买房如何买到穿越周期的船票

壹

当下买房，最怕什么？答案就是：买到手就跌，想卖还卖不掉。

这种局面有时无关楼盘高低贵贱，只是纯纯的周期因素。那么，是不是当下所有的买房都逃不出这样的命运？答案当然是否定的。资产周期切换得再惨烈，也总有能够穿越周期的船票，买对这样楼盘，就算是找到了正确的码头。

既然如此，这个问题就应该拆解为两个方面。其一，保值，甚至增值。其二，和其一一样关键——流动性，想卖的时候有人买。两者缺一不可，互为因果。

保值与增值看稀缺性，具体到房产，就是地段。但只有地段还不够，北京市场上现在有不少这样的区域，位置核心，价格坚挺，但成交量极低，甚至为零。一旦如此，就变成了“孤悬的高价”，保值有名无实。只靠这一点，穿越不了周期。

那么，流动性怎么来？靠人来。一个区域板块，人口持续有增量，市场就会有流动性。不过，这个人口的增量，不是简单的数量累加，而是有居住生活需求，有较强支付能力人口的注入。否则，市场流动性也是伪命题。

这个条件听起来有点抽象。这样的人口增量从哪来？从产业来，只有稳定增长的产业导入的人口，才是有真正居住生活需求的人口，才是有较强支付能力的人口。一个区域，一个板块，有了这样的增量人口，就会有市场流动性，有流动性支撑的价格价值，才是真价格，真价值。

这样一来，就具象多了。能穿越周期的房产一定处在这样条件的板块：城市核心位置+优势产业支撑。前者标定稀缺性，后者保证流动性。买到具备这种条件的房产，穿越周期就不再是一句只提供情绪价值的空话了。

这是个需要天然禀赋，也需要后天努力的组合。

贰

北京“减量发展”大环境下，这种组合看起来有点矛盾。资产市场流动性需要人口，人口需要产业发展，产业发展需要空间，而绝大部分城市核心地段已然没有空间。

红利不会从天而降砸到买房人的头上，这需要眼光来识别。

这个问题不是无解的，它有两个关键因素，一是“能量级”，产业的内核是企业，企业越大越强，在区域版块内的“级别”越高，释放的能量也就越大；二是“城改”，核心地区不是存量空间逼仄么？那好，通过城中村改造，提升城市功能，释放发展空间。

路径已经清晰起来了。按照这个组合寻找，丽泽商务区是少有的几个答案之一。

从位置上看，处在西二环与三环之间的城市黄金地段，城市核心区域毫无争议。从产业上看，丽泽商务区是北京城市核心区域中，产业仍在快速发展，而且具备进一步发展空间的区域板块。

图1：丽泽金融商务区空间布局示意图

既有核心位置，又有产业发展，前者决定了房产价值的高位起点，后者决定了高价值的市场支撑。这毫无疑问是一个完美的答案。而中海斥巨资在这一大片区拿下土地，也就是西郊冷库地块，并投入巨大精力和资源开发建设丽泽叁號院项目，即是这个答案最有力的佐证。这一点，后文中再行详细解释。

丽泽商务区的“能级”很高，因此释放的“能量”巨大，产业的核心在于金融。政府赋予的定位能级，往往决定了资源投入的强度和力度。在这一点上，丽泽商务区的定位近年来一路抬升，最初是“新兴金融产业聚集区”，后来是“首都金融改革试验区”，再后来就提升至“第二金融街”，同时还被赋予了“金融科技创新示范区”和“北京法定数字货币试验区”的职能。

能级抬升之路，遵循的是一条“金融+科技”的主线，金融服务实体经济，科技促进生产力发展，丽泽商务区主线的两要素，都是当下政府的“心头好”，是大力倡导的方向，资源投入的重点。在中国，政府主导的意愿和力度，是一个区域板块产业最终能实现产业能力的最重要的几个要素之一。

