通州河景房，披着神秘的面纱

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房企提前发布招标计划，是有好处的。

5月6日，招商蛇口对外公示了北京通州八里桥FZX-0401-6044、6049地块（下称"八里桥项目"）的总平面设计图。

3月10日，它已发出了该地块的招标计划；4月8日，它击败一众对手，以27.082亿元拿地，溢价16.28%。

时间就是战机。

从拿地到出图，满打满算，招商蛇口只用了28天。

八里桥项目是个河景房，有两个地块，总用地面积3.47万平米，规划地上建面8.68万平米，容积率都是2.5。

当它问世时，有人猜测它会背刺东边约1公里外的缦云ONE。

花姐觉得，招商蛇口不会走大平层路线，理由至少有两个：

1、招商蛇口很懂通州楼市。它开发的招商璀璨公元和招商云璟揽阅都卖得很好，走的都是刚需路线。

今年3月初，招商云璟揽阅首推230套房源，当日去化率高达90.43%。截至目前，供应367套房源，已网签137套，成交均价5.89万元/平米，成交金额7.92亿元。

2、缦云ONE是一面镜子。它的主力面积为199-341平米，填补了通州楼市的空白，开盘曾短暂热销过。（详见《河景房杀出，缦云ONE雪上加霜》）

但在去年国庆之后销售就非常吃力，原因是朝阳区的北京宸园、中建璞园PARK和御翠园抢走了客户。

截至目前，缦云ONE供应342套，网签了150套，成交均价6.96万元/平米成交金额23.33亿元。

基于这两点，招商蛇口在八里桥项目身上，同样采取了刚需策略，花姐预计户型面积与云璟揽阅相仿。

它虽然有两个地块，但面积并不是不大。再加上，北京副中心交通枢纽七块住宅用地也马上杀到，面积足有21万平米。

招商蛇口绝不恋战，小步快跑为上策。

八里桥项目的楼面价3.12万元/平米，若售价和缦云ONE看齐，那招商蛇口就赚大了，缝差约3.8万元/平米。

如果八里桥项目热销，会与缦云ONE的现状形成反差，无形中会让缦云ONE老业主倍感失落。

披着神秘的面纱

八里桥项目两个地块中，西区比东区大。

一个用地面积2.24万平米，地上建面5.35万平米；一个用地面积1.33万平米，地上建面3.33万平米。

它们的素质不错，正南面是通惠河，仅隔了一个绿化带。也是一个地铁盘，离规划中的地铁22号线永顺镇站，只有200米。

花姐拿到八里桥项目的图纸，第一感觉是神秘。

第一，它只标了楼间距，蛮宽的，西地块楼间距系数为1.9，东地块接近1.7。

但，它们没有标楼长和楼进深的数据。

第二，它的楼体上，只标出了层数和楼高，单层层高3米。但没有标出是否有阳台和设备平台。

当然了，它的设计单位为天鸿圆方，设计图一定是符合规范的，只不过蒙着一层面纱，不够直接而已。

这种朦胧的图纸，朝阳区出现过。

如：三间房的金茂满曜、保利朝观天珺，不仅没标出阳台，连楼间距数字都省去了，简洁到了极致。

再如：十八里店的中海朝阳ONE，也没有楼间距，但标出了阳台和设备平台。

招商八里桥项目，用了它们的折中方法：只标了楼间距，但不显露阳台赠送情况。

局部限高调规了

八里桥项目共规划了13栋住宅楼。东区9-17层6栋，368户；西区11-18层7栋，540户。

在出让文件中，八里桥项目的限高为48米，但总平图中，调整为48米（局部54米）。

依据是，其可参考《北京城市副中心建设工程建筑高度弹性管控技术要点（试点）的通知》，进行高度弹性管控。

增高的楼栋为东区2#17层，高51米；西区2#、3#18层，高54米。

两个地块都是依地形，沿南北两侧规划了两排住宅楼，中间留出大面积的公建区域。东区全部为正南正北排列，西区的楼栋则向东南方向偏出少许。

两个小区都配备了双景观大门。主大门的展示面很有气势，均位于规划二路上，呈对称之势。东区的另一个人行大门设置在小区东面正中，西区则在北面偏西位置。

东区的车库出入口，一处位于正南面5#和6#之间，一处在东边的景观大门下面；西区则位于2#和3#，以及6#和7#之间。

此外，两个地块都有室外活动场地，东区两处、西区一处。

好房子元素方面，八里桥项目在公区，配置了邻里中心和风雨连廊，但没有设计首层架空。

其中邻里中心位于东区的主大门处而风雨连廊则围绕在西区的下沉庭院处。

值得指出的是，八里桥项目两个小区内，都设计有地上停车位，东区有36个，西区54个。

类似的配置，也曾出现在金茂满曜中。

背后原因，可能是相关的硬性要求。虽按规定报备了地上车位，但实际交付时，花姐猜测大概率会像金茂满曜一样，变成绿地。

72平至124平四种户型

八里桥项目虽没在平面图中，标注住宅楼的相关数据。但它给出了其他方面的尺寸。

花姐在测算后发现，它和云璟揽阅的户型段位一样，同样分为4种。

面积大小上，二者略有差异。八里桥项目大概为72平米两居、91-103平米三居，以及124平米四居。

其中72平米户型和91平米，为南向两面宽；103平米和124平米，则为南向3面宽。

与云璟揽阅一致。

具体的户型分布如下：

东区72平米69套，分布在4#和5#东单元，占比19%；91平米154套，分布在6#和1#、3#、5#部分单元，占比42%；103平77套，分布1#、3#，占比21%；124平68套，全部在2#，占比18%。

西区72平米55套，分布在5#部分单元，占比10%；91平米165套，分布在4#、5#、6#部分单元和7#，占比31%；103平米176套，分布在1#、4#、6#，占比33；124平米144套，位于2#和3#，占比26%。

赠送面积参考云璟揽阅和招商序

赠送尺度方面，由于没有标注住宅楼的任何数据，因此外界很难得知八里桥项目的具体数据。

不过，从户型段位上看，外界暂时可参照云璟揽阅。

它的四款户型中，都有内嵌阳台；除79平米没有飘窗外，其余户型都有；设备平台除108平户型没有外，剩余都有。

整体上，云璟揽阅的实际得房率，在87%至92%之间。

此外，八里桥项目在91平和103平两款主力户型上，还有一个参照对象，即招商序。

这两款户型的楼栋形状，也十分类似招商序。作为亦庄好房子的代表，招商序的整体赠送尺度，要高于云璟揽阅。

其91平米户型的总赠送面积达到了15.4平米，实际使用率超过96%；108平实际使用率则达到了94%。

刚过去的五一，招商序到访的客户超过2000组，冻资超过200组。在客户反馈中，91平米户型的口碑非常不错。

作为最新的作品，招商蛇口完全有理由，将其当下北京最好的户型，复制到八里桥项目身上。