超期未还借款，起诉时利息该如何计算？北京房产律师支招

为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

一、案件梳理

（一）当事人信息

原告（反诉被告）：苏立

被告（反诉原告）：程辉

案件背景：苏立与程辉因购房借款合同及善后协议履行产生纠纷，苏立提起诉讼要求还款，程辉提出反诉主张合同无效，案件涉及民间借贷与房产中介合作双重法律关系。

（二）原告诉求与事实理由

苏立诉请：

判令程辉支付欠款 1038.99 万元及利息（按年利率 14.6%，自 2023 年 5 月 1 日计算至实际给付之日）；

程辉承担案件受理费、保全费 5000 元、保全保险费 8352 元。

事实理由：2022 年 12 月 30 日及 2023 年 2 月 9 日，双方签订 6 份《借款合同》，约定苏立出借 1585.79 万元用于程辉购买成都市天府新区一号房屋等 7 套房产，逾期利率月息 2%，若 2023 年 4 月 30 日前房屋备案至苏立名下，则借款与购房款等额折抵。合同签订后，苏立实际转账2053.1 万元，但程辉未成功购房。2023 年 6 月 10 日，双方与第三人林明签订《关于项目善后事宜的补充协议》，确认程辉应还本金2143.99 万元，并用北京经济技术开发区二号房屋、大兴区三号房屋抵债。扣除已还款 1100 万元后，程辉仍拖欠 1044 万元，故诉至法院。

（三）被告答辩与反诉请求

程辉辩称：

双方不存在真实民间借贷关系，《借款合同》款项实为房产中介合作中买家支付的房屋溢价款，程辉仅为过账，且合同约定与事实不符；

《关于项目善后事宜的补充协议》是在其遭受压力、精神状态不稳定且受案外人欺骗产生重大误解下签署，显失公平，应予撤销；

本案涉及刑事犯罪，已由公安机关立案侦查，应驳回苏立起诉。

反诉请求：

确认《借款合同》无效；

确认《关于项目善后事宜的补充协议》无效或撤销；

苏立承担全部诉讼费用。

（四）法院认定事实

合同签订与履行：2022 年 12 月 30 日 - 2023 年 2 月 9 日，苏立与程辉签订 6 份《借款合同》，约定借款用于购买 7 套房产，明确借款金额、期限、利率及还款条件；苏立通过本人及他人账户累计转账2422.7 万元。

善后协议：2023 年 6 月 10 日，三方签订《关于项目善后事宜的补充协议》，确认欠款 2144 万元，约定程辉用两套房屋抵债，并明确还款金额与房屋所有权回转条件。

款项往来与证据：程辉提交微信聊天记录、银行流水等，证明双方系房产中介合作关系，款项为溢价款；苏立提交合同、转账记录及保全保险费发票等证据支持诉求。

刑事关联：案外人蔡某、徐某因相关房产项目涉嫌合同诈骗被公安机关立案侦查，程辉曾报案。

二、争议焦点

《借款合同》及《关于项目善后事宜的补充协议》是否有效？

双方之间是民间借贷关系还是房产中介合作关系？

本案是否应因刑事犯罪而驳回起诉？

程辉是否应向苏立支付欠款及利息？

三、案件分析

（一）合同效力认定

《借款合同》：合同系双方合意签署，虽与房产中介合作相关，但内容不违反法律法规强制性规定，无证据表明存在虚假意思表示，应认定有效。

《关于项目善后事宜的补充协议》：协议由三方签署，程辉主张在受胁迫、重大误解下签订，但未能提供充分证据证明其意识不清；且补充协议是对还款义务的约定，程辉作为完全民事行为能力人，应预见案外人退款的不确定性，其承诺还款不构成重大误解。此外，程辉提出撤销请求已超 90 日除斥期间，故协议合法有效。

（二）法律关系判定

从合同约定看，《借款合同》明确借款用途、还款方式及房产处置条件，符合民间借贷特征；程辉虽主张为中介合作，但未能否定借款合同的独立性。即便款项来源与中介业务有关，也不影响双方借贷关系的成立。

（三）刑民交叉问题

虽案外人涉及刑事犯罪，但苏立并非直接与犯罪嫌疑人交易，其与程辉之间基于合同形成的民事法律关系清晰独立，刑事侦查不影响本案民事纠纷审理，无需移送刑事处理。

（四）责任承担分析

苏立主张的欠款金额及利息计算符合《关于项目善后事宜的补充协议》约定；程辉未能按协议履行还款义务，应承担违约责任。保全保险费因无合同依据，不予支持。

四、裁判结果

法院依据《中华人民共和国民法典》相关规定，判决：

程辉于判决生效后十日内向苏立支付欠款 1038.99 万元及利息（以 1038.99 万元为基数，按年利率 14.6%，自 2023 年 6 月 10 日计算至实际给付之日）；

驳回苏立的其他诉讼请求；

驳回程辉的全部反诉请求。

五、案件启示

规范合同签订：涉及重大经济往来时，应明确合同性质与条款细节，避免因约定不明引发纠纷。借贷与合作关系需清晰界定，必要时咨询专业法律意见。

保留交易证据：完整留存转账记录、聊天记录、合同等证据，以证明双方真实意思表示及履行情况，在纠纷中占据主动。

警惕刑民交叉风险：参与投资合作项目时，需关注潜在刑事风险。若涉及刑事犯罪，应区分自身法律关系，及时通过民事诉讼维护权益，避免因刑事程序拖延民事救济。

审慎签署协议：签署重要协议前，应充分了解条款内容与法律后果，避免在压力或误解下草率签约。发现协议存在可撤销情形，需在法定期限内行使权利。