我和炒房客的大讨论

关注公众号，人间罗盘，方能阅读正文《女人这辈子，究竟在逃离什么？》

那天讲女人逃离时，我说买卖房子，哪怕是自住，也要六个一百，有个读者留言问我说：

他看到过去年月里的某些炒房客，并不清楚自己赚的是什么钱，傻乎乎的也能赚钱呀。

我来回答你这个问题，这个行当让我来说不合适，所以我找了个十几年前论栋买楼的，十多年后，依然是大操盘手的前团长。

我跟这位老哥说，能不能做个访谈，你以你几十年投资房产的经历，把你们圈分分类，我想要转述给我的读者听。

他说，这个游戏里面两种人。

第一种人，炒房者。

在他看来，什么才是狭义定义下的炒房者呢？只有持仓不足3个月的，才叫炒房者。

这些人严格意义上，是早些年里，制度不完善的时候，KFS的关系户，或者说，他们是分销者。

他们已经把房子买下来了，钱付掉了，但是不过户。然后他们就在几个月的时间里，加价，找人接盘，回头买家，直接和KFS签，还是一手房。

在他看来，这个才叫炒，其余都不算。

第二种人，放贷者。

无论是持有一两年的，还是持有七八年的，都是什么？

都是在放贷。

什么意思呢？你赚的是放贷的钱。

一个城市，发展要资金，问土地要钱，居住的需求始终在，可是有需求的人，他当下可能没有钱。

没有全款可以贷款，没有首付怎么办？他只能等。

可如果城市等不及这批人攒够首付，就需要什么？就需要一批人踊跃报名，先把这批房子拿走。

城市需要先拿到资金，至于当下住进去的人，是不是最终的住户，那你们彼此之间等几年，再去私下交易。

所以本质上讲，他认为他们这批人，提前买下，持有几年，再卖出，实际上赚的是什么？

是利息，是借钱给城市搞发展的利息。

所以他们利润的平均年化是什么决定的？

是社会利息水平决定的。

如果社会平均借款利息成本是7，8个点，那么他预期他们的年化收益就是7，8个点；如果社会平均借款利息成本是2，3个点，那么他就会降低预期，变成2，3个点。

你看，这就是一个大玩家，他对他玩的游戏的理解。至于你说很多跟风的，众筹组团去炒一套的小散们到底懂不懂，他不关注。

他这番话我听了就很有感触，因为换到我的主场，我也是和他相同的体验。

外汇，商品，股票，很多游戏都是这样，大部分情况下，大部分小散都不清楚自己到底要赚哪部分钱。

他们只是无脑玩，但任何游戏里，总有些职业玩家，是非常清醒的。

我在玩什么，我指望赚什么钱，我凭什么能赚到这部分，脑子里是非常清晰的。

回到房产这个话题，回到这老兄的阵地。

我问他，经过这么多年，城市发展已经进入后期，不需要再问他们这批人借钱，多数人也都已经有房子住，已经形成成规模的二手房市场。

是不是说，他们昔日理解的这款游戏，game over了？他们只剩退出江湖了？

他跟我讲，想了解这件事，就要做市场分析，当下的市场卖方与买方之间，归个类。

房子就三种。

第一种，没人住的。造的地方有问题，我白给你住，你也没法住，因为你要赚钱，要上班。所谓的假房子。

第二种，有人住，但住在里面的人，总想搬走。所谓的差房子。

第三种，不一定有没有人住，但很多人，都想住进去。所谓的好房子。

他觉得房子就这三种，分完类，你就会发现，他们能容身的市场，只剩第三类。

因为他们需要客户，而客户想要的，只有第三类。

于是，剩下的事情就是玩数据。

我这时候又好奇，打断说，你们这么老土的行当，也玩数据么？

他说，是呀，别以为只有你们才可以金融+计算机，他们传统行业，也可以房地产+计算机。

