上海楼市有项目“爆冷”？63套现房无一人认购，发生了什么？

申城楼市迎来暖风。

“五一”小长假期间，上海多个项目完成认购，热闹非常。比如浦东杨思的翡雲悦府热度依旧，加推的二批次房源，收获了318%的认购率；地处浦东北蔡的西派海上，在假期倒数第二天结束认筹，82套住宅吸引超200组客户认购，认购率达248%。

在多个项目反馈热烈之际，同处浦东的阳明花园却意外爆冷——63套房源无一人认筹。

这个外环内现房销售的楼盘遭遇的滑铁卢引起了市场高度关注。

阳明花园售楼处 孙婉秋摄

无人问津

5月6日，阳明花园项目官微发布公告，因为期4天半的登记认购期间无认购客户，该项目取消公证摇号，改为8日上午直接开盘。

8日一早，《国际金融报》记者来到项目处，现场冷清，洽谈区空空如也，只有几个工作人员坐镇。阳明花园早在去年第五批便过会，一年后才取证认购，此次推盘63套，集中在一、二、三幢。

此次在售三幢楼 吴典摄

其中46套位于一、二幢1至7楼的低区，户型在75—170平方米之间，总价介于490万—1081万元。17套高区大户型则位于三幢，面积在152—221平方米之间，均价5.8万—6.5万元，房源整体均价6.2万元/平方米，均为毛坯交付。相较于2022年11月开盘时的5.75万元/平方米上涨4000多元。

上海中原地产森兰板块负责人宋沪雄在接受《国际金融报》记者采访时直言，结合项目自身情况而言，6.2万元/平方米的开盘均价偏高。

阳明花园虽然距离地铁站仅200米，出行方便，但楼盘地处浦东外高桥板块，离东海直线距离不到4公里，位置较偏，周边界面不佳，生活配套一般，虽然自带4万平方米商业及会所，但记者在现场了解到，商业预计明年上半年才能开业，且由开发商自持运营，因此招商如何尚未可知，会所的开业时间更是在商业之后。

小区最近的地铁站 左宇摄

房产交易网站显示，当前阳明花园二期在售房源23套，均价6.3万元/平方米。10年前开盘的一期项目目前仍有18套在售房源，均价3.7万元/平方米，其周边房龄20年左右的商品房均价在5.2万—5.4万元/平方米之间。

上海中原地产首席分析师卢文曦也认为，阳明花园此次开盘均价并无太高性价比。卢文曦直言，阳明花园并非全新小区，由于分期开发，时间跨度久，户型设计和产品力打造上已非当前受众所青睐。在市场“去泡沫化”加速的当前，普通楼盘如果没有过硬品质和吸引力，很容易被冷落。

记者在现场看到，以此次主推的143平方米房源为例，该户型为长条户型，仅两开间朝南，三个卧室中两个为北向。173平方米的中间户更是南北不通，要改至合理居住水平，需要对户型进行大动。

此外，项目一期和三期此前被曝出沉降、墙体渗水等质量问题，也影响了购房者对于楼盘的信心。项目工作人员承认，二期挖地基确实导致小区出现部分沉降情况，其直言质量问题维权也是开发商此次选择低调开盘，避免大力宣传的原因之一。

阳明花园一期 吴典摄

背后的侨福集团

阳明花园的开发商是上海侨福外高桥置业有限公司，这是一家成立于1993年的外资企业，它的背后是侨福集团。

相比新鸿基、九龙仓、长实等港资房企，侨福集团名声不显，尽管触角遍布海内外，但外界对其依旧了解不多。

根据公开信息，侨福集团由已故实业家黄周旋在1950年创立。黄周旋出生于广东省潮州市，曾参军、任《青年军报》记者，退伍后从事建筑业，初期聚焦政府基建项目，如机场、铁路等，后转向住宅开发，先后在台北建成侨福新村、金融大厦等标志性建筑。

1980年时，捕捉到香港地产机遇的黄周旋将侨福集团总部迁至香江，随后启动阳明山庄开发。该项目首创“半山豪宅+自然生态”模式，打造占地1.8万平方米的山顶豪宅群，至今仍是亚洲高端住宅的经典样本。

在内地市场，侨福集团也有一张金字招牌——北京侨福芳草地。大约三十年前，黄周旋以超前眼光拿下北京东大桥地块，后因规划调整与资金问题，项目一度搁浅，直至2004年由次子黄建华接棒重启。

据悉，北京侨福芳草地融合金字塔玻璃幕墙、236米室内吊桥、LEED铂金级环保技术，成为全球首个“艺术商业综合体”；场内陈列达利雕塑、曾梵志画作等千余件艺术品，开创“商业空间美术馆化”先河，被《时代》杂志评为“全球最具创新力建筑”。

在上海，侨福集团也规划了一个芳草地项目。该项目于2023年6月正式开工，彼时距离首次拿地时间已经过去了7年。

按规划，上海侨福芳草地是集高端办公会展、时尚艺术商业、精品酒店公寓于一体的城市综合体，总建筑面积19.2万平方米，是宝山区未来的制高点和地标门户建筑，计划2026年正式落成。

这些项目足以看出侨福集团身上的港企风格，项目开发周期长、不追求高周转，不过一个问题是，在文化商业领域打出影响力的侨福集团，却未能在内地住宅市场得到赏识，阳明花园就是一个很典型的案例。

上海楼市持续活跃

阳明花园广场二期的遇冷虽在一定程度上反映出申城楼市温度，但其折戟更多是由于自身定位原因，并不能掩盖当前上海市场的热度。

克而瑞数据显示，今年4月，上海共有29个楼盘入市，单价“10万+”的高端改善型楼盘数量增至8个，“日光盘”数量5个。

从中原地产统计的4月成交前十榜单来看，高端改善项目延续活跃格局，“10万+”项目有4个上榜，其中东外滩板块的中海·云邸玖章和翡雲悦府成交均价分别为11.5万元/平方米、10.7万元/平方米。

另据同策研究院统计数据，3月，上海共31个项目结束认购，其中4个项目触发积分，位于浦东新区三林板块的前滩公馆认购套数800组，认购率达334%；开盘项目共31个，7个项目开盘售罄，其中位于浦东新区曹路板块的象屿联发金海汀云台累计5次开盘均售罄。

卢文曦向记者表示，上海整体市场交易情绪良好，尤其前两天降准降息预期落地，干扰性信息在陆续被排除。叠加新盘供应上涨，好项目陆续入市，中环以内的大户型交易量增多，交易活跃性会更好的延续，“大家都是奔着置换去的”。

正在开启的5月，上海会有更多红盘入市，比如徐汇滨江的绿城潮鸣东方、浦东唐镇的保利天奕等。值得一提的是，潮鸣东方开盘均价约19.5万元/平方米，仅次于翠湖，突破了徐汇滨江价格上限。

克而瑞指出，这一价格的突破，不仅是项目自身稀缺价值的体现，更预示着上海新房市场进入价格调整周期，“未来核心城区新盘价格有望持续走高”。