可口可乐项目大揭秘！颠覆想象！中海竟不按套路出牌

01

最近，天津楼市迎来多个全新盘的集中亮相，但客观讲，市场热度有高有低。

在和几位豪宅项目的操盘手交流时，他们都会向我打听中海可口可乐项目的消息。

其实，更确切地说，可口可乐地块是未拍先火。

刚刚挂牌，就有很多购房者找我咨询，表现出强烈的购买意向。

中海摘牌后，业内和购房者又都在猜测中海究竟会做什么产品。

大部分人都认为，大概率会是又一个峰境系项目。

众所周知，过去两年，中海在天津的市场占有率一直位列第一，已落地峰境系、天镜系、源境系三大产品系。

但，实际上，谁都没有猜到正确答案。

中海并没有选择落地原有三大产品系中的任何一个，而是推出了全新一代玖制产品，倾力打造可口可乐项目。

前不久，可口可乐项目终于发布案名——

中海津華玖章

2024年，中海推出顶线产品“玖序系”，落地北京、上海、深圳、南京四城：

北京中海京华玖序开盘热销62亿元；

深圳中海深湾玖序首开热销100亿元；

上海中海领邸五开五罄热销282亿元。

3月28日，上海中海顺昌玖里开盘以196.5亿元的销售额，刷新全国商品房单次开盘销售纪录，不断印证了工科中海的产品力。

▲北京 中海京华玖序效果示意图

上海中海领邸玖章，首开即罄，1556组客户抢购552套房源，劲销约85亿元！

北京中海長安玖章、武汉东湖玖章……也都在当地备受关注。

▲北京 中海長安玖章效果示意图

我打听了一下，中海玖章，首进津门，定位高端改善。溯源历史，向来以玖为尊。玖章为中海全新玖制力作，由TOP级玖系物业提供高定物业服务。

可以确定，玖章首进天津，将为天津高端改善市场带来新的冲击和改变。

▲中海津華玖章效果示意图

02

2025年，“好房子”首次被写入政府工作报告，同时也成为社会关注的热点话题。

住房城乡建设部3月31日发布国家标准《住宅项目规范》，这意味着“好房子”国家标准公布，今年5月1日起施行。

今年人人都在说好房子，但究竟什么才是好房子？

其实，比起各种“花式炫技”，我更希望各大品牌房企能够关注业主居住生活的共性痛点。

比如楼板隔音问题、卫生间排水噪声等。

好不容易盼到周末，想在家睡个懒觉，结果楼上邻居来回踱步、擦地的声音听得一清二楚；

打算在自家浴缸美美地泡个澡，玫瑰花瓣、香薰都安排上了，精心营造的氛围感却被楼上卫生间排水的噪声毁了……

让我惊喜的是，相较于顶层提出的“好房子”国家标准，基于大量的研究和客户需求调研，中海的“好房子”标准更能直接解决客户痛点和敏感点。

举个例子。

为解决楼板隔声保温所存在的问题，中海“新建好房子”建筑楼板使用了大宗工业固废低碳石膏材料。

通过梯度隔声构造设计和三重高抗裂技术，开发出了A级防火、低碳绿色、一体化连续施工的石膏复合材料隔声保温楼板系统。

这样一来，睡眠时段再也不必为屋外的噪音发愁了。

2024年9月，中海“好房子”综合解决方案亮相由中华人民共和国住房和城乡建设部指导、中国建筑集团主办的中国建筑科技展，成该展览的最大亮点之一。

中海“新建好房子”样板项目，通过20大科技系统的集成应用，全面回应了购房者对“好房子”的134项需求。

以中国建筑科技展上的中海“新建好房子”样板间为例：

在安全方面，实现安防、异常报警等功能集成；

▲中海“新建好房子”示意图

在舒适方面，实现隔声提升20%，排除渗漏，基本解决返味，污染降低70%；

▲中海“新建好房子”示意图

在绿色方面，实现使用能耗降低20%；

在智慧方面，实现核心技术100%自主可控。

据了解，作为最新一代的产品，中海津華玖章不仅吸纳周边地缘和泛地缘客户，更是面向全天津的高改项目，是中海在天津的首个“好房子”项目，将落位包括系统窗、悬浮楼板等在内的部分“好房子”体系，值得期待。