政府的目标很明确。丽泽金融商务区要建成：具有全球影响力的新兴金融商务区、支撑首都现代服务业发展的重要功能区和现代化大都市高品质建设的典范区域——从产业到人居，一个都没少。

这些政府强势投入的资源，都是逆周期的红利所在。

叁

客观而言，善于“有为”的中国政府，一般不搞“拍脑门”的空中楼阁。丽泽商务区有如此大力度的投入和如此高的能级，源于其城市核心位置与地处复兴门的北京金融街的天然联系。这使得大量重要金融机构近年来落址丽泽商务区办公。

丰台区政府的数据显示，丽泽金融商务区入驻企业达到1200多家，其中不乏银河证券、长城资产、中信资管以、华为中国等总部。国际金融机构也进驻丽泽商务区，伦敦证券交易所集团下属的路孚特金融科技信息服务（中国）集团有限公司等也已经落户办公。

除此之外，中国银行汇率避险服务中心，北京金融法院丽泽金融商务区金融巡回审判庭等金融业“基础设施”也已纷纷进驻丽泽商务区运行。这意味着一条完整的金融产业链已经开始正常运行。也意味着区域板块的价值即将到达兑现时刻。

一组数据颇具佐证价值。2022年时，丽泽商务区留区税收为18.3亿元，而到两年之后的2024年，全口径税收就增长到了80.3亿元，其发展速度和释放的能量由此可见。一旦一个区域板块进入到这样一个阶段，直接带来的效果就是产业发展开始导入人口，而且是有居住生活需求，有较强支付能力人口。

“能级高”除了注入增量人口之外，还有重要影响，就是基础设施的快速升级和建设。丽泽商务区拥有亚洲级别的TOD，在全北京范围内，是唯一可以实现五条轨道交通换乘的枢纽，其中丽金线等轨道交通线路可以直抵金融街，大兴机场线可以直抵大兴国际机场，未来甚至还可以直接办理行李托运、通关等值机手续。这也意味着这个区域板块内有丰富的轨道交通资源，10号线、19号线、16号线、14号线、11号线、大兴机场线以及规划中的丽金线可以串联起CBD、中关村、机场、北京西站、南站、金融街等北京重要城市功能区。

图2：丽泽金融商务区交通区位示意图

就在今年4月底，丽泽商务区最重要，施工难度也最大的丽泽路建成通车，打通了和西三环、西二环的直接交通联系。这也再次说明，丽泽商务区瓜熟蒂落，就在区域板块价值兑现的关键时期。

图3：丽泽叁號院轨道交通资源示意图

肆

既然处城市核心地段，也就不可避免地面临同样的发展空间问题。在解决这个问题上，丽泽商务区“又抢了个先”。全国首个城中村改造（下称城改）项目挂牌入市的经营性地块“花落丽泽”，这就是西郊冷库地块，为中海斥巨资拿下。

这个城改项目由财政部专项债资金支持。整个片区总规划约28.1公顷，其中规划地上建筑规模约18.34万平方米，包括居住用地、学校、医疗、城市道路以及公园绿地。其中，约有14.41公顷的绿地，占到了用地总面积的51%。既然是“全国首单”，这个项目便带有“折子工程”的属性。

这就保证了拆迁和环境整治工作的进度。从西郊冷库搬迁到挂牌，只用了4个月就实现了“场清地净”，而周边的环境整治和提升工作，由政府集中推进，进度很快，几乎是“每天一个样”。在此次中海拿下地块建设的丽泽叁號院比邻位置，除了紧邻项目南侧的公园绿地，还有成片的生态景观用地，未来环境不仅是“可期”，而是很快就要“见真容”。

我们一直觉得，对于城市核心区板块而言，城改是很好的进入机会。它是城市核心区难得的新增价值兑现点。一般情况下，经过多年快速发展，一轮一轮的建设，城市核心区已经没有新物理空间承载价值提升，而城改恰恰是针对存量动手，通过存量整治释放出增量，而此时，城市核心区的功能已经十分成熟，城改地块释放出的空间，恰恰是最有力的价值点所在。

