%。

图表：2025年4月重点城市商品住宅成交量（万平米）

数据来源：亿翰智库

虽然市场整体偏冷，但4月上海、深圳、广州等城市仍有“日光盘”产生，凸显市场结构性热度。核心城市、热点区域的高性价比刚需盘和稀缺的高端项目仍能穿透市场冷感，形成局部高热。其中，最受关注的当属上海浦东新杨思板块由华润置地&中能建&越秀地产联合打造的翡雲悦府一期项目，历时4天半，共计认购939组客户，创下2025年初以来上海新盘最高认购数纪录，入围积分达63.84分，对应228套推盘量，认购率高达412%，过会均价为10.72万元/平米，4月27日，项目正式开盘，不出意外全部“日光”。

展望后市，随着降准降息落地，在部分城市或能带起一波新的购房需求。

供给缩量但质量不减，杭州土地市场高溢价已成常态

供地方面，亿翰智库监测城市住宅用地供应推出建设用地面积1862.6万平米，同比下降58.7%、环比下降53.0%，推出土地297宗，环比下降57.8%。除一线城市土地供给环比增长之外，其他能级城市均大幅回落。

成交方面，2025年3月，亿翰智库监测城市宅地成交总建筑面积为1700.5万平米，同比下降32.0%，环比下降30.6%。一、二线城市的平均溢价率维持在了10%以上。

北京出让“百亿级”地块；广州出让的3宗白云区宅地均以超15%溢价率成交；杭州总共出让17宗地块，有7宗地块溢价率超过50%，高溢价已成常态，但也要注意到，杭州本月有约1/4的地块底价成交，板块之间的差距仍在不断拉大；南京也有高单价、高溢价的地块成交，编号NO.2025G28地块成交楼面价45053元/平米，仅以160元/平米的单价差距次于2016年的葛洲坝中国府项目（45213元/平米），达到了南京成交楼面价历史第二，NO.2025G05地块则拍出了43.4%的溢价率，超越2024年最高的35.5%溢价率。

总的来看，虽然4月土地市场的供给与成交规模均有下滑，但在一线以及核心二线城市保持了相对较好的溢价率。市场仍然呈现出点状热度，核心城市、核心区域的地块，若配建和商业较少且体量较小，则更容易形成高溢价成交。预计在短期内，这种热度分化的情况或不会有明显改善。

图表：2025年4月各能级城市土地成交规划建筑面积情况（万平米）

数据来源：亿翰智库

图表：2025年4月各能级城市土地成交平均溢价率

数据来源：亿翰智库

4月投、销、融均回落，头部房企投资集中度维高

4月，企业的投资力度较3月小幅回落，单月权益拿地金额TOP100房企共拿地193宗，权益拿地总金额1165.3亿元，环比下降4.8%，同比上升87.4%。

企业格局方面，依旧以央国企为主，民企占比维持在20%左右。2025年4月，权益拿地金额TOP100房企中，央企、国企、民企占比分别为34.4%、42.1%、23.6%，国企、民企占比较3月分别上升1.7pcts、0.7pcts，央企占比下降2.4pcts。1-4月，权益拿地金额TOP100房企中，央企、国企、民企占比分别为47.9%、32.2%、19.9%。

保利发展表现最为突出，凭借单月权益拿地金额128.0亿元成为4月唯一超过100亿元的企业。其在杭州竞得的2宗地块总价分别为45.4亿元和42.5亿元，仅次于中建智地&中国金茂&越秀地产&朝阳城发联合体以126亿元在北京竞得的“巨无霸”地块，且奥体印象城南侧停车场地块的成交楼面价5.2万元/平米是4月全国最高。成交楼面价第二的宅地也由保利发展收入囊中，其在厦门竞得的湖里区五缘湾地块是厦门唯一一宗溢价成交的地块，且去除商业部分的住宅部分的成交楼面价高达5.1万元/平米。

图表：2021年1月至2025年4月权益拿地金额TOP100房企企业性质

资料来源：亿翰智库

根据亿翰智库《2025年1-4月中国典型房企销售业绩TOP150研究报告》，2025年4月TOP150房企全口径销售额为2796.8亿元，环比下降19.2%，同比下降18.2%。绝对值水平来看，以2017年为起点观测，单月业绩规模仅优于2024年2月、8月和2025年1月、2月，保持在历史低位。1-4月，TOP150房企销售额同比下降11.1%。

典型企业来看，4月TOP10企业销售环比均出现回落，仅保利发展单月销售金额超过200亿元。4月30日，其在上海闵行梅陇春申板块的保利·海上印项目，首批次房源开盘仅1小时全部售罄，成为2025年闵行首个“日光盘”；1-4月来看，保利发展、绿城中国、华润置地、中海地产的全口径销售金额突破了600亿元，分别以876.0亿元、710.2亿元、685.0亿元、663.7亿元，位列销售榜前4。在TOP10企业中，越秀地产、华发股份、建发国际销售额同比实现增长，其中越秀地产和华发股份同比涨幅超过35%，保利发展、绿城中国、华润置地、滨江集团同比降幅小于10%，中海地产、招商蛇口同比降幅小于20%，万科地产降幅最大超过40%。

图表：2024年1月-2025年4月TOP150房企销售总额及同比

资料来源：亿翰智库

境内债方面，2025年4月，房企在境内市场成功发行信用债48笔，总融资规模为409.67亿元，同比下降17.9%，环比上升6.8%，净融资规模为-89.1亿元。发债成本上，2025年4月房企境内债融资平均票面利率为2.7%，较3月下降了0.1个百分点。

海外债方面，房地产企业美元债发行暂歇，4月2日越秀地产于港交所发行了价值人民币10亿元的担保票据，该票据到期日为2028年，年利率为4.10%。

企业事件方面，融创中国的债务重组有了新进展。4月17日，融创发布公告称，针对总规模约95.5亿美元的境外债务重组，已取得重大进展，持有债务本金约13亿美元的初始同意债权人已签订重组支持协议，持有债务本金超10亿美元的债权人正在进行签署程序，支持债权人合计持有债务本金占现有债务本金总额约26%。若此次境外债务重组方案顺利通过，融创中国将成为中国房地产行业首个实现境外债100%“债转股”的大型开发商，将大大减轻公司债务压力。

图表：2022年1月-2025年4月不同性质房企信用债融资情况

资料来源：亿翰智库

图表：2021年1月-2025年4月房企海外债融资情况

资料来源：亿翰智库

想要了解更多地产资讯，

敬请关注微信公众号：亿翰智库

声明：本文观点仅代表作者观点

版权归亿翰智库所有

未经授权请勿随意转载

如需转载请联系后台或在此文后留言

转载时请注明出处：

亿翰智库（ehresearch）

感谢配合！