湖南（源点咨询）市场调研 商业综合体定位调研分享（下篇））

接着中篇，我们就要重点分析一下该地区消费者的特点：

综合来看，本地区还是以中等收入工薪阶层的新市民家庭为主，以亲子关系为家庭核心，居住条件改善、生活向好，渴望公共配套的提升丰富生活质感，乐观向上、理性消费的奋斗派……总体而言，他们的需求借用19大以来的一个热点词汇就是"美好生活需要"。

"美好生活"的含义广泛，结合本案来看，我们认为有以下几点：

1、更有品质的日常消费，主要是新鲜生活、轻食、餐饮等品类；

2、基本的体育运动、健身需求，体育某种意义上是生活的刚需（广场舞的流行，某种程度上也是中老年群体这部分需求的体现）;

3、生活休闲类，带有文化、文创属性的休兴趣养成空间；

4、孩子的成长承载着家庭成长的希望，亲子、教育成长类业态；

综合上述分析，项目的商业发展方向就很清晰：提供更优质的基础消费和更丰富的精神生活消费，做社区消费者美好生活的场景师、提案者。如何落实？基础还是业态＋品牌组合。根据最新的建筑规划方案，8600平米的社区商业设施面积，是我们的首要研究对象，此部分预计可规划容纳20-30家店铺，基本上能够满足生活基础配套的需求。品牌方面会选择相对主流、中档的品牌，但同时也要考虑引进一些差异化的新面孔，在当地社区商业基础上做一些品牌升级。

但是我们也清晰的认识到，如果仅仅研究到这一层面，我们之前提出的问题是无法解决的，项目在市场上的竞争力也是无从建立的。

一个复合型的社区中心，仅从商业的角度考虎，层面过窄，那么我们再来回顾一下项目的构成，在规划方案内除商业设施之外我们为菜市、育儿、文化和运动等板块同样可以通过商业化的运作进行整合，扩充我们的服务内容。

育儿、文化和体育设施，实际上契合了我们之前分析的，当前消费者最为需要的几个方面，而且这些方面近些年来在商业化上也取得了非常大的成功，某些大中型购物中心的主要增长点也基于这几个方面。

（诸如此类育儿、文化、运动中心等市政公共配套空间的商业化路径也是一个值得研究的问题）

本案作为下沉到社区的项目，发展育儿、文化、体育商业更贴近消费者，发展空间远大。上述板块的面积，经过运营主体、运营策略的转变，实际上项目总的商业规模也得到了提升，在基础消费内容之外可以提供到更丰富的体验，商业的竞争力将得到一个明显的提升-﹣真正形成集社区服务、商业加公共空间这种区域良性生态组合。