存在感逐年降低？赣州曾开盘推超千套的网红盘，现单价仅要5千多?

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赣州房地产市场过往历史中，有没有过购房者夜宿营销中心，只为买房的场面？

有！经开区就曾经有这样一个楼盘，单月推出1400余套房源，开盘前一天晚上百余客户在营销中心等待开盘。

它就是劲嘉山与城，一个曾经销售火爆，但交房后发生过凶宅拍卖、选票被盗、高层着火、树苗移栽等多个热点话题的楼盘小区。

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历史开盘信息

劲嘉山与城是赣州经开区为数不多的大盘之一，项目总占地面积约16万㎡，总建筑面积47万㎡，由19栋、建筑面积从80-143㎡的两至四房住宅组成，共2945户（有一部分是烟草企业的团购住户）。

除了“大”，这个小区规划定位也不低，当年的销售宣传围绕着近3万㎡的运动山体公园、10万㎡园林景观、7000㎡架空层、山泉瀑布、半山泳池等较为超前的社区规划展开，在赣州市场上打出了较高的热度。

2012年9月开盘，推了1443套房源，均价4500-4900元/㎡，总价38万元起，据说当时这个推售量不仅打破了同期赣州、也打破了江西省楼市单月最大推售量。

哪怕在之后的十几年间，如此“热闹”的场面在赣州也是不多见吧？

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小区实探

讲真心话，小编个人对劲嘉山与城内部环境还是挺认可的，小区依地形而建，有高有低，有18、26、28、31多个楼层建筑，绿化率达到了35%，容积率2.35，目测楼间距也较宽。

内部有篮球场，羽毛球场、乒乓球桌、游泳池、攀岩墙等运动配套设施，户外儿童娱乐设施也充足宽敞，加上山体公园环山步道、绿树成荫，整体环境不错，社区居住氛围也很好。

小区共有5个大小门可以进出，电动车可以驶入小区，所以只能算是半人车分流小区，车位比1：1.3，比较充足。

在2022年发生了比较大的物业改选风波之后，小区物业更换为中海物业，目前管理服务较好，卫生状况还行，若要挑不足，则有绿化修剪、草坪养护不太及时，部分灌木有杂草等。

小区周边分布着较大体量的底商，业态较丰富，基本能满足业主的日常需求，门口也有小菜场。

目前小区入住率目测达到六七成以上，相对正常。

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二手房市场信息

*本文数据来源于某单一二手房平台，数据随时变动，仅供参考。

劲嘉山与城为品字楼结构设计，户型多元化。

主打80-90㎡的两房，96-125㎡的三房，143㎡左右的四房，大部分户型都有入户花园，得房率较高。

其中两房户型进深较深，室内采光及通风较差；三房户型中规中矩，除个别户型客厅朝北，大部分做到了南北双阳台；四房则设计为三开间朝南、四室带飘窗。

小区于2013年年底一期交房，交房之后在市场上热度一直挺高，是刚需买房必看的小区之一。

其二手房挂牌率在7.2%，属于正常数值范围内，说明当初购买的大多数业主考虑的自己居住。

在赣州某壳二手房平台上显示，自有成交记录以来，该小区历史共成交103套房源，此数据在经开区不算低。

和赣州大部分小区一样，交房后二手房价有一波明显的上涨。

从下面表格看，2019年至2024年期间劲嘉山与城成交套数相对稳定，但从去年(2024年）开始，成交价格出现明显下滑，普遍成交价降至六、七千一平。

目前二手房挂牌均价在9179元/㎡（价格感觉有虚高），某壳二手房平台上正在出售212套房源，近30天带看417次，依然是经开区热门带看小区，但近90天成交仅1套，转化极低（不排除行业竞争造成的成交数据异常）。

作为一个拥有近3千户业主的大社区，成交户型涵盖建筑面积约80.14-143.3两至四房，成交单价5724-11154元/㎡，成交总价54.4-141.8万元。

近期成交的这一套房源为建筑面积126㎡，成交单价6056/㎡，成交总价76.3万元。

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市场分析

小区近两年成交价格下滑，小编觉得是多种因素交织的结果。

一方面，赣州劲嘉山与城位于经开区偏北部位置，部分购房者觉得太过于“偏僻”。

且由于大环境影响，周边规划公园、商业综合体等地块暂未开工，导致配套较弱，学区为紫荆路小学及香江路学校中学部，有教育配套，但优势不算明显。

加上一路之隔临近大批量的工业和产业，宜居环境遭到质疑，曾有业主反映小区内存在异味问题。

另一方面，随着劲嘉山与城房龄逐渐上涨，一期已有12年左右房龄，买家对于10年内和10年以上房龄的小区心理状态会有一定变化。

此外，周边新力帝泊湾、天空之城等二手房小区热度的崛起，房龄更新、园林景观、学区等方面更好，同板块本身竞争压力较大，在这样的市场行情下，劲嘉山与城部分房东不得不考虑降价卖房。

最后，你觉得这个小区怎么样？ 欢迎评论区留言讨论！

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