出名人拒绝过户，借名人怎样维权？房产买卖律师建议

为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

一、案件梳理

（一）当事人信息

原告：陆远龙

被告：周淑华

第三人：林晓宁

案件背景：陆远龙与林晓宁曾为夫妻，离婚后就一号房屋权属产生争议。陆远龙主张与林晓宁借周淑华之名购房，要求确认借名买房关系并过户；周淑华、林晓宁则称房屋为周淑华所有，由此引发诉讼。

（二）原告诉求与事实理由

陆远龙诉请：

依法确认陆远龙、林晓宁及周淑华之间关于一号房屋的借名买房关系成立；

确认一号房屋系陆远龙及林晓宁夫妻共同财产；

判令周淑华协助将一号房屋过户至陆远龙及林晓宁名下。

事实理由：2010 年，陆远龙与林晓宁婚姻存续期间，因北京市房屋限购政策，二人不具备购房资格，遂借周淑华（陆远龙前岳母）名义购买一号房屋，购房款由二人共同出资，房屋登记在周淑华名下，一直由陆远龙对外出租。2022 年二人离婚时，对该房屋分割未达成一致，原审法院未作处理，故诉至法院。

（三）被告答辩与第三人陈述

周淑华辩称：

自己是一号房屋实际出资人，房屋登记在其名下，不存在借名买房关系。购房款由自己转入林晓宁账户，委托林晓宁支付，且购房时不存在限购政策，陆远龙和林晓宁无能力购房。

房屋相关证件原本由自己交给女儿女婿保管，离婚后陆远龙拒不归还，自己已补办房产证并更换门锁，现房屋由自己实际使用，将通过法律手段追回陆远龙收取的租金。

林晓宁述称：不同意陆远龙诉讼请求，不存在借名买房，购房款由母亲周淑华出资，自己受委托办理购房事宜。即便存在借名买房，房屋也应登记在自己和陆远龙名下，而非陆远龙一人名下。

（四）法院认定事实

人物关系与婚姻状况：周淑华是林晓宁母亲，陆远龙和林晓宁于 2006 年 3 月 1 日结婚，2022 年 8 月 31 日经法院判决离婚。

购房过程：2010 年 3 月 22 日，陆远龙签订《存量房订购协议》，支付定金 2 万元；4 月 9 日，林晓宁签订《补充协议》变更付款方式；4 月 30 日，周淑华与出卖人签订《存量房屋买卖合同》并备案，房屋成交价登记为 29 万元，实际购房款 89.5 万元由陆远龙、林晓宁支付；5 月 5 日，房屋登记至周淑华名下。

房屋使用与证件保管：房屋用于出租，租金由陆远龙收取，相关合同、票据原件由陆远龙掌握，周淑华持有补办的不动产权证。

其他情况：陆远龙提交证据证明 2010 年北京实施限购政策；各方对购房款出资、借名买房事实存在争议且无书面协议佐证。

二、争议焦点

周淑华与陆远龙、林晓宁之间就一号房屋是否存在借名买房合同关系？

若存在借名买房关系，一号房屋是否为陆远龙与林晓宁夫妻共同财产？

周淑华是否应协助将一号房屋过户至陆远龙及林晓宁名下？

三、案件分析

（一）借名买房关系认定

借名买房关系成立需综合多方面因素判断。本案中，虽无书面借名协议，但陆远龙签订订购协议、林晓宁变更付款方式，实际购房款由二人支付，且房屋购买后由陆远龙出租，相关费用从夫妻共同财产支出，合同权证资料也由陆远龙保管。结合当时北京限购政策以及付款方式变化，陆远龙主张借名买房具有高度盖然性，相较周淑华委托购房的主张更合理，应认定借名买房关系成立。

（二）房屋财产性质认定

本案为合同纠纷，房屋是否为夫妻共同财产涉及婚姻家庭财产分割问题，不属于本案审理范围，当事人可另行处理。

（三）过户请求合理性

借名买房关系成立后，陆远龙作为借名人，请求出名人周淑华协助将房屋过户至其与林晓宁名下，符合法律规定及合同约定，应予以支持。

四、裁判结果

法院依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条规定，判决：

确认陆远龙、林晓宁与周淑华就一号房屋存在借名买房合同关系；

周淑华于判决生效后十五日内，协助陆远龙办理一号房屋所有权转移登记手续，将房屋所有权转移登记至陆远龙、林晓宁名下；

驳回陆远龙的其他诉讼请求。

五、案件启示

签订书面协议：借名买房存在较大风险，当事人应签订书面借名买房协议，明确双方权利义务、房屋权属及过户条件等，避免日后产生纠纷。

保留出资证据：实际出资人要妥善保留购房款支付凭证、银行转账记录、借条等证据，以证明房屋实际出资情况。

谨慎处理家庭财产：涉及家庭财产交易时，即便存在亲属关系，也应明确财产归属和处理方式，避免因亲情关系模糊财产边界引发矛盾。

关注政策变化：购房时要密切关注房地产政策，如限购、贷款政策等，提前规划购房方案，规避政策风险 。