中铁建地产回京，孙洪军有点激进了

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土拍市场，瞬息万变。

五一小长假前，北京的土拍市场，迎来一个小高潮。

4月29日，通州北区梨园镇FZX-0303-6007地块（下称6007地块）开拍，引来中铁建地产、招商蛇口、中能建城发、芜湖康润（龙湖）四家开发商角逐。

最终，经过218轮竞价，由中铁建地产以7.755亿元的价格摘得，折合楼面价3.58万/平米，溢价率达到21.94%。

这与一天前朝阳区第四宗组合地块土拍，形成了极大反差。

4月28日，黄杉木店+孙河地块开拍，与外界期待的多家开发商“火拼”不同，网传一众种子选手的临阵缺席，让这次地王之争，多少有些落寞。

最终，在只有一次报价的情况下，由中建智地领衔的联合体，以126亿元的底价摘得。（详见《北京126亿地王，隐现“地头蛇”》）

与黄杉木店组合地块相比，6007地块显得很MINI，占地面积只有1.27万平米，规划建面2.17万平方米，容积率1.7，限高4.5米。

但它很干净，是一块纯居住用地，没有其他任何累赘。这种小而美的素质，让它虽身处通州，却十分炙热。

其实，关于6007地块遭“疯抢”的结果，土拍前早有预告。

3月25日，招商蛇口对外发出了6007地块的招标公告，建设规模3.59万平米，投资估算2.23亿元。

随后的4月15日和4月24日，中铁建地产和中能建城发也采取了同样的动作，建设规模分别为3.65万平米和3.25万平米，投资估算分别为2.26亿元和2.47亿元。（详见《通州低密土拍，提前飘出火药味》）

三家开发商，同时针对一个地块发出招标计划的故事，在过去的土拍市场，十分罕见。

6007地块足以载入通州的土拍史——它的楼面价、溢价率、竞拍轮次等，均创下了通州楼市的土拍纪录。

这看似很提气，可对中铁建地产来说，却是不小的负担。

同样的东西，买主不同，物效迥异。

在花姐看来，6007地块也是如此，不同操盘者带给它的，或将是不同的命运。

中铁建面临一堆难题

作为曾经北京土拍市场中的常客，近两年来，中铁建地产渐渐销声匿迹。

如今的它，更像是一个西南和华东的地产商，凭借着旗下高端“西派”产品系，在京外市场杀出了一片天地。

此次以创纪录的价格拿下6007地块，中铁建地产在舆论上，为自己加分不少——缺席多年后，高溢价拿地对外释放强势回归的决心。

但，站在项目操盘的角度，花姐认为，拿下6007地块后，中铁建地产要想运作好，并非易事。

3.58万元/平米的楼面价，高出了周边在售竞品一大截。

与它一路之隔的云璟揽阅，楼面价为2.86万元/平米；东边2.4公里外的花溪云锦，则为2.5万元/平米。

即便是地价顶峰时拿地的璀璨公元，其楼面价也低于6007地块。

这种情况下，6007地块该卖多少钱合适呢？

目前花溪云锦还未开盘，若对标璀璨公元和云璟揽阅的网签均价，6007地块的实际售价，应该在5.9万元/平米左右。

如此一来，只有2.3万元/平米的缝差价，6007地块的利润会很微薄。

不仅如此，还有其他的隐形成本。

中铁建地产目前在京无任何在售项目，而在它缺席的这几年，恰是市场经历深度调整的阶段，各方面都发生了翻天覆地的变化。

在6007地块上，项目团队和其他许多环节，中铁建地产都需重新搭建。细算下来，都是费用。

此外，产品该如何定位？

旁边云璟揽阅的热销，得益于踏准了刚需小户型节拍。如果中铁建地产采取同样的策略，摆明了要打擂台。

目前云璟揽阅的网签去化率，已达到了近40%先发优势下，一旦发生正面战，谁能扛到最后？

若定位于大户型，去化无疑会变慢，能否得到市场的认可，也犹未可知。

况且，不远处还有一个至今仍未开盘的花溪云锦，它有4款面积段位：108-158平清一色四居，内嵌阳台+设备平台+飘窗，一样不差。

最好的预期，则是寄望云璟揽阅和花溪云锦之后，并没有透支市场需求。

强大竞品面前，只需粗略分析，中铁建地产作为一个“新人”，虽如愿拿下6007地块，但难题一堆。

招商蛇口塞翁失马

对招商蛇口而言，此次与6007地块失之交臂，确实有点可惜。

深耕通州多年后，仅差一步之遥，失去了问鼎“通州王”的机会。

可从更实际的角度看，花姐反而认为6007花落他主，对招商蛇口未必是一件坏事。

首先，云璟揽阅成了妥妥的倒挂盘。7100元/平的楼面差价，让已经购买云璟揽阅的业主，资产瞬间升值了几十万。

如同海淀树村地块土拍结束后，加快了功德寺双子的售罄速度一样，中铁建地产在6007地块身上抬轿子，同样会让云璟揽阅的价值凸显，进一步加快其去化速度。

其次，6007地块创纪录的价格，也会对招商蛇口另一个项目，产生积极影响。

4月8日，通州八里桥0401-6044、6049地块土拍，同样吸引了招商蛇口、中国金茂+东亚新华、绿城中国、中海地产4家开发商。

最终，激战过后，招商蛇口以27.082亿元的代价摘得6044、6049地块，折合楼面价3.12万元/㎡，溢价16.28%。

其中6044地块用地面积1.33万平米，地上建面3.33万平米；6049地块用地面积2.24万平米，地上建面5.35万平米。两块地限高48米，容积率2.5。

招商八里桥项目位于6007地块西北4.5公里处。它的素质同样不弱，南边仅隔一条绿化带，便是通惠河，是正儿八经的河景房。

在北京，有如此条件的项目，十分稀缺。

此外，它还是一个正经的地铁盘。离规划中的地铁22号线永顺镇站，只有200来米。如果到最近的地铁口，估计最近只有100米左右。

拥有如此优势，但与6007地块相比，八里桥地块在楼面价上，仍产生了4600元/平米的差价。

中铁建地产此举，同样让招商蛇口八里桥项目，成了价格洼地。

塞翁失马，焉知非福。

尽管没摘得6007地块，对招商蛇口当下的通州战局，却完全是一件好事儿。

花姐点评：

随着璀璨公元、云璟揽阅、八里桥地块三子落地，在通州，不知不觉间，招商蛇口已稳坐头把交椅。

前人栽树、后人乘凉。

正是看到了招商蛇口深耕通州，云璟揽阅热销带来的需求潜力，才让6007地块成为大家眼中的香饽饽。

去年9月，中铁建地产换帅，孙洪军接替李兴龙，出任党委书记、董事长。

新领导上位，在战略方面做出调整，十分正常。

但今日不同往昔，此次虎口夺食，中铁建地产虽充分彰显了回归北京的决心。可这种激进的做法，在花姐看来，风险颇高。

毕竟，无论从客户开发、运营成本等各方面，招商蛇口在通州相比其他竞争对手，优势更为明显。

还有，中铁建地产当下也业绩承压。

前不久，其母公司中国铁建发布的2024年财报显示，房地产业务方面，营收亿元，同比下降13.67%；利润总额12.64亿元，同比下降58.18%。

利润腰斩，再高溢价拿地，接下来，如何跟一众强敌过招，成了孙洪军必须要思索的难题。

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