北京买房：理清思路，购房建议1522

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，儿子随我落户京企集体户口（丰台），北京无房，我长期外地工作，定居石家庄不在京。女儿随妻落户石家庄（女儿二孩，14年生，因当时政策无法落户北京，儿子13年生，小学六年级，俩孩均在石上学）。

我月入5w，妻7000左右，每月还石房贷1.2w，目前还有房贷140w，另一套房尾款90w想一次性补齐，年底交房。手头有20w，另还有两套房预计可卖260w。因一直想在京买房解决女儿户口问题，但犹豫不决，压力大。

问题一，卖掉石两套房总面积240平，买京几十平房子是否值得，两边还房贷努力还能应付（140+150w）。这样一辈子房奴，只为女儿京户上学。不买又不甘心。

问题二，如在京买房，预算350w左右，首付200w，贷款150w，我公积金月入八千，是考虑学区在海淀买老破小（能否找到好点学区？）大概在什么地段？还是在丰台买稍大一点的，也是学区房，大概地段及能买多大的？

还是完全不考虑学区在六环内买更大一些的，这样住着舒服些。就是在学区、舒适性及考虑升值潜力上怎样取舍，买哪里合适，望指点迷津，困惑不已。学区对孩子初中真那么重要吗，高中也是吗？

如北京买房，一辈子房奴不说（我已中年），妻子还得调京工作陪读（找人能实现），亲人都在石，这样一家子生活质量大不如前，在石滋润无压力，该怎样取舍，或者买其他区、共有产权房或其他更好的建议？

A：

1、买房解决女儿户口问题，这不是房子的事儿吧？

2、卖掉石家庄240平的房子，换北京几十平的值不值？房子是用来住的，如果不在北京生活就肯定不值啊。相当于投资移民弄了个外国身份，但不过去也就享受不到各种政策，没什么意义。

投资角度先计算租售比，一般来说北京的收益率是低于石家庄的，也就是短期收益不如石家庄。然后再判断价格走势吧，从长期来说北京或许更强。但还是这句话，房子是典型的“服务本地化”的商品，不住+用不上配套+租金收益不高+压力大=意义不大。

3、海淀350万，一般只能买到中等学区的占坑儿房，选择不太多，能买到不带硬伤的就算成功。地段儿倒不难，只要不是太热门的学区都能买到，五环外的房源居多。如果买普通学区的话五环内也有不少，但都是老破小或70年小公寓。

提醒考虑好，这种房无论在海淀哪个学区，溢价率都不会太低，对应的就是居住的性价比低+明年之后的保值风险大。

4、丰台学区房？一般不建议，丰台是派位，不敢保证转学成功。而且北大地的政策不稳，溢价部分受损挺大的了。十八中的也传说要调整，不太建议冒险。丰台没有其他的学区房了，有也是瞎忽悠的。

丰台不错的地段儿能买到商品房一居室，或是老房小两居，但都不算学区房。对应的优势是没溢价，居住的性价比正常。

5、如果用不上学位就没必要考虑学区呗，相当于如果不是为了面子，那就没必要买LV，一个道理。

六环内，这跟几环有什么关系啊？六环外保值+宜居的也有，没必要这么排斥吧？到底图什么呢？

所以还是先考虑好需求吧，然后进行排序。这预算就别太纠结什么都想要了，必须进行取舍。通常是能实现一个最主要的需求就算成功，两个超值，三个以上可遇不可求。

6、简单说吧，如果为了孩子上学就买学区房，甭考虑什么溢价率+性价比+收益率+保值风险，就相当于花教改之前的“择校费”了。俩孩子呢，如果中学之前能解决户口问题+转学进入对口校成功，那就算值了，否则就是不值。

舒适性的话那就看自己的感受了。350万，一家四口（儿女）怎么也得三居室，89平小三居的话在4万之内，近郊能买到。比如通州房山昌平大兴门头沟的地铁沿线都行，只是舒适度越高=距离越远=保值性越不好保证。

升值潜力这就别期望值太高了，至少是有赌的成分。北京的房价高，中位数在600多万，超过这总价的才有可能算改善房，目标客群对价格的敏感度不强，也就有可能抬高价格。300多万的客群一般都是刚需+小投资客，对价格敏感，不太好抬高价格，至少不稳定。除非是赌偏远板块，但那就真是赌了。

所以如果是350万，常规建议是能不落后大盘就不错了，别期望值太高了，小心被忽悠。我们卖房的都没什么好心眼儿，麻子不叫麻子，叫坑人。

7、学区对孩子初中当然重要啊，我认为比小学更重要。高中怎么说呢？跟学区房无关，但中考比高考更重要，竞争也更残酷。

或者说看孩子的天分吧。如果是天牛娃，那其实在哪儿都无所谓，山沟里都飞出金凤凰。但如果是普娃，而且还是青春期，那学习的环境氛围会影响很大的，我深有体会。

8、其他区看自己的通勤了。但共产房就是典型的自住，几乎没有投资性。所以如果是为了自住就买，有其他的想法就再想想。

9、我没有明确的建议，只能是家长做权衡。但我认为是没必要强努着，父母太过分的投入，对孩子长大之后的心态也未必是好事儿，情何以堪啊！

仅供参考。

二

Q:

请问，黄杉木店地块刚土拍，配套商业和教育资源不错，还有绿化和修路，对周边的富华家园、阿曼寓所这些非竞品小区是利好吗？

A：

1、打个比方吧。我听说朝阳大悦城昨天刚租出去一个空置多年的大面积商铺，租金挺高的。感觉大悦城的商业氛围和装修都不错，还有绿植和保洁。请问，这对旁边的运动鞋折扣等非竞争品牌是利好吗？

我觉得从大环境来说肯定是利好，对商场的环境和档次都有所提升，无论这商铺怎么装修和卖什么商品，怎么都比老空着强。

但这商铺虽然面积挺大，但影响也是有限的，不太可能拉动整个大悦城的档次、人流和销售额。尤其是对附近的老牌成熟商家来说，肯定会带来一些新增客流，但大多数都是看看+比比，毕竟不是同一类的客群，所以谈不上太大的利好，只能说肯定不是利空。

2、板块或地段儿也是如此，越成熟越好，人越多越好，将来堵车越严重才越说明人气儿旺呢。

不过短期也是有利空的，主要是楼盘规模大（20多万平，1000多小2000套住宅），建设周期长，三两年的噪音沙尘什么的对周边环境都不算友好。但这影响也不大，谁都知道肯定有个头儿。所以这所谓的利空也就是砍价时的借口，不算真正利空。

3、总之肯定不是利空，但也不算多大的利好。或者说长期肯定是利好，短期或许有点儿小麻烦。

仅供参考。

三

Q:

有一事想请教，我孩子28年上小学，现在开始琢磨在万柳入一套学区房，预算3000以内，目标是既有200平改善作用，也能上三小，还请您指教。

A：

1、3000之内200平，价格和学区都没问题，主要就是等待出房的时间而已。另外就是计算或对比一下房源之间的租售比就行，但未必是选择最低的，因为这面积大，租售比的数值低未必就代表着性价比高和溢价低。当然常规来讲还是越低越好，尤其这种入学高峰期的尾声，能提前规避掉风险。

2、这就看西边这几个小区吧，就那几个，看房时让中介先给预估租金，然后计算租售比，再得出溢价率。

3、另外多说一句，碧水云天的复式也可以考虑。这种户型在其他板块属于自住为主的，流动性和价格走势偏弱，尤其是在普宅小区属于“错配”。但在万柳这种板块就不算错配了，正常的改善户型，性价比或许更合适。

仅供参考。

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