债务人恶意转移房产，债权人怎样维权？房产买卖律师建议

为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

一、案件梳理

（一）当事人信息

原告：

吴涛，债权人

周芳，债权人，与吴涛为夫妻关系

被告：陈莉，债务人

第三人：赵阳，房屋买受人

（二）原告诉求与事实理由

吴涛、周芳诉请：

判令撤销陈莉与赵阳于2022 年 4 月 26 日签订的一号房屋（北京市大兴区）买卖合同；

赵阳将一号房屋权利人恢复登记至陈莉名下；

陈莉负担本案保全费、诉讼费、律师费用；

增加诉求：撤销赵阳在一号房屋设立的抵押；若不能撤销，赵阳在抵押范围内承担连带责任，且陈莉与赵阳共同承担本案全部费用。

事实理由：吴涛、周芳与陈莉、张某民间借贷纠纷经法院判决，确认陈莉欠二人本金共计610 万元，案件已进入执行阶段但未获清偿。二人发现陈莉在明知欠款情况下，于 2022 年 4 月 26 日以 40 万元低价将一号房屋售予赵阳，且赵阳后续将房屋抵押 150 万元，该行为严重损害其债权实现，故诉至法院。

（三）被告答辩

陈莉辩称：一号房屋于2020 年 6 月 15 日在银行贷款抵押 130 万元，2022 年 4 月银行预警要求还款。因疫情房价下跌，房屋实际以 130 万元出售，售房款当日转给张某用于还贷，过户时为低税才签订 40 万元合同，自己对借款用途并不清楚。

（四）第三人答辩

赵阳辩称：不同意原告诉求。实际以130 万元购买一号房屋，40 万元合同为避税，购房价格符合当时市场行情，且自己不知原被告债权债务关系，不符合债权人撤销权行使条件，请求驳回诉讼。

（五）法院认定事实

债权债务判决：北京市第二中级人民法院两份判决，确认陈莉需偿还吴涛、周芳本金及利息，吴涛可就陈莉名下一号房屋拍卖、变卖所得在部分债权范围内优先受偿。

房屋交易情况：2022 年 4 月 26 日，陈莉与赵阳签订 40 万元房屋买卖合同并完成过户；6 月 21 日，赵阳将房屋抵押给浦东银行，最高债权额 150 万元。

资金流水争议：陈莉与赵阳称实际交易价130 万元，提交 130 万元转账记录；吴涛、周芳发现该 130 万元中 90 万元来源与张某有关，且张某与赵阳存在资金往来，质疑交易真实性。

房屋抵押历史：一号房屋此前多次抵押，吴涛、周芳认为房屋价值远超130 万元，陈莉属不合理低价转让。

二、争议焦点

陈莉与赵阳签订的一号房屋买卖合同是否属于以不合理低价转让财产，损害债权人利益？

若合同被撤销，已设立抵押的房屋能否恢复登记至陈莉名下？

赵阳是否应承担抵押范围内的连带责任，相关费用由谁承担？

三、案件分析

（一）合同可撤销性认定

根据《民法典》第539 条，债务人以不合理低价转让财产损害债权人利益，且受让人知情的，债权人可撤销。本案中，登记合同价 40 万元与主张的 130 万元差距大，且资金流向显示交易真实性存疑，应认定为不合理低价转让，损害了吴涛、周芳的债权，合同可撤销。

（二）房屋恢复登记障碍

合同撤销后，依《民法典》第157 条，财产应返还。但一号房屋已抵押且抵押合同明确禁止转让，根据《民法典》第 406 条，抵押权不受影响，故无法支持恢复登记诉求。

（三）连带责任与费用承担

原告要求撤销抵押及主张赵阳连带责任，涉及案外人利益，不属于本案审理范围。而律师费属于行使撤销权的必要费用，依据《民法典》第540 条，应由债务人陈莉负担。

四、裁判结果

法院依据《民法典》相关规定，判决：

撤销陈莉与赵阳于2022 年 4 月 26 日签订的一号房屋买卖合同；

陈莉于判决生效之日起十日内支付吴涛、周芳律师费10万元；

驳回吴涛、周芳其他诉讼请求。

五、案件启示

债务履行需谨慎：债务人在负债期间处置财产应避免低价转让，否则可能被债权人行使撤销权，面临法律风险。

交易真实性审查：房屋买卖中，交易价格明显异常时，需警惕潜在纠纷，保留完整交易凭证，确保交易真实性。

抵押财产限制：抵押财产转让受约定限制，受让方应充分了解抵押情况，避免因权利瑕疵导致损失。

债权人维权要点：发现债务人损害债权行为时，及时通过法律途径行使撤销权，合理主张维权费用。