▲中海“新建好房子”示意图

03

几个月前的一次直播，有位网友的置业需求给我留下了深刻印象。

他有900万预算，想在天津市区买套房。但，看房4年，仍没找到让他完全满意的房子。

我给他推荐了几个豪宅项目，他也都早已看过了。

像他这样持币观望的高改客户，其实并不少。

那么，天津高改客户到底需要什么样的产品？为什么很多人看房好几年还是因为不够满意而没有出手？

说到底，当前市场环境下，购房者比以往更加挑剔。

尤其是高改客户，更希望可以找到一款可以方方面面满足全家置业想象的房子。

现在买房的大前提，必然是对产品本身足够喜欢。

而中海津華玖章的出现，一定会让很多人眼前一亮。

今年3月17日，天津市规划和自然资源局发布《市规划资源局关于住宅多样性政策补充要求的通知》。

涉及架空平台下空间、开敞阳台、露台、设备平台、凸窗、坡屋顶等方面。

刚好，中海津華玖章赶上了住宅新规，并广泛应用。

作为天津楼市当前最新一代的产品，中海津華玖章申请出战。

可以说，继中海天空之镜之后，中海再一次引领了时代。

不仅是南开首个标准层全开敞阳台项目（全系首层架空层、高层产品二层无开敞阳台设计），也是南开首个架空层项目，还带邻里中心和泳池。创下多项南开首个，也将是天津新一代豪宅标杆。

▲中海津華玖章效果示意图

容积率约2.31，规划12栋楼，分别为1栋26层到顶的高层、9栋17层到顶的小高层、1栋6层到顶洋房和1栋7层到顶洋房，共578户，精装交付。

首开17层到顶小高层，2梯2户，涵盖建面约120㎡三室两厅两卫、146㎡三室两厅两卫、186㎡四室两厅三卫，定位高端改善。

另据了解，首开房源仅有100余套，非常稀缺。考虑到首开房源数量有限，届时将按照排卡顺序选房，目前已启动排卡。

标准层全开敞阳台（全系首层架空层、高层产品二层无开敞阳台设计），非常有记忆点，打破棱角分明的方形常规设计，奇偶错层的开敞阳台为定制流线型造型，仿佛一片片云朵镶嵌在玻璃盒子上。

