山坳上的地产｜深铁前海时代的TOD双面镜

观点网 最近深铁集团可以说是处于舆论中心。

稍早前，深铁披露了2024年业绩，报告期内实现营收211.89亿元，同比下降15.74%；录得归母净利润为-335.66亿元，成为自2009年后的首次亏损。

按持有股权比例计算，2024年万科给深铁带来的亏损额度约为138.1亿元，占深铁亏损总额41.14%。

时隔多年的亏损＋投资万科，是深铁集团近期备受关注的主要原因。

与此同时，2024年深圳地铁线网客运强度达1.49万人次/公里日，连续16个月稳居全国首位，让深铁集团旗下轨道交通运营及资源经营业务实现了26.7%的同比增长。但这也引起了市场对深铁集团“轨道+物业”模式的思考。

近期，深铁集团旗下TOD代表作——前海时代尊府项目开盘热销，似乎成为了“地产反哺地铁”仍走得通的证据之一。

4月26日，深铁前海时代·尊府第三次推盘，共推出76套建筑面积约245平方米和285平方米大平层户型产品，首日去化率超90%，销售金额约19亿元。

深铁TOD之路

“如果仅靠轨道运营做生意，世界上没有不亏本的地铁公司。”这句话得到了一众地铁运营公司的赞同。

深铁集团也不例外，在2010年以前公司一直处于亏损状态。为了解决这个难题，深铁决定向香港地铁集团学习。

港铁所依靠的盈利方法是“以地养铁”，因此深铁也走上了相同的道路，采用了“轨道+物业”综合开发的TOD模式，并一步步成为“最赚钱地铁公司”。

TOD(Transit-Oriented Development)的概念是指以“400-800米”为半径，建立集工作、商业、文化、教育、居住等为一体的城区，逐渐形成“轨道建设-人流增加-商业开发-吸引人口”的良性循环模式。

2008年，深铁集团通过招拍挂取得首个上盖物业开发权——“前海车辆段上盖地块”，也就是如今的前海时代项目。

当年，深铁以17.4亿元价格拿下位于前海的几宗地块，其中一块地属于保障房用地，后打造成为前海时代项目中的“龙海花园”，也是深圳最大规模的保障房小区；另两块地是商住用地，拿地平均成本约为1234元/平方米，若不把保障房用地考虑在内，成本约2000元/平方米。

根据公开资料，深铁前海时代住宅产品共分为三期开发，每一期销售价格均远超拿地成本价十倍以上。自2014年一期入市以来，项目至今已推盘6次，均取得了不错成绩，可以说是不折不扣的“网红盘”。

依靠TOD模式，深铁集团自2010年开始实现盈利，一直持续到2023年，净利润峰值是2019年的116.67亿元。

期间，深铁TOD模式也一直在进化，从最初的单体开发1.0模式，到综合体开发2.0模式、站城一体3.0模式，如今已经是产城融合4.0模式。这部分业务被深铁集团归纳于站城开发业务，由下属直管企业深圳地铁置业集团有限公司（简称深铁置业）负责。

直到2024年，深铁集团再次陷入亏损，这一年集团旗下站城一体化开发收入占比也出现了明显下降。

2021-2024年，深铁站城一体化开发收入分别占其总收入的58%、67%、59%、38%。

深铁置业项目分布图，图片来源：公司官网

截至2024年7月，深铁已拥有32个TOD综合开发项目，代建项目15个，建设规模1819万平方米，该部分业务主要由旗下深铁置业集团负责。

据了解，2025年深铁置业计划推出超4300套房源，涵盖人才房、商品房、公寓等，分布于深圳龙岗、前海、光明、龙华等核心区域。

其中，商品房以高端改善为主，2025年计划推出三个项目约1280套房源，其中就包括深铁前海时代，预计首先提供建面约245-285平方米的4房户型77套；建面约89-190平方米3-4房户型172套；以及建面约89-335平方米3-4房，户型256套。

深铁前海时代

资料显示，深铁前海时代位于深圳前海自贸区，由滨海大道、梦海大道、怡海大道与桂湾四路围合而成。

项目距离地铁站为1号线鲤鱼门站约720米，距离5号线、9号线前湾站约900米，1/5/11号三条地铁线交汇。未来还可以快速串联广深港高铁、深珠通道、穗莞深城际等16条轨道线路。

该项目是由深铁集团联合中信集团开发，以“站城一体”理念打造的前海首个集国际公寓、总部办公、高端住宅、风尚商业、精品酒店、娱乐教育等多元业态为一体的超百万方TOD综合体。

作为前海在建最大的TOD项目，深铁前海时代项目总占地面积约33.7万平方米，规划总建筑面积130万平方米，包括约24.6万平方米住宅、约16.9万平方米商务办公、约5.1万平方米商业、约4.9万平方米公寓、约2.6万平方米高端酒店。

截至2024年底，深铁前海时代已建成物业体量总建面约47.1万平方米，前海深港基金小镇、春泉文化艺术中心、深铁前海君璞书院等均已投入使用；目前在建、待售的物业总建面约81.4万平方米，包括深铁前海时代尊府、前海时代总部中心（双子星总部中心）、前海时代国际公寓等。

除自身配套商业面积约5.1万平方米外，项目一路之隔就是前海目前体量最大的商圈，汇聚了约8万平方米的万象前海、约4万平方米的前海卓悦INTOWN，附近还有正在建设中的山姆旗舰店，商业面积约3万平方米。

其他生活配套方面，项目附近有南方医科大学深圳医院、南山区人民医院等三甲医院，九年制南山实验前海港湾学校、同双语、国王学校等教育资源，以及前海演艺中心(规划中)、伯克利未来音乐中心(规划中)、前海大剧院(在建)、国深博物馆(在建)等公建配套。

有分析认为，深铁前海时代项目保持销售长青的关键是位置与价格。

前海自贸区本就是深圳黄金地段，桂湾又是前海目前建设最为完善的区域，是核心中的核心。前海时代项目位于桂湾C位，可谓占尽地利。

此外，前海片区规划的住宅用地并不算多，因此板块内住宅产品存在一定的稀缺性，去年全年只有前海时代三期和紫荆府两个项目入市。

相比其他刚需户型为主的楼盘，前海时代大户型产品的稀缺性更进一步。

价格方面，虽然前海时代项目各批次推盘的价格呈现上涨趋势，但与周边二手房相比，其实存在不小幅度的价格倒挂。

以项目本身举例，前海时代一期87平方米2房最新成交价在10.5-12.5万/平方米之间，二期4房大户型成交价在12-16万/平方米区间，均比4月份推出的三期尊府价格要来得高。

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