还有一重因素值得考虑，城改会有“置换”人口结构的效用，这也是人口给市场带来有价值的真实流动性的重要因素所在。

图4：西郊冷库城改地块情况示意，有丰富的绿地、公园和各类生活配套

中海读懂了这个逻辑。市场能不能读懂，购房人看懂与否，关乎着自身能否穿越周期的问题——核心位置标定稀缺，产业成熟导入人口，缺的就是区域板块内的新增价值兑现点了。中海的丽泽叁號院，就是这样的项目。

伍

我们一直觉得丽泽商务区——西郊冷库这个板块，和北京很多有产业的功能区不一样，除了城市核心的位置之外，还有政府的目标中包括：现代化大都市高品质建设的典范区域。这就意味着人居环境的高水平，而不是只有产业。

丽泽叁號院就是这种思路的延续。中海在这个项目上落地的产品线是藏峰系，大有来头。2020年的中海甲叁號院就是藏峰系产品，疫情之下，仅凭图纸就实现售罄，一时传为业界佳话。

作为藏峰系入市五年后的又一新作，在加之整个行业“好房子”的风向标，中海也在完成着自我迭代，打造了第四代住宅，实现了使用率超90%，双园林双会所的好房子作品。

也将整个产品的核心定义在了：新一代森境美学作品。

毕竟在整个区域规划内，拥有着14公顷的公园绿地，内外双园林的配置，超大的楼间距，让自然与建筑共生，足以称得上森境美学。

图5：项目布局示意。呈现低密度特征，楼间距都可达到55~60米。

基于此，在整个项目的意境与氛围的打磨中，也在更突出森境的融合。这也是我们去看每一部藏峰系的作品，在认真思考的设计原点，对每一个高端产品而言，设计的笔法并非仅仅只是停留在物理层面，如何去表达居住美学、生活意境以及造物理念，这些都应该被融入到一个空间的设计表达中。

项目打造了建面约99㎡~158㎡的三到四居，其中，三居的起步户型设定在了99㎡，打造了一个全能户型。不但能够享受到南北双拓展的超高使用率，还做到了全明双卫，且整个LDK空间也实现了将近40平米的公共区域。在厨房空间，中海率先启用了智能燃气监测系统，一旦系统监测到燃气泄漏超标，便会自动打开厨房的窗户，实现通风，排除安全隐患。

这也就意味着，在总价一千万左右，可以拥有一张推开二环内城大门的“门票”，这样的获得感，应该很难被超越。

而建面约114平方米的三居，论舒阔程度足以比肩过往很多建面约135平方米的户型空间，近10米的南向面宽，创造了超大采光面，南向阳台与空中花池更是营造了更丰富的生活场景。

但作为藏峰系这一标杆之作，丽泽叁號院也在构建着二环奢阔的天花板，在四居的户型中，丽泽叁號院打造了建面约139平方米与建面约158平方米两种产品，其中139平方米的四居，可以说沿着整个二环找上一圈都很难有如此经典全能的户型。约11米的南向面宽，其中三间卧室的面宽都超过了3米，空间感与实用性同时拉满。

此外，建面约158平方米的全景IMAX4+1居，得益于好房子的高得房率，从阳台到户外花池，整个空间的尺度感，可以轻松与过往187平方米的产品划等号，整个南向超过12米的极致观景面，目之所及，是属于这座城市仅有的少数可以拥有的视野。

至此，中海在这张穿越周期的船票上又增加了一道保险——产品。当城市核心位置+优势产业支撑的稀缺组合已在丽泽商务区大片区就位时，丽泽叁號院的品质，凑齐了最后一张拼图，能让这张穿越市场周期的船票更为完整，航程更远，最终抵达那个走出周期的彼岸。

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