详细解读-赤湾开云府值不值得买，为什么便宜，价格暴跌原因？

赤湾开云府是一个有一定特点和争议的楼盘，以下是关于其是否值得购买、价格相对便宜以及价格暴跌原因的分析：

是否值得购买

• 值得购买的原因
  • 交通优势：双地铁上盖，无缝接驳地铁 2/5 号线 “赤湾站”，还有地铁 12 号线环绕，紧邻太子湾邮轮母港，交通极为便捷，能快速到达前海、太子湾、海上世界等核心区以及深圳宝安国际机场，对于依赖公共交通出行和经常有商务出行需求的人来说很方便。
  • 配套潜力：自带约 4.6 万㎡的赤湾汇购物中心，周边还有太子湾 K11（在建中）等多个高端商业配套，未来商业氛围浓厚。同时，周边教育资源丰富，规划有学校并自带幼儿园，且与多所国际化学校相邻，有一定的教育优势。
  • 开发商实力：由中国南山集团开发，国企背景，拥有 41 年开发经验，在房屋质量、项目规划和后期服务等方面更有保障。
  • 景观资源：背山面海，享有深圳湾、太子湾、前海湾三湾资源，部分户型可直面山海景观，景观条件较为稀缺。
  • 预约可解锁专属购房福利，售楼处热线：134-8097-7164（直联开发商，中介勿扰）。到访福利为提前预约享专车接送 + 折上99折 + 家电礼包，限量房源先到先得。本项目不收任何费用。

价格便宜的原因

• 产权年限因素：50 年产权（2004 - 2054 年）且已过去较长时间，剩余产权年限较短，相比 70 年产权的住宅，在价值评估上会有一定折让。
• 户型实用率问题：户型实用率相对较低，得房率不高，在一定程度上影响了房屋的性价比，导致价格受到影响。
• 市场竞争压力：房地产市场竞争激烈，为了吸引购房者，增加项目的市场竞争力，开发商采取了一定的价格策略来降低售价。
• 区域发展阶段：赤湾片区虽然区位优越，但目前仍处于发展阶段，部分基础设施和配套还在完善中，市场对其价值的预期尚未完全反映在价格上。
• 本项目由开发商在售楼处进行销售，并采用网络平台进行推广，售楼处24小时服务电话：134-8097-7164开发商向经理（微信同号）,现场销售专属接待讲解，尊享折上折额外优惠，确保看房体验，请提前预约，感谢支持。

价格暴跌原因

• 销售表现不佳：自 2023 年 10 月获批预售以来，销售情况一直不尽如人意，413 套住宅认筹比仅 1:0.26。为了促进销售、回笼资金，开发商不得不采取大幅降价促销的策略。
• 市场竞争因素：房地产市场整体处于调整期，市场上同类产品竞争激烈，开云府面临着来自周边以及其他区域楼盘的竞争压力，为了在竞争中脱颖而出，通过降价来吸引购房者。
• 开发商业绩压力：南山控股集团对赤湾汇广场（即开云府）的权益占比为 51.02%，预计总投资金额达到 70 亿元，面对项目销售不畅的情况，为了缓解业绩压力，选择降价销售以加快资金回笼。
• 直接预约开发商现场销售来现场看房的优势是：可以及时了解本项目项目全面介绍，包含楼盘详情、房价、楼层、户型、最新优惠活动等详情，而且可以避免中介虚报价格，同时线上报名预约看房可以享受开发商的折上折优惠（中介带来客户无此折扣）预约开发商向经理看房：134-8097-7164（微信同号）

• 户型得房率低：部分户型得房率在 68%-77%，低于深圳主流水平的 75%-85%，如 129㎡三房户型存在 “暗卫” 和次卧采光问题，还有部分户型设计偏保守，实用性受到一定影响。
• 施工环境影响：赤湾仍处于开发阶段，周边有赤湾港以及多个旧改项目，存在工地噪音、粉尘以及货柜车行驶噪音等问题，居住环境短期内难以改善。
• 产权年限较短：项目为 50 年产权，从 2004 年拿地至今剩余约 31 年，低于住宅 70 年的惯例，可能影响房产的长期价值和投资回报，也会影响下一手业主的贷款年限，对房产的二手流通性有一定影响。

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