房地产，也许可以乐观一点

春夏之交，是北京一年中最气温舒服的季节之一，

然而，北京的二手房市场却没有迎来期待中的小阳春，而是进入踩踏模式， 幼升小入学季进入尾声，观望的气息浓厚。

只要300多万，就可以 在北三环买两居室。

你可能会觉得300万已经很多了。

可是，早在2016-2017年，500万只能 在北三环买一套一居室。

现在看看，那些年真疯狂。

市场在下降，但是降幅在收窄

看看最新的数据，

销售方面，1 — 3 月，新建商品房销售面积 21869 万平方米，同比下降 3.0% ，降幅比 1 — 2 月份收窄 2.1 个百分点 。新建商品房销售额 20798 亿元，下降 2.1% ，降幅收窄 0.5 个百分点 。

投资方面， 1 — 3 月，全国房地产开发投资 19904 亿元，同比下降 9.9%。

开工和竣工方面， 1 — 3 月，房地产开发企业房屋施工面积 613705 万平方米，同比下降 9.5% 。房屋新开工面积 12996 万平方米，下降 24.4% 。房屋竣工面积 13060 万平方米，下降 14.3% 。

价格方面，2025年3月，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比上涨城市为24个，增加6个，二手住宅环比上涨城市为10个，增加7个。

从这些数据中我们可以看出一些迹象，比如：

1.房地产价格整体在下降，但是降幅在收窄，更多城市价格开始转暖。

2.虽然 3月末商品房待售面积78664万平方米，达到相对高位，但是，

供求关系正在发生微妙的变化，

投资端持续萎缩，开工面积也持续下降了一段时间， 1-3月房屋新开工面积12996万平方米。

销售端，新建商品房销售面积21869万平方米，销售面积多于开工面积，因此，如果趋势持续，市场将会进入去库存阶段。

是时候转变思路，乐观一点了

我们做投资的，有自己坚定的信仰很重要，但是，紧跟市场的变化，如何应对才是最重要的。

随着房地产已经深度调整了近5年，我们是时候考虑转变一下思考问题的范式， 即：

房地产的定价逻辑需要需要重估？

根据传统的分析框架，房地产价格取决于供求。

对需求端拆分，可以分为消费需求和投资需求。

消费需求即居住需求，影响因素包括城镇化率、人口变化、人居居住面积等因素。投机需求则以增值或长期回报为目的，影响因素主要是回报率，这里的回报率不仅指房地产本身收益率，也包括与其他资产对比的收益率。

以上两个需求代表了房地产的金融属性和居住属性。

这里我们只讨论金融属性，以及其背后的逻辑。

1.房地产的 长期限固收产品逻辑

随着房价下行，由于租金下行幅度低于房价下行幅度，因此房地产的租金回报率也在提升。

以北京一套350万元的二居室为例，租金6500元/月，年租金7.8万，租售比2%（某中介真实数据）。

由于房价下跌，租售比是在提升的，而 与之对比，国债收益率快速下行，30年期国债收益率不到2%。国债是所有固收类资产的定价基准，在国债收益率极低的情况下，房地产长期回报率的吸引力在提升。

是否可以将房地产理解为一种类固收逻辑，如果是的话，房地产已经具备了一定的配置价值。

2.收入水平与杠杆能力逻辑

房价需求端主要取决于居民部门加杠杆的能力，杠杆能力是收入的函数。

与过去相比，在房价普遍下跌30-40%的情况下，虽然购房意愿仍旧很低，但是购置房地产资产的门槛已经远低于5年前。

3.市场情绪逻辑

目前，市场对房地产行业的预期过于一致，几乎都是看空的声音。

金融市场最怕的就是一致性预期。 真理不会掌握在多数人手里。

能让所有人一致认同的东西通常不是大肉而是陷阱。

在一致预期下，行为过于一致，导致价格过度反应。

总体看，对这个行业可以适当乐观一些。