南通各区市县宅基地面积、建筑面积、建筑高度层高、翻建扩建标准

阿宇根据《江苏省土地管理条例》《南通市农村自建房管理条例（草案）》等法规及地方规定，汇总了南通市各区县（崇川区、南通市通州区、海门区、启东市、如皋市、海安市、如东县、南通经济技术开发区）农村宅基地面积、建筑面积、建筑高度层高、翻建扩建等标准如下：

一、市级宅基地政策标准

宅基地面积

城市郊区和人均耕地不足1亩的县（区）：每户≤135㎡；

人均耕地≥1亩的县（区）：每户≤200㎡。

建筑层数与高度

规划发展村庄内：层数≤3层，檐口高度≤10米；

建筑间距≥1.38H（H为建筑高度）。

用地原则

禁止占用永久基本农田，确需占用农用地的需办理转用审批。

二、市级与省级标准的异同

相同点：宅基地面积上限与省级完全一致，分135㎡和200㎡两档。

不同点：

南通细化建筑层高（≤3层）、檐口高度（≤10米）和间距标准；

省级未明确翻建、扩建细则，南通各区县因地制宜制定地方规定。

三、地方标准（各区县差异对比）

1. 崇川区

宅基地面积：农村户1-2人≤80㎡，3人以上≤133㎡；非农户按80%执行。

建筑要求：楼房高度≤6.8米，平房≤3.4米；房屋密集区翻建须“原址原高”。

崇川区，作为市区旧改的重点区域，多个街道发布老旧小区综合改造的批复，加速城市更新进度。
《南通市崇川区民房建设管理暂行办法》崇川政发[1998]14号

2. 南通市通州区

宅基地面积：人均耕地不足1亩的镇，6人以上户≤135㎡；人均耕地超1亩的镇，6人以上户≤165㎡。

宅基地及住房建筑面积标准为：人均耕地不足1亩的镇（街道），1～2人户宅基地不超过90平方米，3～5人户宅基 地不超过120平方米，6人以上户宅基地不超过135平方米；人均耕地超过1亩的镇（街道），1～2人户宅基地不超过90平方米，3～5人户宅基地不超过135平方米，6人以上户宅基地不超过165平方米；房屋建筑占地面积不得超过宅基地面积的70%，建筑风格应当符合村庄规划的相关要求。

建筑要求：层数≤3层，檐口高度≤11.4米，总高≤15米；架空层≤2.2米。

间距要求：≥1.38H（H为建筑高度），需四邻签字同意。

南通市《通州区农村宅基地和住房建设管理办法（征求意见稿）》2025

3. 海门区

宅基地面积：1人户90㎡，2-3人户115㎡，4人以上户135㎡。

建筑要求：建筑占地≤宅基地面积的70%（如1人户≤63㎡），层数≤3层，檐口高度≤10米。

宅基地面积由房屋占地面积及房前屋后占地、山墙两侧通道面积所组成。建楼房的，其楼层面积不另折算宅基地面积。
南通市海门区《关于加强全区农村宅基地和住房建设管理的实施意见》海政办发〔2021〕38号

4. 启东市

宅基地面积：统一≤135㎡，超面积翻建需核减。

建筑要求：规划外一般村庄翻建不得超过“原址、原高、原面积”，且≤2层。规划发展村庄：允许跨组调整宅基地。

《启东市村镇布局规划（2020版）》
启东市《关于加强全市农村宅基地和住房建设管理的指导意见 》2021

5. 如皋市

宅基地面积：1-3人户120㎡，4人以上户135㎡。如皋市人均耕地面积小于一亩，因此宅基地只能在135平方米以下确定。

建筑要求：层数≤3层，层高≤3.6米；阁楼前后墙的高度应低于2.2米，三层及以上禁建阁楼。

《如皋市农村自建房管理办法（第二次征求意见稿）》2024

6. 海安市

宅基地面积：不满4人户≤120㎡，4人以上户≤135㎡。

建筑要求：鼓励联排户型，已享受住房补贴者不计入家庭人口。占地≤审批面积。

《海安市农村宅基地和住房建设管理办法（试行）》海政规〔2022〕8号

7. 如东县

宅基地面积：3人以下户≤135㎡，4人户≤165㎡，5人以上户≤200㎡。

建筑要求：建筑层数≤3层，层高2.8-3.5米；过渡期允许原址翻建。建筑占地≤宅基地面积70%。

《如东县农民集中居住区住宅用地管理暂行办法》东政发〔2009〕55号
《如东县“通则式”村庄规划管理规定》
《如东县城中街道农村住房规范建设管理及操作办法（试行）》2025-04-16

8. 南通经济技术开发区

现状：原农民集中居住区规划政策文件废止，现参照市级标准执行，鼓励集中居住区安置，具体执行需结合村庄规划。

《市政府关于南通城市规划区内农民集中居住区规划和建设的意见》通政发〔2005〕11号010-02-08废止

四、翻建与扩建要求

翻建原则：

崇川区：密集区按“原址原高”审批；

启东市：规划外村庄翻建不得突破原面积和层数；城镇规划区内禁止翻建、新建，引导预搬迁。

如东县：原宅基地超标的须核减至现行标准。过渡期允许原址翻建，但限3层以下。

扩建限制：

严禁占用耕地，新增面积需符合户内人口需求；

南通市通州区要求“建新拆旧”，原有宅基地退还村集体。

五、超面积情形及处罚标准

超占处理：

如东县：超占部分按违法用地查处，限期拆除或没收；

启东市：翻建时强制核减至标准面积；

海安市：超面积建房不予确权登记。

法律后果：责令退还土地、罚款（超占面积×土地单价×5%-10%）。

六、其他补充

特殊人群政策：海门区世居非农业户享80%宅基地面积；

地下室规定：南通市通州区地下室不得超出用地范围，且不影响邻户；

阳台与雨篷：悬挑阳台面积≤宅基地10%，雨篷不计入建筑面积。

七、数据来源

1.省级依据：

《江苏省土地管理条例》（2021年修订）
《江苏省城乡规划条例》（2019年修正）
江苏省《关于加强和规范农村宅基地管理工作的通知》（苏农经〔2020〕11号）
《江苏省村镇规划建设管理条例》
《江苏省城市规划管理技术规定》
江苏省《关于印发农村住房条件改善专项行动方案的通知》（苏办厅字〔2022〕25号）
《关于加强村庄规划引领宜居宜业和美乡村建设的通知》苏自然资发〔2023〕259号

2.市级核心依据：

《南通市农村自建房管理条例（草案）》 （征求意见稿）2023

3.各区县宅基地标准：

详见正文引用依据

阿宇注：以上标准可能存在动态调整，仅供参考，具体政策以各地最新文件和实践为准。