逾期超 15 天构成根本违约，有何法律依据？房产买卖律师剖析

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一、案件梳理

（一）当事人信息

原告（反诉被告）：周宁

被告（反诉原告）：吴明

第三人：乙公司

案件背景：周宁与吴明在乙公司居间下签订房屋买卖合同，后因付款及解押问题产生纠纷，双方互诉至法院 。

（二）原告诉求与事实理由

周宁诉请：

确认《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于 2023 年 6 月 13 日解除；

判令吴明返还定金 100 万元；

判令吴明支付违约金 144 万元；

判令吴明承担保全费 5000 元及本案诉讼费 。

事实理由：2022 年 12 月 12 日，周宁与吴明、乙公司签订《房屋买卖业务签订文件合订本》，约定周宁以 720 万元购买吴明名下的二号房屋。周宁依约支付定金 100 万元，后因资金周转问题与吴明协商延迟支付首付款，并于 2023 年 6 月 1 日书面告知吴明可随时支付首付款，要求其配合办理相关事宜。但吴明未履行解押及接收首付款义务，周宁于 6 月 12 日书面通知吴明合同于 6月 13 日解除，吴明收到后未履行退款及支付违约金义务 。

（三）被告答辩与反诉

吴明辩称：不同意周宁的全部诉讼请求。周宁未按约支付首付款构成根本违约，自己已单方解除合同，且周宁不享有合同解除权，其主张的违约金无依据。

吴明反诉请求：

确认《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于 2023 年 6 月 1 日解除；

判令周宁支付违约金 144 万元（定金折抵100 万元，剩余 44 万元）；

本案反诉费由周宁承担 。

事实理由：合同约定周宁应于 2023 年5 月 5 日前支付首付款 419 万元，吴明已按约申请还款解押，但周宁逾期未支付首付款，构成根本违约。吴明于 2023 年 6 月 1 日发送《单方解除协议》通知解除合同。

（四）第三人陈述

乙公司称：本诉和反诉请求均不涉及自身，不发表意见。交易中因周宁换房导致购房资格及首付款支付时间延迟，双方协商未果，后续未再跟进。

（五）法院认定事实

2022 年 12 月 12 日，吴明与周宁签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定房屋价款、定金支付、交付时间、违约责任等；同日签订《补充协议》，明确首付款支付、还款解押、不动产转移登记等事项及违约责任，约定一方逾期履行超 15 日构成根本违约，守约方有权解除合同并要求违约方支付房屋总价款 20% 的违约金。

周宁于 2022 年 12 月 12 日支付定金 100 万元 。

2023 年 3 月起，双方因首付款支付时间问题多次协商未达成一致，吴明拒绝变更合同时间。

2023 年 6 月 1 日，吴明向周宁发送《单方解除合同声明》；周宁分别于 6 月 1 日、6 月 5 日、6 月 12 日向吴明发送《告知函》 。

吴明自称 2023 年 4 月 25 日提交还款解押申请，周宁不予认可；双方确认 100 万元款项性质为定金。

二、争议焦点

哪一方享有合同解除权？

合同解除的具体时间如何确定？

违约金应如何承担？

三、案件分析

（一）合同解除权归属

根据《补充协议》，周宁未在 2023 年5 月 5 日前支付首付款，且逾期超 15 日，构成根本违约。虽其提前告知欲推迟付款，但未与吴明达成一致，应继续履行合同。因此，周宁不享有合同解除权，而吴明依据合同约定享有解除权。

（二）合同解除时间认定

依据法律规定，合同自解除通知到达对方时解除。吴明于 2023 年 6 月 1 日向周宁发送《单方解除合同声明》，虽周宁称未收到短信，但认可吴明发送短信的手机号为其本人使用，故认定 2023 年 6 月 1 日为合同解除之日。

（三）违约金责任判定

周宁构成根本违约，无权要求吴明支付违约金 。

吴明有权要求周宁支付违约金，但合同约定的房屋总价款 20% 的违约金标准过高。综合考虑周宁违约后积极协商、吴明协商时提出过高赔偿方案、促进交易履行原则以及合同履行情况、双方过错程度、市场行情等因素，依据公平和诚实信用原则，酌定周宁向吴明支付违约金 30 万元 。

四、裁判结果

法院依照《中华人民共和国民法典》相关规定，判决：

确认 2022 年 12 月 12 日签署的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于 2023 年 6 月 1 日解除；

周宁于判决生效之日起十日内赔偿吴明违约金 30 万元（因周宁已支付 100 万元，折抵后吴明应退还周宁 70 万元）；

驳回周宁的全部诉讼请求；

驳回吴明的其他反诉请求 。

五、案件启示

严格履行合同义务：合同签订后，双方应严格按照约定履行义务，如需变更合同条款，需经双方协商一致，避免因单方违约引发纠纷 。

合理约定违约金：违约金的约定应合理，避免过高或过低。过高可能被法院调整，过低则难以弥补损失。同时，在主张违约金时，应结合实际损失、违约方过错等因素综合考量。

积极协商与沟通：交易过程中出现问题，双方应秉持诚实信用原则，积极协商解决，避免矛盾激化。如本案中，双方若能更理性协商，或许可避免诉讼。

注意解除权行使程序：享有合同解除权的一方，应按照法律规定和合同约定的程序行使权利，及时通知对方并保留相关证据，确保解除行为合法有效。