然后就给我看他们的建模，他们操盘的那些个板块里，每个板块的购房者意愿数据，每个板块的二手房售房意愿数据，未交付的新房板块，潜在的投资客出货意愿数据。

这个区域里到底有多少人，购买力范围在哪儿，俗称踮起脚尖后能掏出多少钱，他们愿意买什么，第二种房子有多少，第三种房子有多少。

我看了之后就赞叹，你们这个多空之间的量能分析做得挺到位的。

他说这事儿看人的，也有凭经验，瞎炒炒的，就像做金融投资的里面也有凭经验买入卖出的，也有你们这些做高频玩数据的。

市场分析完，数据讨论完，才是第三层面，实操。

到了这一层，才有所谓的捡漏，杀猪。

本质上对应过来，就是金融市场里的乌龙指。

你说一个人为啥会敲出乌龙指？不小心呗。

任何市场里总有人不小心，俗称凯子，那么房地产市场也一样。

总有人他没有充分调查研究市场的多空动能，他卖低了，或者急吼吼买高。

一旦被职业玩家捕捉到，觉得里面有差价空间，就可以割一个毛刺，俗称乌龙指。

除了捡漏杀猪还有什么？

还有概念板块。

就是利用舆论，打造网红小区，然后再加上控盘的手法，前者可以吸引更多的潜在买家，后者可以控制出货的速度，两者结合起来，达到预定的价格范围。

于是你就会发现某些次新小区，是可以有节奏的出货，而且出货价格，相对其他无人操盘的次新小区，是有溢价的。

对应过来，不就是金融市场里的操控一个小盘的品种，然后控制价格，引诱韭菜呗。

游戏可以不同，套路却很相似。

你看，我和这位老哥，虽然不同行业，但是相谈甚欢。

于是接下来，我就问了个深入的话题。

我说，玩这么多年，既然都玩到数据层面了，玩到舆论层面了，为什么不想着进一步？

或者这么讲，为什么你们圈子里的那些大公司，好比中介一哥这种规模的企业，也没有进步的想法？

毕竟一流的企业做标准，二流的企业做产品，三流的企业才去做中介。

既然数据在手，舆论我有，为什么不尝试定义何所谓好房子？从而获取定价权？

老哥笑了，说，你在挖坑。

反问，你做高频多年，你怎么不想着去定义市场呢？或者说，你们行当里最牛的存在，怎么也没听说有谁想过去抢美联储的话筒呢？

我笑了。

好，结束上述对话，我们回到读者的问题。

你还有疑问么？我想如果你还保持有思考能力，这会儿不该有疑问了。

你觉得挣钱简单那是因为人家根本不搭理你。

你还觉得马老师挣钱简单呢，那是因为人家根本不会跟你讲他的生意经。

当你什么都不知道的时候，你看啥简单。

实际上挣钱的事儿，哪代人都不简单，也不可能简单。

你像这老兄比我大很多，他们那代人最初都是看报纸，晚上七点多蹲着看电视。

人家就是用这么原始的办法跑数据，很正常的。

手法不是重点，重点是你有没有跑数据的习惯。

巴菲特的办公室里没有电脑，他也不会上网，不影响工作。

你倒是工具玩的溜，问题是，你在干嘛？

你看小姐姐去了，或者，你沉迷于各种小道消息以及铺天盖地的情绪。

其实你都不用看现代人，你看古代人，过去那老地主，把村里谁家有几亩水田，谁家有几亩旱地，谁家存粮还剩多少，调查的比这户人家都清楚。

那么一旦遇到丰年灾年，低买高卖的不是他，还能是谁？

你看，哪儿来的什么成功人士，人间导师，不就是古代的地主，商贾，活在当代么？

所以说，你想要拥有财富，你安身立命的法宝是什么？

就是数据。

你想想萧何入秦王宫，为啥第一时间抢数据？因为数据才是一切。

所以1942里张国立演的老地主才会笃定自己十年后，还是地主。

因为他很清楚，财富的底层逻辑，不是钱，那只是个符号。

财富的底层逻辑，是对数据的把握，正如权力的底层逻辑，是对人性的把握一样。关注公众号，人间罗盘，方能阅读正文《女人这辈子，究竟在逃离什么？》