也因为这个独特的设计，开敞阳台局部进深约1.2米，局部进深约1.8米。

▲中海津華玖章效果示意图

得益于这个创意设计，部分开敞阳台的挑高更高，视觉效果更开阔。

▲中海津華玖章效果示意图

首层全架空设计，让园林景观更立体，做出更多层次和变化，进而提升居者游园体验。

▲中海津華玖章效果示意图

约2000㎡邻里中心和泳池的配备，能更好地满足高端改善客群工作之外的运动休闲，也搭建了圈层交流的场所。

▲中海津華玖章效果示意图

值得一提的是，细心的朋友会发现，中海津華玖章的建筑立面是海派的、摩登的。

这其实是基于中海对可口可乐地块文脉的溯源，以及土地价值的深挖和思考。

可口可乐地块原为可口可乐厂区，位于南开区中环线以内，也是很多老南开地缘心心念念的优质地段。

北侧就是长虹公园，有丰富的自然景观资源，小高层（部分楼座及楼层）可俯瞰整个公园，堪称公园豪宅。

当然，闲暇之余，你也可以时常去长虹公园漫步，相当于是自家的后花园。

▲长虹公园实景照片（摄影师：甄琦）

距离地铁六号线宜宾道站不足200米，搭乘地铁4站就能到达天津西站，换乘地铁2号线可以直达天津站和天津滨海国际机场，换乘地铁3号线则可以前往南站。

中海在天津拿地有一个特点，那就是但凡看上的地块，就必须坚决拿下。

不得不承认，基于对天津的长期深耕，中海的确比很多品牌房企更懂这座松弛感拉满的城市。

04

此前，新盘的精装修常常被诟病，但想自己装修又苦于没有时间。

比起千篇一律的精装修方案，高改客群更需要的是，养眼的同时，还人性化、定制化的精装。

因为，对于高端改善客群而言，其实并不缺房子，但缺好房子。

我拿到了两套中海津華玖章的室内效果示意图。

和大家分享我个人更偏爱的其中一套。

宽厅可以设计为1+X可变空间，并预留了一整面墙的收纳空间。

▲中海津華玖章效果示意图

中西厨设计，周五的晚上，可以自己在家下厨，和家人小酌一杯。

▲中海津華玖章效果示意图

客卫干湿分离，台盆下还预留了放置扫地机器人和体脂秤的位置。

▲中海津華玖章效果示意图

主卫双台盆设计，两位家庭成员可以同时洗漱，增进互动与交流。

▲中海津華玖章效果示意图

主卧套设计，还有独立衣帽间。

▲中海津華玖章效果示意图

可以看出，中海津華玖章整体室内精装修兼顾了高颜值和实用性，好看更好用。

05

最后一个问题，中海为什么要拿下可口可乐地块？

核心在于，可口可乐地块的稀缺性。

从克而瑞栅格系统中，我们能够很清晰地看到，中环线的栅格能级都比较高，尤其是天津西南片区。

栅格能级越高，也就意味着，这里的城市配套更成熟，资源更集中，土地价值更高。

▲来源：克而瑞

显而易见，中环线内外的区域，房价也有着明显的分界。

▲来源：克而瑞

对比南开、河东、河北三个区中环线内外约1.5公里的新盘价格，可以得到更加直观的答案：（来源为2024年10月克而瑞数据）

▲来源：克而瑞

1）河东

上实仰山（中环内）& 城投东方紫宸（中环外）

两者价差约1.3万元/㎡，溢价幅度约43%。

2）河北

中国铁建西派国印（中环内）& 中国铁建花语津郡（中环外）

两者价差约6000元/㎡，溢价幅度约32%。

3）南开

建投誉山院（中环内）& 格调隐翠轩（中环外）

两者价差约1.4万元/㎡，溢价幅度约35%。

中海峰境南开（中环内）& 格调观麟花园（中环外）

两者价差约1万元/㎡，溢价幅度约24%。

不可否认，影响楼盘定价的因素不仅只有这条中环线，比如开发商品牌、产品力、教育资源等都会对价格产生影响。

但这条中环线，代表的是地段价值，是实实在在的土地价值分割线。

再和大家分享一组数据。

中环线内面积约72平方公里，天津占地面积约1.2万平方公里，也就是说，中环线内面积仅占天津全市面积的约6‰。

中环线内人口约227万，天津常住人口约1364万，相当于，内环线内人口占到了天津全市常住人口的约16.6%。

量化后，会发现，这是一组很惊人的数据对比。

即：

不到6‰的土地，却承载了约16.6%的人口。

紧张的供需关系影响价值，进而决定价格。

大家都知道，南开出豪宅，而南开中环线内的豪宅项目更是豪宅中的稀缺品。

再加上轨道交通以及长虹公园的加持，让中海看到了可口可乐地块的难以复制的稀缺价值。

纵向红旗路，横向长江道-南京路，还是双向10车道，地铁6号线宜宾道地铁站步行即达。

加之守着约33万㎡长虹公园，拥有打造公园豪宅的肌底。

这是南开区稀缺自然资源的高度占有。

作为天津中心城区最大的综合性公园之一，长虹公园相当于约46个足球场的大小。

578户中海津華玖章业主不仅坐拥城芯优质地段，对于这座“城市绿肺”更是近水楼台，这么大面积的自然资源在寸土寸金的中环内尤为珍贵。

基于对地块的深刻理解和研判，中海认为，作为南开中环线内最好的地块之一，可口可乐地块具备吸纳全天津高改客群的质素。

从客群出发，可口可乐地块完全可以做出除了地缘、泛地缘关注，全市范围内的高量级客户也都会聚焦的好产品。

而天津，也需要一座可以代表这座城市的封面级作品。

可口可乐地块刚好具备这个条件。

还有一点很重要，那就是——

除了对地块本身的情怀以外，中海还希望可以为天津这座城市带来更好的产品。

我想，只要你在天津有高改需求，就一定要来看过中海津華玖章再做买房决策。

中海津華玖章

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