成见｜楼市的“公积金拐点”

观点网 5月7日，长假归来第二天，形势又有了新变化。

率先出街的是商务部在早晨6点15分发布的消息，何立峰副总理作为中美经贸中方牵头人，将在访问瑞士期间，与美方牵头人美国财长贝森特举行会谈；紧随其后的是印巴冲突正式升级的新闻，已经酝酿数周的地缘危机还在加速。

就在这几条重磅消息轮番刷屏之时，国新办上午9时举行的新闻发布会，将所有大大小小的新闻都压在了后面，成为这一天最受关注的焦点。

与去年9·24发布会类似，此次发布会上，“一行一局一会”都是一把手出席，并宣布了一揽子金融政策。

央行行长潘功胜在会上表示，4月25日，中央政治局召开会议分析研究了当前经济形势和经济工作。为贯彻中央政治局会议精神，进一步实施好适度宽松的货币政策，人民银行将加大宏观调控强度，推出一揽子货币政策措施，主要有三大类共十项措施。

一是数量型政策，通过降准等措施，加大中长期流动性供给，保持市场流动性充裕。二是价格型政策，下调政策利率，降低结构性货币政策工具利率，也就是中央银行向商业银行提供再贷款的利率，同时调降公积金贷款利率。三是结构型政策，完善现有结构性货币政策工具，并创设新的政策工具，支持科技创新、扩大消费、普惠金融等领域。

资料来源：国务院新闻办公室新闻发布会实录

金融监管总局局长李云泽表示，下一步，将按照党中央、国务院要求，进一步增强抓落实的责任感、紧迫感和主动性，加力加劲推动既定政策落地见效，加快加强增量政策储备，不断完善应对预案，全力巩固经济回升向好的基本面。近期将推出以下增量政策，共八项。

资料来源：国务院新闻办公室新闻发布会实录

证监会主席吴清表示，将全力抓好贯彻落实，坚持“两强两严”，坚定不移办好自己的事，既努力在市场运行上体现“稳”，同时在激发市场活力、强化市场功能上体现“进”。

资料来源：国务院新闻办公室新闻发布会实录

在这一揽子政策中，市场最为关注的自然是“择机降准降息”终于落地了。

自从央行2025年工作会议中提出“择机降准降息”之后，这一表态经过多次重申和强调，关于“时机”的讨论可谓非常充分。

毫不意外，上述一揽子政策内容的分析与解读也已经非常之多，而相关政策最为直接的体现就在楼市和股市。所以，从楼市的角度，在降息背景下的住房公积金贷款利率变动，值得关注一二。

根据央行公布，自2025年5月8日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.1%和2.6%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.525%和3.075%。

数据来源：住房公积金管理中心

资料显示，中国住房公积金政策正式实施时间是1999年6月，首次调整利率时间据查应为2002年。从上图可知，2025年5月8日下调后的住房公积金利率，将是近30年来最低点。

事实上，自2015年以来，公积金贷款利率就一直在突破新低，5年期以上首套房贷款利率去年正式“破3”，再到目前的2.6%。

按照央行行长潘功胜的表态，五年期以上的首套房利率由2.85%降至2.6%，其他期限的利率同步调整，预计每年将节省居民公积金贷款利息支出超过200亿元，有利于支持居民家庭刚性住房需求，促进房地产市场止跌企稳。

从购房者的角度，公积金贷款利率下调肯定会进一步降低购房成本，这是众所周知的事情。只是每年200亿利息支出节省，或者说100万元30年期贷款减少约5万元利息成本，将会如何去促进房地产市场止跌企稳？

从“唯心”的角度观察，本次一揽子降准降息货币政策中间（三大类十项措施），将住房公积金利率调整单列为第五项，可见其重要性。

从“唯物”的角度观察，住房公积金贷款属于国家政策性贷款，故贷款利率较商业贷款利率低。叠加此前购房商业贷款利率进行了调整，公积金贷款也到了必须调整的阶段。

相关报道显示，目前首套房商业贷款利率在3%左右，而公积金贷款利率为2.85%，两者之间的差距较小。本次商业贷款利率未直接降低，公积金贷款利率下调25个基点，从而拉开了公积金利率和商业贷款利率的差异。

有分析认为，这在一定程度强化了公积金制度的普惠性，使得公积金贷款与商业贷款定位形成互补，对于首套刚需购房人群将形成更大利好。

由此可见，此轮公积金利率下调，最重要的不是为购房者节省200亿元利息支出，而是推动以使用公积金贷款为主的刚需群体入市。

自去年“9·27”一揽子增量政策出台落地以来，中国房地产市场逐渐有了止跌回稳的积极势头，但不同城市及城市内部板块之间分化行情依然存在：一线及重点二线城市止跌回稳明显好于三四线城市，一二线城市不同区域之间的回稳行情也同样存在分化。

从国家统计局相关数据很容易看到，2025年3月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅与上月相同；二线城市新建商品住宅销售价格环比持平，与上月相同；三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2%，降幅收窄0.1个百分点。

现在的一二线楼市回暖，入市主体是以改善型需求为主的购房人群。只有刚需购房人群开始回归，才是支撑房地产市场全面止跌企稳的购买力基座。

这是此次公积金贷款利率下调的“楼市拐点”所在。

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